Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/13786 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2HI3

N° de Minute :

JUGEMENT

DU :

[H] [K]

C/

[X] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [H] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR

Mme [X] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Mai 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Mai 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 octobre 2014, à effet au 1er novembre 2014, M. [H] [K] a donné à bail à Mme [X] [T] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 800 euros, pour une durée de trois ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, M. [H] [K] a fait signifier à Mme [X] [T] un commandement de payer la somme principale de 13 664,32 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, M. [H] [K] a fait assigner Mme [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de:

prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;en conséquence, à défaut de libération volontaire, ordonner l'expulsion de corps et de biens de Mme [X] [T], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;condamner Mme [X] [T] à lui payer :la somme de 18.638,32 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers et charges dus entre la date d'assignation et le délibéré,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à son départ effectif,la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ; L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 mai 2026.

A cette audience, M. [H] [K] comparait en personne et s'en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 24.238,32 euros.

Il indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de la défenderesse.

Citée par remise de l’acte à personne, Mme [X] [T] n’a pas comparu.

Le juge a donné connaissance aux parties présentes de la note sociale reçue au greffe de la juridiction le 12 février 2026, aux termes duquel il est indiqué que la locataire s'est séparée de son compagnon violent en janvier 2024, qu'elle vit seule avec deux enfants à charges, qu'elle perçoit actuellement le revenu de solidarité active et un complément de prime d'activité, que ses problèmes de santé l'empêchent de travailler, qu'elle a fait appel du refus de sa nouvelle demande d'allocation pour adulte handicapé et qu'elle a déposé une demande de logement social.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Mme [X] [T], assignée par remise à personne de l’acte du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

M. [H] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juin 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il justifie avoir notifié au préfet du Nord le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

M. [H] [K] sollicite le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il convient donc de requalifier d’office la demande en prononcé de la résiliation du bail en demande en constatation de la résiliation du bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail à effet du 1er novembre 2014 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges en l'article X des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [X] [T] le 10 juin 2025, pour la somme en principal de 13.664,32 euros.

Il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 10 août 2025, 24h00.

L’expulsion de Mme [X] [T] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes en paiement :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’occurrence, le décompte produit par le requérant fait ressortir au 5 mai 2026 une dette d’un montant de 22.396,32 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après soustraction des sommes réclamées au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2015 à 2025 qui ne sont justifiées par aucune pièce.

Mme [X] [T], non comparante à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de la condamner au paiement de la somme de 22.396,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juin 2025 pour la somme de 13 664,32 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Mme [X] [T] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 800 euros, pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [H] [K] de l'occupation indue de leur bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Mme [X] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle sera également condamnée à verser à M. [H] [K] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’engager en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [H] [K] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2014, à effet au 1er novembre 2014, entre M. [H] [K] et Mme [X] [T] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3], sont acquises à la date du 10 août 2025, 24h00 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Mme [X] [T] à payer à M. [H] [K] la somme de 22.396,32 euros, créance arrêtée au 5 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juin 2025 pour la somme de 13 664,32 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Mme [X] [T] à payer à M. [H] [K] une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 800 euros, à compter du mois du 1er juin 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

RAPPELLE à Mme [X] [T] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Mme [X] [T] à payer à M. [H] [K] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [T] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 6 juillet 2026.

LE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;