Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE [Localité 1]

MINUTE N°

DU : 08 Juillet 2026

N° RG 25/00358 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJPM NAC : 50G

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 JUILLET 2026

[L] [C], [F] [Q] [T] C/ [V] [W] [M] épouse [K], intervenante volontaire, [Y] [H] [K], intervenant volontaire, S.A. ALLIANZ IARD, S.A.S. OPTIMHOME, Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, [E] [S], S.A. SOCIÉTÉ MMA IARD

DEMANDERESSE :

Monsieur [L] [C] [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Me Caroline SORGNARD, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Sylvie MARCILLY, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [F] [Q] [T] [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Me Caroline SORGNARD, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Sylvie MARCILLY, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [V] [W] [M] épouse [K], intervenante volontaire [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Emmanuelle CHOUKROUN-HERRMANN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [Y] [H] [K], intervenant volontaire [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Emmanuelle CHOUKROUN-HERRMANN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. ALLIANZ IARD [Adresse 3] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.A.S. OPTIMHOME [Adresse 4] [Localité 5] Rep/assistant : Me Clémence GODINAUD, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES [Adresse 5] [Localité 6] Rep/assistant : Maître Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [E] [S] [Adresse 6] [Localité 7] Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. SOCIÉTÉ MMA IARD [Adresse 5] [Localité 6] Rep/assistant : Maître Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 27 mai 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 08 Juillet 2026 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Maître Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), Me Emmanuelle CHOUKROUN-HERRMANN, Maître Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, Me Clémence GODINAUD, Me Pierre HOARAU, Me Sylvie MARCILLY, Me Caroline SORGNARD le :

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [K] et son épouse, Mme [V] [M], ont acquis auprès de M. [L] [C] et son épouse Mme [F] [T], suivant acte authentique de vente reçu le 15 avril 2022, un bien immobilier situé à [Localité 8] au [Adresse 2], moyennant le paiement de 470.000 euros.

Se plaignant de désordres, qu'ils considéraient comme étant invisibles à l'achat, M. [Y] [K] et Mme [V] [M] ont, par acte du 8 novembre 2024, fait assigner M. [L] [C] et Mme [F] [T] en référé devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre, aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise contradictoire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. Ils demandent en outre la condamnation des défendeurs à leur verser une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils fondaient principalement leur demande sur une expertise privée établi le 22 aout 2023 qui mettait en exergue un certain nombre de désordres, non apparents, qui impliqueraient des travaux de reprise d'un montant de 33.661,50 euros ainsi que sur un constat de commissaire de justice, établi le 26 septembre 2023.

Par ordonnance de référé du 8 janvier 2025, sous le numéro de répertoire général 24/00364, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [X] [J].

Par actes de commissaire de justice des 24 et 25 septembre 2025, M. [L] [C] et Mme [F] [T] ont fait assigner la SAS OPTIMHOME et ses assureurs, les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin qu’il leur rende commune et opposable les opérations d’expertise confiées à M. [J] par ordonnance de référé du 8 janvier 2025.Ils réclament de compléter la mission du chef suivant « Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par la SAS OPTIMHOME, compte tenu de sa qualité d’agent immobilier ».

Au soutien de leur demande ils exposent que le pré-rapport du 11 août 2025 de M. [J] conclut que la terrasse de la piscine et le mur de clôture sont affectés de désordres structurels imposant leur démolition/reconstruction. Ils indiquent que les désordres du mur de clôture n’étaient pas visibles à l’époque de la vente pour un œil profane et qu’ils avaient attribué, par erreur, ceux affectant la terrasse aux racines de deux cocotiers. Ils expliquent que la responsabilité de l’agent immobilier par l’entremise de laquelle la vente litigieuse est intervenue pourrait être retenue si l’expert venait à considérer que ces désordres étaient apparents lors de la vente pour un professionnel de l’immobilier et aurait dû faire l’objet d’une alerte de sa part visant à vérifier l’origine de ces désordres par un professionnel de la construction.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/00358.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2025, la SAS OPTIMHOME a fait assigner M. [E] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin de lui rendre commune et opposable les opérations d’expertise confiées à M. [J] par ordonnance de référé du 8 janvier 2025 et d’ordonner la jonction de la présente instance avec celle enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/00358.

Elle expose que M. [S] est intervenu dans le cadre de cette vente en qualité d’agent commercial indépendant, de sorte qu’il est seul susceptible d’éclairer l’expert judiciaire sur les conditions de réalisation de la vente et les informations délivrées.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/00447.

A l’audience du 28 janvier 2026, le juge des référés a ordonné la jonction des affaires sous le numéro de répertoire général 25/00358.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2026, M. [L] [C] et Mme [F] [T] ont fait assigner la SA ALLIANZ IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin d’ordonner son intervention forcée dans l’instance pendante enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/00338 et, subsidiairement et en toute hypothèse, d’ordonner la jonction de la présente instance avec celle enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/00338.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 26/00156.

A l’audience du 22 avril 2026, le juge des référés a ordonné la jonction des trois affaires sous le numéro de répertoire général 25/00358.

