Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

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Expéditions exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre 1ère section

N° RG 25/06946 N° Portalis 352J-W-B7J-DABRI

N° MINUTE :

Assignation du : 10 Juin 2025

JUGEMENT rendu le 07 Juillet 2026 DEMANDEURS

Madame [H] [N] [Adresse 1] [Localité 2]

Madame [T] [J] [Adresse 2] [Localité 3]

Madame [P] [I] [Adresse 3] [Localité 4]

Monsieur [W] [A] [Adresse 4] [Localité 5]

représenté par Maître Mathieu J EAN-BAPTISTE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1777 et Maître Benjamin BEAUVERGER est avocat inscrit au Barreau de Montpellier.

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET HAAS IMMOBILIER, [Adresse 6] [Localité 6]

Non représenté Décision du 07 Juillet 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 25/06946 - N° Portalis 352J-W-B7J-DABRI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Avril 2026 tenue en audience publique devant Caroline BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort _________

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [N], Madame [T] [J], Madame [P] [I] et Monsieur [W] [A] sont copropriétaires au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet immeuble était administré par la société MHJ HABITAT SERVICE, en qualité de syndic de copropriété du 16 décembre 2024 au 30 juin 2025.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 2025, les copropriétaires de l’immeuble ont adopté la résolution n°23-2, portant sur la désignation de la société HAAS IMMOBILIER, en qualité de syndic de copropriété, à compter du 10 avril 2025 et la prise en charge du reliquat d’honoraires de la société MHJ HABITAT SERVICE.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2025, Mme [N], Mme [J], Mme [I] et M. [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, principalement aux fins d’annulation de la résolution n°23-2 prise le 10 avril 2025 par l’assemblée générale des copropriétaires.

Aux termes de leur assignation, Mme [N], Mme [J], Mme [I] et M. [A] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 13 et 17 du décret du 17 mars 1967, Vu la jurisprudence applicable et les pièces produites, Décision du 07 Juillet 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 25/06946 - N° Portalis 352J-W-B7J-DABRI

Plaise au tribunal,

ANNULER la résolution n°23-2 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en date du 10 avril 2025 ;

ORDONNER que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [H] [N], Mme [T] [J], Mme [P] [I], M. [W] [A] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux dépens. »

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 25 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 15 avril 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande en annulation de la résolution n°23-2 de l’assemblée générale du 10 avril 2025

En l’espèce, Mme [N], Mme [J], Mme [I] et M. [A] sollicitent l’annulation de la résolution n°23-2 de l’assemblée générale du 10 avril 2025, faisant valoir qu’à compter du vote de la résolution 21, l’un des copropriétaires M. [R] [O] a quitté l’assemblée, de sorte que le total des tantièmes votants pour aurait dû être réduit à 3.339 tantièmes, ce qui ne figure pas dans le procès-verbal de l’assemblée générale, ; que cette erreur manifeste fausse les conditions du vote et justifie l’annulation de la résolution ; que le vote n’a pas pu réunir la majorité requise en application de l’article 25 du 10 juillet 1965, qui était de 5.001 tantièmes alors que seulement 3.339 tantièmes ont voté pour.

Les demandeurs reprochent par ailleurs que la résolution litigieuse se prononce, en un seul vote, sur deux objets distincts, à savoir la désignation d’un nouveau syndic, ainsi que l’engagement du syndicat des copropriétaires à payer au syndic destitué l’intégralité de ses honoraires, alors que ces points sont dissociables et auraient dû faire l’objet de deux votes séparés.

Mme [N], Mme [J], Mme [I] et M. [A] se prévalent également de l’article 13 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 considérant que la résolution litigieuse porte sur une question qui ne figurait pas à l’ordre du jour, à savoir celle relative à au règlement du reliquat des honoraires de l’ancien syndic. Enfin, ils soutiennent que la résolution n°23-2 a été adoptée par un abus de majorité dès lors qu’il n’existait aucun motif légitime au moment du vote justifiant le remplacement du syndic de copropriété ; que la démarche de désignation d’un nouveau syndic a été motivée par l’intérêt exclusif d’un copropriétaire en raison de la perspective d’un recours en justice contre ce dernier. Ils soulignent l’impact négatif sur les finances de la copropriété d’une telle décision conduisant à changer de syndic deux ans avant le terme de son mandat.

Sur la recevabilité

L'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée (Civ. 3e, 12 mars 2003, n° 01-13.612) ou ayant voté à l’encontre d’une résolution adoptée. A l’inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens de ce texte (Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4, Chambre 2, 13 juin 2018, n°16/04228).

L’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en son premier alinéa que « le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (…) ».

En l’espèce, la recevabilité de l’action de Mme [N], Mme [J], Mme [I] et M. [A] aux fins d’annulation de la résolution n°23-2 de l’assemblée générale du 10 avril 2025 selon les conditions prévues à l’article 42 précité, est établie par les éléments produits justifiant la qualité d’opposant des demandeurs ainsi que le respect du délai de deux mois.

En conséquence, l’action de Mme [N], Mme [J], Mme [I] et M. [A] est déclarée recevable.

Sur le fond

L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’il soient ou non présents ou représentés, les décisions concernant, notamment, la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndicat.

Il incombe au juge du fond de rechercher si la majorité est acquise au regard du nombre des tantièmes détenus par l’ensemble des copropriétaires.

Aux termes de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. 

L’article 17-1 du décret précité prévoit que la nullité n’est pas nécessairement encourue en cas d’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, la résolution n°23-2 a été adoptée en ces termes:

« Demande de la Sci SAAR : Désignation du Cabinet Haas Immobilier Majorité nécessaire : Art. 25 Clef : 001 – communes générales

Après examen et discussion de la demande de la SCI SAAR, jointe à la convocation, l’Assemblée Générale décide de nommer le Cabinet Haas Immobilier – [Adresse 7] – en qualité de syndic dans les termes du contrat joint à la convocation qui commencera le 10 avril 2025 pour se terminer le 20/06/2026.

Vote(nt) POUR : 7030 tantièmes Décision du 07 Juillet 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 25/06946 - N° Portalis 352J-W-B7J-DABRI

Vote(nt) [Localité 8] : 2970 tantièmes (Mr [C] [E] (337 tantièmes, Rep. Par [A] – [G] [W] et [K]) – Mme [I] [P] (364 tantièmes, Rep. Par [A] – [G] [W] et [K]) – Mme [V] [X] [B] (346 tantièmes) – Mr [Q] [U] – [F] (316 tantièmes) – Mme [J] [T] (325 tantième, Rep. Par [A] – [G] [W] et [K]) – Mr et Mme [A] – [G] [W] et [K] (961 tantièmes) – Mme [N] [H] (321 tantièmes) - S’abstienne(nt) : 0 tantièmes

En conséquence et en vertu de quoi, la décision prise par l’assemblée générale est la suivante : cette résolution est adoptée à la majorité des tantièmes exprimés de tous les copropriétaires 7030/10 000 tantièmes (Art. 25).

Comme le contrat de syndic n’est pas arrivé à échéance et qu’il s’agit d’une rupture de contrat, l’Assemblée Générale accepte de régler le syndic du montant des honoraires jusqu’au 30 juin 2026, soit 6 696 euros TTC. »

A l’examen du procès-verbal d’assemblée générale du 10 avril 2025, il ressort que : - l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble était présent ou représenté en début d’assemblée générale ; - M. [Y] [L], propriétaire du lot 51, correspondant à 3.691 tantièmes sur les 10.000 que comporte la copropriété, est parti en cours de séance, et plus précisément à compter de la résolution n°21.

En raison de son départ en cours d’assemblée, avant le vote de la résolution litigieuse, la voix de M. [Y] [L] ne saurait être prise en compte parmi les votants en faveur de la résolution 23-2. La rédaction du procès-verbal de l’assemblée générale étant telle qu’il est possible de reconstituer le sens du vote, il apparait que les votes contre la résolution 23-3, qui sont précisément listés, correspondent à 2.970 tantièmes, sans qu’il n’existe d’abstention, de sorte que les votes en faveur de la résolution litigieuse, qui ne sont pas quant à eux nommément détaillés, correspondent en réalité nécessairement à 3.339 tantièmes [10.000 (tantièmes totaux) – 3.691 (tantièmes de M. [M] 2.970 (tantièmes des votes contre) ]. La copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] comprenant 10.000 tantièmes, la majorité au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est atteinte en principe à partir de 5.001 tantièmes.

Il apparaît donc qu’en reconstituant le sens du vote de la résolution 23-2, la majorité prévue par l’article 25 et applicable à la résolution litigieuse n’a en réalité pas été atteinte dès lors que les copropriétaires porteurs de 3.339 voix se sont exprimés en faveur de la résolution n°23-2, soit moins de la majorité des voix de tous les copropriétaires correspondant à 5.001 tantièmes, pourtant requise.

Dans la mesure où, par la reconstitution du sens du vote, le résultat est modifié, il convient d’annuler la résolution n°23-2 de l’assemblée générale du 10 avril 2025, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres moyens soulevés par les demandeurs.

2 – Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [H] [N], Mme [T] [J], Mme [P] [I] et M. [W] [A] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

- Sur les frais communs de procédure

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l'issue du litige, Mme [H] [N], Mme [T] [J], Mme [P] [I] et M. [W] [A] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande de Mme [H] [N], Mme [T] [J], Mme [P] [I] et M. [W] [A] recevable ;

DECLARE nulle la résolution n°23-2 de l’assemblée générale du 10 avril 2025 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice au paiement des entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice  à payer à Mme [H] [N], Mme [T] [J], Mme [P] [I] et M. [W] [A] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que Mme [H] [N], Mme [T] [J], Mme [P] [I] et M. [W] [A] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Juillet 2026

La Greffière La Présidente

Fabienne CLODINE-FLORENT Lucile VERMEILLE