Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Expéditions le : Minute n° 26/00190

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00131 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCYX

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. [U], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [M] [C], selon pouvoir en date du 27 mai 2026.

DÉFENDERESSE

Madame [E] [P], demeurant [Adresse 2], et actuellement EHPAD [Etablissement 1] - [Adresse 3]

représentée par Maître Marjorie BERRUEX - SELARL BERRUEX ZAKAR AVOCATS, avocat au barreau d’ANNECY (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-000377 du 02/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Juin 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Juillet 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 10 octobre 2003, la SA [U] a donné en location à Mme [E] [P] un logement situé [Adresse 4] renommée [Adresse 5] à [Localité 1], ainsi qu’un garage accessoire du logement, référencé 0189 0098 2910 / 008303, suivant clauses particulières du 13 octobre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 561,99 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, la SA [U] a fait assigner Mme [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1], statuant en référé, pour demander de : voir constater la résiliation des engagements de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du  ;constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;voir autoriser son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1921,34 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2561.99 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux, avec indexation évoluant conformément à la législation HLM ;obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2026 et renvoyée à la demande de d’[U] afin de régulariser la procédure et dénoncer l’assignation à la tutrice de Mme [P]

A l’audience de renvoi du 3 juin 2026, la SA [U], représentée par Madame [C] [M], munie d’un pouvoir valablement constitué, explique avoir souhaité régulariser la procédure en dénonçant l’assignation à la tutrice de Mme [P], mais que ne figure pas dans l’acte la date d’audience de ce jour. Elle indique que Mme [P] est en EHPAD depuis un certain temps et que le logement est occupé par son fils, M. [L] [Y]. Elle actualise sa créance à la somme de 2.329,29 euros au 2 juin 2026.

Mme [P], représentée par son conseil, confirme son départ en EHPAD depuis décembre 2023 et sa mise sous tutelle par jugement du 14 mars 2024. Elle demande à ce que soit constatée la nullité de l’assignation au motif que le bailleur n’a pas régulièrement signifié l’assignation à la tutrice, précisant que la date d’audience n’est nullement indiqué dans l’acte d’assignation, et que par conséquent le bailleur soit débouté de toutes ses demandes. A titre subsidiaire, elle sollicite l’irrecevabilité des demandes au motif de l’absence du diagnostic social et financier et à titre infra subsidiaire, elle sollicite le rejet des demandes présentées en référé. Elle sollicite enfin la condamnation de la société [U] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 et subsidiairement la somme de 1.036,80 euros.

M. [L] [Y], fils et tuteur à la personne de Mme [P], intervenant volontaire, demande le transfert de bail et s’engage à solder l’impayé locatif afin de régulariser sa situation au plus vite. Il explique s’être installé au domicile de sa mère depuis plus de six ans afin de l’aider et l’assister et ce jusqu’à son départ en EHPAD. Il reconnaît être resté dans le logement, sans en informer le bailleur, sur les conseils d’une assistante sociale. Il indique percevoir un salaire de 1300 euros dans le cadre d’un CDD et affirme être en capacité de régler l’impayé en une fois. Il ne sollicite pas de délais de paiement.

La société [U] ne s’oppose pas à un transfert du droit au bail et le cas échéant à la mise en place d’un échéancier afin que la dette locative soit réglée.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Selon l'article 117 du code de procédure civile, le défaut de capacité d'ester en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte.

L’article 475 alinéa 1er du code civil prévoit que la personne en tutelle est représentée en justice par le tuteur.

Les articles 118 et 119 du même code précisent que les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause et qu'elles doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief.

En outre les dispositions de l'article 56 du code de procédure civile prévoient qu'à peine de nullité, l’assignation doit mentionner notamment les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée.

Il ressort des débats et pièces du dossier que Mme [P] a été placée sous tutelle par jugement du 14 mars 2024 désignant M. [L] [Y], tuteur à la personne, et Mme [V] [X], tutrice aux biens, que cette décision a été portée au répertoire civil avec mention en marge de l’acte de naissance en date du 5 avril 2024 et malgré cette mention l’assignation n’avait pas été régulièrement signifiée à la tutrice, ayant seule la capacité pour représenter la majeure protégée en justice.

Force est de constater que si le bailleur a tenté de régulariser la procédure par une dénonciation de l’acte à la tutrice entre l’audience intialement fixée et l’audience de renvoi, il apparaît que l’acte de dénonciation ne fait mention ni de la date, ni de l’heure de l’audience, que par conséquent, il ne peut donc être valable.

Au vu de ces éléments, il convient de constater la nullité de l’assignation délivrée à Mme [E] [P] et par conséquent de déclarer irrecevables les demandes de la société [U] formulées à son encontre.

Sur l'intervention volontaire de M. [Y]

L'article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire.

Selon l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, M. [L] [Y] est intervenu volontairement à l’instance pour solliciter le bénéfice du transfert de bail à son profit. Eu égard à la présence dans le logement de M. [Y], fils de Mme [P], et ce depuis plusieurs années et à sa demande de transfert de bail à son profit, celui-ci est concerné par la procédure. Ainsi, cette demande se rattachant dès lors par un lien suffisant aux prétentions des parties, il sera pris acte de son intervention volontaire.

Sur le transfert de bail

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. Le transfert s'opère par l'effet même de la loi, à la date de l’abandon du domicile par le locataire, si les conditions en sont remplies.

Il est établi que Mme [E] [P] a définitivement quitté le logement pour être hébergée en EHPAD le 18 décembre 2023 et que son fils, M. [L] [Y], qui réside de manière continue dans le logement, demande le transfert du contrat de bail en son nom, en sa qualité de fils.

A l’appui de sa demande, M. [Y] explique s’être installé dans ledit logement il y a plus de six ans, avec sa mère afin de l’accompagner dans sa maladie jusqu’à son départ en EHPAD. Il indique qu’il souhaite régulariser sa situation et régler intégralement la dette locative.

A l’audience, le bailleur a expressément donné son accord à ce transfert de bail.

Il s'ensuit que, sans préjudice de l'appréciation qui sera celle du juge du fond s'il était saisi de cette question, il est établi avec l'évidence requise devant le juge des référés que M. [Y] bénéficie du droit au transfert du bail puisqu'il est le fils de Mme [P], et qu'il vit au domicile de celle-ci depuis au moins un an au jour de son départ en EHPAD.

Il convient de donner acte aux parties de leur accord, de constater le transfert du bail liant précédemment Mme [E] [P] à la société bailleresse [U], au profit de M. [L] [Y], lequel devient le seul locataire en titre du logement et du garage, accessoire du logement.

Sur la dette locative

Attendu que selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur réclame le paiement d’un arriéré locatif de 2.329,29 euros au 2 juin 2026, déduction faite des frais de procédure.

M. [L] [Y] s’est engagé lors de l’audience, dans le cadre de sa demande de transfert de bail, à régler cette dette locative. Il n’a pas formulé de demande de délais de paiement, ayant indiqué qu’il disposait de la somme pour s’acquitter de cet arriéré.

En conséquence, M. [L] [Y] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la société [U] la somme de 2.329,29 euros selon un décompte arrêté au 2 juin 2026, échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, l'action principale du bailleur était dirigée contre Mme [E] [P]. Or, l’assignation a été déclarée nulle, en raison du défaut d’assignation de sa tutrice, suite à une carence procédurale du bailleur à l’origine de l’instance et des frais exposés.

Par conséquent, il convient de laisser les entiers dépens à la charge exclusive de la société [U].

Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, qui précisent que la somme allouée ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %, sauf si des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée le justifient.

En l’espèce, Mme [E] [P] bénéficie de l'aide juridictionnelle totale. Son conseil, Me [Q] [H], sollicite l'application des dispositions combinées de l'article 700, 2° du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Au cas présent, Me [H] justifie de manière circonstanciée dans ses conclusions que la part contributive de l'État s'élève en l'espèce à la somme de 691,20 euros, de sorte que le plancher légal de majoration de 50 % fixe le montant minimal dû à la somme de 1 036,80 euros TTC.

Au vu des pièces produites, de la nature du litige et de la faute procédurale commise par le bailleur qui a contraint le conseil de la locataire à intervenir pour faire sanctionner la nullité, il convient de condamner la société [U] à payer à Me [E] [H] la somme de 1.100 euros sur le fondement de l'article 700, 2° du Code de procédure civile, étant précisé que le recouvrement de cette somme vaudra renonciation de l'avocat à percevoir la part contributive de l'État au titre de l'aide juridictionnelle.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

PRONONCE la nullité de l’assignation délivrée à Mme [E] [P],

DECLARE irrecevables les demandes formulées par la société [U] à l’encontre de Mme [E] [P],

DECLARE recevable l'intervention volontaire de M. [L] [Y],

CONSTATE l’accord des parties sur le transfert du bail liant précédemment Mme [E] [P] à la société bailleresse [U], au profit de M. [L] [Y],

CONSTATE que les contrats de location afférents au logement et au garage référencé 0189 0098 2910/008303, accessoire du logement, situés au [Adresse 6] à [Localité 1], sont transférés au profit de M. [L] [Y], désormais locataire unique en titre,

CONDAMNE M. [L] [Y] à payer à la société [U], à titre provisionnel, la somme de 2.329,29 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 2 juin 2026, échéance du mois de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE la société [U] aux entiers dépens,

CONDAMNE la société [U] à payer à Me Marjorie BERRUEX, conseil de Mme [E] [P], la somme de 1.100 € sur le fondement de l'article 700, 2° du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS