Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT- GAUDENS [Adresse 1] [Localité 1]

JCP FOND

N° RG 26/00086 - N° Portalis 46CZ-W-B7K-U3L

Nature de l'Affaire: 5AB

Jugement du 29 Juin 2026

Minute n° 2026 /

Notifié le 1 FE + 1 ccc M. [Q] 1 ccc 1 ccc dossier

JUGEMENT

A l'audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 29 juin 2026 ;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l'audience du 04 Mai 2026,

l'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR, demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par la SELARL GONDER avocat au barreau de Bordeaux substituée par Me [V] avocat au barreau de Saint-Gaudens

c/

DEFENDEUR

Monsieur [M] [Q], demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

***********************

RAPPEL DES FAITS

Mme [J] [R] a donné à bail à M. [Q] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 2] par contrat en date du 18 novembre 2019, pour un loyer mensuel de 370 € et 12 € de provisions sur charges.

M. [Q] [M] a quitté les lieux loués le 26 novembre 2024.

Compte tenu des dégradations constatées dans l'appartement, la SAS GROUPE SOLLY AZAR a adressé aux bailleurs des fonds pour lesquels une quittance subrogative d'un montant de 3320,16 euros a été établie le 30 janvier 2025.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR a ensuite fait assigner M. [Q] [M] le 8 avril 2026 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins d'obtenir la condamnation de ce dernier au paiement des dégradations locatives pour un montant de 3385,55 euros, de la somme de 800 euros pour résistance abusive outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 4 mai 2026, la SAS GROUPE SOLLY AZAR a maintenu l'ensemble de ses demandes.

M. [Q] [M] comparaît en personne et ne conteste pas le montant de sa dette. Il doit percevoir 900 euros de ressources par mois et propose de s'acquitter de sa dette par des versements de 150 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE AU TITRE DES DEGRADATIONS LOCATIVES :

En application des dispositions de l'article 1730 du Code civil, le locataire doit rendre l’immeuble d’habitation tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux établi avec son bailleur, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé [...] : c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives [...], sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En application de cet article, le locataire supporte une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement durant la durée de son occupation et il incombe au locataire de prouver que les désordres ne lui sont pas imputables.

Pour sa part, le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les “travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution des travaux pour lesquels il demande réparation (voir notamment Cass 3ème civ. 30 janvier 2002, CA [Localité 4] 07 mai 2013 et Rép. min. n° 77691) et donc à la production de factures.

En l'espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement en présence des deux parties le 18 novembre 2019, et l'état des lieux sortant en date du 26 novembre 2024, que si le logement a globalement été loué dans un bon état, il a été restitué sale et présentant les dégradations suivantes : - dans la plupart des pièces, les murs présentent des traces d'impacts/éclats, de vis/clous et des traces de rebouchage - les poignées de plusieurs portes ne sont pas fonctionnelles - les meubles de salle de bain et de cuisine sont de travers et abîmés - des carreaux de faïence sont manquants dans la salle de bains

La durée de la location permet en outre d’évaluer le “coefficient de vétusté” de l’immeuble loué. Il est admis qu'au fil du temps, un logement a besoin de rafraîchissement en raison de l'usage normal qui en est fait. Ce rafraîchissement est, par principe, à la charge du propriétaire (voir notamment Cass 3ème civ. 21 décembre 2017).

En l'espèce, compte tenu de la qualité des photos et de l'état des lieux entrant (murs avec des tâches et des impacts), il ne peut être considéré que les dégradations constatées ne procèdent pas d'un simple usage normal de la chose pendant les 5 années de la location. Il convient dans ces conditions de débouter la SAS SOLLY AZAR de sa demande de remboursement des sommes versées au propriétaire au titre des dégradations locatives.

II SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la SAS GROUPE SOLLY AZAR qui succombe, ne démontre pas l’existence d'un préjudice.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La SAS SOLLY AZAR, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il convient de débouter la SAS GROUPE SOLLY AZAR de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort,

DEBOUTE la SAS GROUPE SOLLY AZAR de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS GROUPE SOLLY AZAR aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 29 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emilie SENDRANE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Thérèse BOUDON, Greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,