Dans leurs dernières écritures, les époux [C] réclament de rendre commune et opposable les opérations d’expertise à la SAS OPTIMHOME, son assureur, la SA ALLIANZ IARD et à M. [S]. Ils se désistent de l’instance à l’égard des SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et réclament de compléter la mission de l’expert judiciaire du chef suivant « Dire si, au vu de l’état des lieux antérieur à la vente, les désordres ou indices de désordres étaient visibles pour un professionnel de l’immobilier lors de visites normales du bien ».

Ils indiquent que si au moment de la vente la SAS OPTIMHOME était assurée auprès des SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, cette police a été résiliée au 31 décembre 2024. Ils précisent qu’à compter du 1er janvier 2025, la SAS OPTIMHOME était assurée auprès de la SA ALLIANZ IARD.

Dans ses dernières conclusions, la SAS OPTIMHOME réclame sa mise hors de cause et la condamnation des époux [C] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A titre infiniment subsidiaire, de déclarer les opérations d’expertises communes et opposables à M. [S].

Elle expose qu’il ressort du pré-rapport de M. [J] que les désordres n’étaient pas apparents au moment de la vente pour un non sachant et qu’ainsi la mise en cause de l’agent immobilier, non professionnel de la construction, n’a aucun fondement. Elle indique, s’agissant du complément de mission sollicité, qu’il n’appartient pas à l’expert de se prononcer sur les contours et l’étendue de l’obligation d’information de l’agent immobilier.

M. [Y] [K] et son épouse, Mme [V] [M], intervenants volontaires, réclament le paiement provisionnel de la somme de 8.255 euros représentant le coût de l’intervention des sociétés en charge des études structurelles et géotechniques et des frais de démolition/reconstruction du mur, ainsi que le paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre des frais d’avocat sur le fondement des articles 695, 699 et 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils exposent avoir sollicité amiablement la participation financière des vendeurs aux frais d’études de sols et de structure préconisés par l’expert judiciaire, en vain. Ils indiquent qu’il serait inéquitable de leur laisser la charge de ces frais puisqu’il s’évince du pré-rapport d’expertise que les désordres litigieux sont imputables aux époux [C].

La SA ALLIANZ IARD réclame sa mise hors de cause et la condamnation des époux [C] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle demande, à titre subsidiaire, le rejet du complément de mission sollicité.

Elle expose que les opérations d’expertise doivent être déclarées communes et opposables à son assuré avant d’être mise en cause. Elle ajoute que l’action au fond à l’encontre de son assuré est manifestement vouée à l’échec dès lors que l’expert indique dans son pré rapport que les désordres n’étaient pas apparents. Elle indique, s’agissant du chef de mission sollicité, que l’expert n’a pas vocation à dire le droit ou investiguer hors du champ de sa compétence technique.

N° RG 25/00358 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJPM - page / Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 08 Juillet 2026

Les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES réclament leur mise hors de cause et, à titre subsidiaire, formulent des protestations et réserves.

M. [S] formule des protestations et réserves.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens qui y sont contenus.

Vu le dépôt des dossiers le 17 juin 2026 et la mise en délibéré de cette affaire au 8 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de faire droit à la demande d’intervention volontaire des époux [K], demandeurs à la demande d’expertise judiciaire.

Sur le désistement d’instance

Il ressort des dispositions de l’article 394 du code de procédure civile que le désistement en première instance est admis en toutes matières, que le dit désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, que toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le défendeur se désiste. Encore, l’article 396 du Code de procédure civile dispose que le Juge déclare le désistement parfait si la non acceptation ne se fonde sur aucun motif légitime.

En l’espèce, les demandeurs se désistent de l’instance à l’encontre des SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES qui n’ont pas indiqué y être opposées. Il convient en conséquence de constater le désistement d’instance des époux [C] à l’encontre des SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de le déclarer parfait.

Sur la mise en cause de nouvelles parties aux opérations d’expertise

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

L’article 333 du code de procédure civile dispose, quant à lui, que le tiers mis en cause est tenu de procéder devant la juridiction saisie de la demande originaire, sans qu'il puisse décliner la compétence territoriale de cette juridiction, même en invoquant une clause attributive de compétence.

Il est rappelé que la juridiction des référés peut sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, déclarer commune à une autre partie une mesure d'instruction qu'elle a précédemment ordonnée en référé. Pour ce faire, il est alors nécessaire, et suffisant, conformément aux conditions posées par ce texte, qu'il existe un motif légitime de rendre l'expertise commune à d'autres parties que celles initialement visées.

En l’espèce, au vu des premiers éléments d’expertise, le motif légitime concernant M. [S] et la SAS OPTIMHOME est suffisamment démontré dans la mesure où les opérations d’expertise ont pour objet de déterminer les éventuels manquements susceptibles d’être imputés aux intervenants à l’opération de vente et il ne peut être exclu, à ce stade, que les constatations de l’expert soient de nature à éclairer les obligations d’information, de conseil ou de vigilance incombant à l’agent immobilier.

La demande de mise hors de cause de la SAS OPTIMHOME apparait dès lors prématurée tant de surcroît observé qu’elle sollicite sa mise hors de cause tout en faisant assigner en intervention forcée M. [S], agent commercial indépendant.

Dans ces conditions, il existe un motif légitime de rendre l'expertise commune à l’assureur de la SAS OPTIMHOME, la SA ALLIANZ IARD. La présente décision ayant précisément pour objet de déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à son assuré, sa demande de mise hors de cause sera également rejetée.

La poursuite des opérations d'expertise incluant la SAS OPTIMHOME, son assureur, la SA ALLIANZ IARD et M. [S] se fera dans le cadre de l'article 169 du code de procédure civile, une consignation complémentaire sera ordonnée et la mission complétée en tenant compte du chef de mission sollicité par les époux [C] dès lors que ce chef de mission tend uniquement à voir l’expert répondre à une question de nature technique et factuelle, relevant pleinement de sa compétence, et de nature à éclairer le juge du fond qui en tirera seul les conséquences juridiques au regard des obligations susceptibles de peser sur l’agent immobilier.

Sur la demande reconventionnelle

L’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, les époux [K] réclament le paiement provisionnel par les époux [C] de la somme de 8.255 euros représentant le coût de l’intervention des sociétés en charge des études structurelles et géotechniques et des frais de démolition/reconstruction du mur au moyen que le pré-rapport de M. [J] leur impute l’ensemble des désordres constatés en raison de la date d’apparition des désordres.

Toutefois, une telle constatation technique ne suffit pas à caractériser l’existence d’un vice caché imputable au vendeur. Une telle qualification suppose en effet que soient réunis les conditions prévues par les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, notamment le caractère caché du défaut au moment de la vente, son antériorité et sa gravité, cette appréciation relevant du juge du fond. Dès lors, il n’appartient pas au juge des référés de préjuger de cette qualification juridique.

En conséquence, il n’y a lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les dépens doivent demeurer à la charge de la demanderesse, la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile. L’équité ne commande pas, à ce stade de la procédure, de condamner quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Recevons M. [Y] [K] et son épouse, Mme [V] [M], en leur intervention volontaire.

Constatons le désistement d’instance à l’encontre des SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et le déclarons parfait.

Rejetons les demandes de mise hors de cause de la SAS OPTIMHOME et de son assureur, la SA ALLIANZ IARD.

Disons que les dispositions de l’ordonnance rendue 8 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (RG 24/364 - minute 25/10) sont communes et opposables à la SAS OPTIMHOME, son assureur, la SA ALLIANZ IARD et M. [S], et que ceux-ci seront en mesure d’y faire valoir leurs droits, le cas échéant.

Disons que l’expert commis voit sa mission étendue pour inclure la SAS OPTIMHOME, son assureur, la SA ALLIANZ IARD et M. [S] parmi les parties à l’expertise diligentée, et qu’il devra les appeler à participer aux opérations d’expertise dès réception de la présente ordonnance.

Complétons la mission de l’expert commis du chef de mission suivant : Dire si les désordres allégués étaient apparents et décelables par un professionnel de l’immobilier normalement diligent lors des visites précédant la vente.

Disons que M. [L] [C] et Mme [F] [T] devront consigner la somme de 800 euros au titre de la provision complémentaire nécessaire à la poursuite des opérations d'expertise ainsi étendues, laquelle somme devra être versée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du greffe du tribunal judiciaire de Saint-Pierre dans le délai de deux mois s à compter de la présente ordonnance ;

Disons que faute de consignation dans le délai susvisé, les opérations d'expertise devront se poursuivre sans tenir compte de la présente extension.

Disons que l'expert devra préciser pour toute provision complémentaire ultérieurement sollicitée auprès du service du contrôle des expertises la proportion afférente à la présente extension.

Disons que l’expert devra dans un délai d'un mois à compter de la présente décision : fixer une date limite pour des mises en cause éventuelles ultérieures et, en tout état de cause, dans un délai qui ne pourra être supérieur à six mois à compter de la présente ordonnance ; déterminer un calendrier d'exécution des opérations d'expertise restant à effectuer, lequel calendrier comprendra, notamment, une date d'envoi de sa note de synthèse et une date limite pour l'envoi des dires récapitulatifs préalablement au dépôt du rapport définitif.

Disons que le délai de dépôt du rapport définitif est prorogé d'un délai supplémentaire de trois (3) mois. Rappelons qu’aux termes des dispositions de l’article 169 du code de procédure civile : « L'intervenant est mis en mesure de présenter ses observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé ».

Rappelons que le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction est compétent pour statuer sur toute difficulté relative aux opérations d'expertise.

Disons que le greffe fera parvenir la présente ordonnance à l’expert désigné.

Rejetons la demande reconventionnelle formée par M. [Y] [K] et son épouse, Mme [V] [M].

Condamnons provisoirement M. [L] [C] et Mme [F] [T] aux dépens.

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rappelons que :

1°) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise.

2°) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER, greffière, présente lors du délibéré.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS