Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/07774 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3SLW

Minute : 26/509

S.A. IN’LI Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [G] [I]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juin 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2024, la société SA IN'LI a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [I] sur des locaux et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] [Localité 4][Adresse 6] [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 623,62 euros et d’une provision pour charges de 141,84 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3195,07 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [I] le 20 mai 2025.

Par assignation du 28 juillet 2025, la société SA IN'LI a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy pour faire constater sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judicaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, −ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués,−4814,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 2 avril 2026, la société SA IN'LI maintient l’ensemble de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 31 mars 2025, s’élève désormais à 11 326,76 euros. Mme [G] [I], comparante, expose avoir connu de graves difficultés financières à la suite de la perte de son emploi. Elle indique avoir accumulé des dettes, notamment auprès de l’administration fiscale et d’établissements financiers, incluant un crédit LOA de 400 euros mensuels pour son véhicule. Elle précise avoir depuis retrouvé un emploi et percevoir un revenu mensuel net de 3 000 euros. Elle sollicite en conséquence l’octroi de délais de paiement assortis d’un échéancier de 200 euros par mois pour le règlement de sa dette locative, tout en exprimant son souhait de se maintenir dans les lieux. Enfin, Mme [G] [I] demande la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement sollicités.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [G] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée reçue le 08 avril 2026, la société SA IN'LI indique qu’une somme de 1000 euros a été versée par la défenderesse. Elle actualise sa créance à 11076,74 euros au 07 avril 2026 (loyer d’avril 2026 inclus). Elle n’entend pas s’opposer à l’octroi de délais sous la condition que Madame [I] respecte l’échéancier et qu’à la moindre défaillance de règlement ou retard de paiement, elle puisse poursuivre la procédure contentieuse.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA IN'LI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3195,07 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Mme [G] [I] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [G] [I] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté - laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de séquestration des meubles.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA IN'LI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 07 avril 2026, loyer du mois d’avril inclus, Mme [G] [I] lui devait la somme de 11076,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [G] [I], comparante, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 11076,74 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant est égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA IN'LI ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juillet 2024 entre la société SA IN'LI, d’une part, et Mme [G] [I], d’autre part, concernant les locaux et l’emplacement de parking situés au [Adresse 5] 0001, 2ème étage, porte A25, log n°347078) [Localité 6] est résilié depuis le 1er juillet 2025,

CONDAMNE Mme [G] [I] à payer à la société SA IN'LI la somme de 11076,74 euros (onze mille soixante-seize euros et soixante-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [G] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er juillet 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [G] [I] sera condamnée à verser à la société SA IN'LI une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE la demande de séquestration des meubles,

DÉBOUTE la société SA IN'LI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mai 2025 et celui de l'assignation du 28 juillet 2025,

DEBOUTE la société SA IN'LI de ses autres demandes ou prétentions,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge