Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

AFFAIRE N° RG 23/01267 - N° Portalis DBWW-W-B7H-DJGT

MINUTE :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 08 Juin 2026

DEBATS PUBLICS : 02 Mars 2026

ACTE DE SAISINE : 20 Juin 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Madame [H] [K], demeurant 10 rue du Foyer - 11580 VILLARDEBELLE

Représentée par Maître Aude GASTOU, avocat au barreau de CARCASSONNE

DÉFENDEUR

Madame [F] [Q], demeurant 5 rue des flandres - 11300 LIMOUX

Représentée par Maître Marie SENGER-BIVER, avocat au barreau de CARCASSONNE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [Q] a donné à bail à Monsieur [N] [K] et Madame [H] [K] des locaux à usage d’habitation meublés situés 17 rue de la Mairie 11300 LIMOUX pour un loyer de 850 euros par mois, provision pour charge de 150 euros par mois comprise.

Monsieur [N] [K] et Madame [H] [K] ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 850 euros afin de garantir la réservation de l’appartement le 1er mai 2021.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé lors de la prise de possession des lieux le 1er novembre 2021 par Madame [L] [K], mère de Monsieur [N] [K].

Les époux [K] ont quitté les lieux à la fin du mois de février 2022.

Le 08 mars 2022, Madame [Q] leur a restitué la somme de 286 euros sur le dépôt de garantie.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 mars 2022 , Monsieur [N] [K] et Madame [H] [K] contestaient ce montant et sollicitaient une médiation.

Par requête en date du 21 octobre 2022, Madame [H] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection de Carcassonne afin que Madame [F] [Q] soit condamnée à leur restituer le dépôt de garantie.

Par décision en date du 05 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a prononcé la radiation de l’affaire.

Par conclusions en date du 20 juin 2023, Monsieur [N] [K] et Madame [H] [K] ont sollicité la réinscription de l’affaire.

L’affaire a été fixée à la date du 25 septembre 2023 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

À l'audience du 02 février 2026, Monsieur [N] [K] et Madame [H] [K], représentés, sollicitent du tribunal, par conclusions déposées le même jour, de : Rejeter l’intégralité des demandes de Madame [Q] comme injustes et mal fondées,Condamner Madame [Q] a payer aux époux [K] la somme de 714 euros en restitution du dépôt de garantie,Condamner Madame [Q] à payer la somme de 3.195 euros au titre des intérêts de retard ;Condamner Madame [Q] à payer la somme de 150 euros outre la somme de 3.920 euros au titre des intérêts de retard sur cette somme ;Condamner Madame [Q] à payer la somme de 425 euros en restitution de la somme perçue au titre du loyer du 11 février 2022 au 28 février 2022 ;Condamner Madame [Q] à payer aux époux [K] la somme de 5.000 euros au titre de la resistance abusive et du préjudice moral ;Condamner Madame [Q] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondemnt de l’article 700 du ocde de procédure civilee, outre ainsi aux entiers dépens del’insatnce,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Madame [F] [Q], représentée, forme les demandes suivantes par conclusions déposées le jour de l’audience : A titre principal : Débouter Monsieur et Madame [K] de l’ensemble de leurs demandes,A titre reconventionnel : Dire et juger que la durée du préavis est d’un mois soit du 1er février au 28 févirer 2022 ;Dire et Juger que les époux [K] doivent réparer les dommages causés aux biens de leur propriétaire,En conséquence, Condamner les époux [K] à payer à Madame [Q] la somme de 1.860 euros,En tout état de cause : Condamner les époux [K] à payer à Madame [Q] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Il sera renvoyé aux écritures des parties et les moyens de faits et de droit développés pour un exposé plus ample du litige.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Au visa des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile " à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. "

En l'espèce, l'action introduite par Monsieur [R] [J] tend au paiement d'une somme de 4.123,34 euros, somme qui n'excède donc pas 5.000 euros.

Les demandeurs justifient d'une tentative de conciliation préalable à l'introduction de l'instance menée par un conciliateur de justice. Il verse aux débat le constat d’échec de la tentative de conciliation en date du 19 septembre 2022.

En conséquence, il y a lieu de déclarer la demande recevable.

Sur la demande de paiement des dégradations locatives :

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l'article 1353 du code civil que le créancier doit prouver l'existence de la créance dont il demande le paiement. Ainsi, en matière de rapports locatifs, le bien-fondé d'une demande au titre d'un dommage locatif se prouve par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement ou par un officier public ministériel tel un huissier de justice. Au cas de dommage avéré, le montant retenu s'impute sur l'éventuel dépôt de garantie versé par le locataire. Le juge évalue souverainement les dommages-intérêts alloués au titre des dégradations locatives avérées.

Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée dans les locaux loués n'a été établi. La preuve d'un état des lieux contradictoire de sortie n'est pas rapportée, aucun état des lieux n’étant versé aux débats.

Il est relevé que les loyers ont été payés par les locataires jusqu’à la fin du mois de février 2022, date de leur départ ainsi qu’ils en ont informé leur bailleresse et que Madame [F] [Q] ne conteste pas leur préavis ni leur départ.

En l’espèce, Madame [F] [Q] ne fournit au soutien de ses demandes que des photos qui sont non datées et dont il est impossible d’affirmer qu’elles proviennent de l’appartement loué aux époux [K]. En conséquence, Madame [F] [Q] n’est donc pas fondée à réclamer le paiement des dégradations locatives dans la mesure où elle n’établi pas l’imputabilité desdites dégradations à ses locataires, la seule production d’une facture de Maison de Monde plus d’un an après le départ de ses locataires (novembre 2023) et d’échanges sur l’état du canapé non datés d’établissent pas la matérialité des dégradations et l’imputabilité de celles-ci aux locataires.

En conséquence, Madame [F] [Q] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de règlement des réparations alléguées.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

En vertu de l'article 22 alinéa 3 de la loi précitée, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois de la restitution des clefs par le locataire déduction faite des sommes restant dues par ce dernier sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. S'agissant des dégradations locatives le bailleur n'est pas tenu de produire une facture, il suffit qu'il précise le fondement des sommes qu'il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes (devis par exemple).

En l’espèce, aucune dégradation ne peut être imputée à Monsieur [N] [K] et Madame [H] [K] et Madame [F] [Q] sera condamnée à leur restituer le reliquat du dépôt de garantie soit la somme de 564 euros avec intérêt au taux légal depuis le ré-enrôlement de l’affaire soit le 20 juin 2023.

Sur la demande au titre du loyer :

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Compte tenu du départ anticipé des locataires, ces derniers étaient dans l’obligation de régler le mois entier de préavis, soit l’intégralité du mois de février 2022.

Il est toutefois établi qu’ils ont été contraints de quitter les lieux en avance compte tenu des agissements de leur bailleresse. Les échanges entre les époux [K] et Madame [F] [Q] démontrent que les locataires n’ont pas pu jouir du bien loué jusqu’au terme de leur location.

Ainsi, Madame [F] [Q] sera condamnée à leur verser la moitié du loyer de février 2022 soit la somme de 425 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [Q] aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner la Madame [F] [Q] payer à Monsieur [N] [K] et Madame [H] [K] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [N] [K] et de Madame [H] [K] ;

DEBOUTE Madame [F] [Q] de ses demandes au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [F] [Q] à la restitution du reliquat du dépôt de garantie d’un montant de 564 euros à Monsieur [N] [K] et Madame [H] [K], avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2023,

CONDAMNE Madame [F] [Q] à verser la somme de 425 euros au titre du loyer de février 2022 à Monsieur [N] [K] et Madame [H] [K], avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [F] [Q] à payer à Monsieur [N] [K] et Madame [H] [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [Q] aux dépens de l'instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Mande et Ordonne

- à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ce présent jugement à exécution - aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main - à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis :

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le Président et par le Greffier.