Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DÉCISION DU : 06 Juillet 2026 DOSSIER : N° RG 26/00066 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIZI NAC : 5AA AFFAIRE : [U] [K] C/ [A] [F] MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [K] né le 29 Septembre 1969 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me FITTE substituant Me Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [A] [F] né le 02 Mars 2002 à [Localité 3] (MALI) [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] comparant

Débats tenus à l'audience du : 18 Mai 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2026

Le 06 Juillet 2026 ccc délivrées aux parties cccrfe délivrée à Me [S]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er février 2023, à effet au 08 février 2023, M. [U] [K] a donné à bail à M. [A] [F] un studio situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 345 euros, outre 5 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte du 7 octobre 2025, M. [K] a fait signifier à M. [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. Cet acte a été notifié à la CCAPEX le lendemain.

Puis, par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, M. [U] [K] a fait assigner en référé M. [A] [F] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, le paiement des sommes dues et l’expulsion du locataire.

A l’audience du 18 mai 2026, M. [U] [K], par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat,Ordonner l’expulsion de M. [A] [F] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,Ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [F],Condamner M. [A] [F] à lui payer les sommes suivantes : la somme provisionnelle de 3747,22 € au titre des loyers, charges, et indemnités impayés, au 11 mai 2026,une indemnité d’occupation mensuelle sur le logement, fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance. A l’appui de ses demandes, M. [U] [K] fait valoir des impayés depuis mai 2025. Il maintient l’ensemble des demandes, et s’oppose à tout délai de paiement, affirmant que la reprise des paiements n’est que partielle.

En défense, M. [A] [F] sollicite du Juge de suspendre la clause résolutoire et de lui octroyer des délais de paiement. Il déclare percevoir des ressources mensuelles d’environ 1800/1900 euros, et affirme avoir réglé la somme de 770,44 € le mois précédent. Il ne conteste pas le montant de la dette, mais explique vouloir se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 21 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11).

Le 7 octobre 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [F].

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 8 décembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II- Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations du locataire est de régler le loyer et les charges à échéance du terme.

De plus, il ressort des dispositions de l’article 1353 du même code, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du dernier décompte produit à l’audience, que le locataire reste redevable de la somme de 3747,22 € au 11 mai 2026, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés.

Ce montant n’est pas contesté.

En conséquence, M. [A] [F] sera condamné à payer à M. [U] [K] la somme provisionnelle de 3747,22 € à ce titre.

III- Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l'espèce, M. [A] [F] sollicite des délais de paiement. Il déclare percevoir des ressources mensuelles d’environ 1900 euros, étant employé en qualité de façadier dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée.

Le bailleur s’oppose à tout délai de paiement, faisant valoir que la reprise des paiements n’est que partielle.

En effet, contrairement à ce que soutient le défendeur, il ressort du décompte produit, et non remis en cause par les éléments produits par M. [F], que le dernier versement réalisé par le locataire est celui en date du 8 mai 2026, à hauteur de 370,44 €. Tous les prélèvements mensuels antérieurs ont en effet fait l’objet de rejets. Il est par ailleurs rappelé que le loyer est payable d’avance, le premier jour de chaque mois, selon les dispositions du contrat.

Dès lors, force est de constater que M. [A] [F] ne justifie pas remplir les critères requis par le texte pour bénéficier de délais de paiement.

En conséquence, il ne pourra être fait droit à la demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Ainsi, à défaut de départ spontané, l’expulsion de M. [F] et de tout occupant de son chef sera ordonnée, au besoin avec l’assistance de la force publique.

De plus, l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [F], seront également ordonnés.

Enfin, M. [A] [F] sera condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 8 décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux. Le montant de cette indemnité sera fixé à celui du loyer majoré des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV- Sur les autres demandes

Sur les dépens Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, M. [A] [F] supportera la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’articles 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [A] [F] sera condamné à payer à M. [U] [K] la somme de 1 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’ordonnance sera ainsi de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2023, entre M. [U] [K] d’une part, et M. [A] [F] d’autre part, portant sur le studio situé [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 6], sont réunies à la date du 8 décembre 2025,

DÉBOUTONS M. [A] [F] de ses demandes en suspension de la clause résolutoire et délais de paiement,

ORDONNONS en conséquence à M. [A] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour M. [A] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés du logement, M. [U] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

ORDONNONS l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [A] [F],

CONDAMNONS M. [A] [F] à payer à M. [U] [K] la somme provisionnelle de 3 747,22 € (trois-mille-sept-cent-quarante-sept euros et vingt-deux centimes), au titre des loyers, charges et indemnités impayés et échus au 11 mai 2026,

CONDAMNONS M. [A] [F] à payer à M. [U] [K] une indemnité mensuelle d’occupation du logement, à compter du 8 décembre 2025, et jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés, FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

CONDAMNONS M. [A] [F] à payer à M. [U] [K] la somme de 1 000 € (mille euros), au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [A] [F] aux dépens de l'instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE