Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL DE [Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT Juge des contentieux de la protection N° Minute : N° RG 25/00303 - N° Portalis DB24-W-B7J-EQ2H

Copies certifiées conformes délivrées le : - à Me Olivier MARTINEZ - au dossier

Copie exécutoire délivrée le : - à Me Olivier MARTINEZ

JUGEMENT DU 24 JUIN 2026

A l’audience publique du 11 Février 2026 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Mme Christelle BELLET, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA, Greffier, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [D] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] Représenté par Me Olivier MARTINEZ, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

Madame [F] [Y] épouse [D] [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 3] [Localité 2] Représenté par Me Olivier MARTINEZ, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [N] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 24 Juin 2026, sous la signature de Mme Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 08 décembre 2021, M. [O] [D] et Mme [F] [Y] épouse [D] ont donné à bail à M. [R] [N], un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 5] [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 360,00 hors charges, les échéances étant payable d'avance.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés de loyers, M. [O] [D] et Mme [F] [Y] épouse [D] ont fait délivrer à M. [R] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat, par acte de commissaire de justice, signifié à étude, 30 janvier 2025. Ledit commandement portait sur la somme en principal de 1 456.91 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré à étude le 20 octobre 2025, M. [O] [D] et Mme [F] [Y] épouse [D] ont assigné M. [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NIORT aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;ordonner l’expulsion de M. [R] [N] et de tout bien ou occupant de son chef des lieux loués, avec au besoin l’assistance de la force publique ; condamner M. [R] [N] à régler la somme de 3 594.59 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date de l’acte introductif d’instance avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner M. [R] [N] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel soit 371.21 euros jusqu’à libération complète des lieux ;condamner M. [R] [N] à régler la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, et celui de l’assignation.rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance ne justifie qu’elle soit écartée. L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 février 2026.

M. [O] [D] et Mme [F] [Y] épouse [D], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance sauf à actualiser leur créance locative à hauteur de 5 459.13 euros selon décompte arrêté au 04 février 2026, échéance de février 2026 incluse. Ils précisent que le locataire a cessé tout règlement depuis mai 2024 et qu’à la suite d’un dégât des eaux survenu dans le logement ils ont constaté que 3 personnes, autres que M. [N], y seraient installées.

M. [R] [N] bien que régulièrement assigné, n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe faisant état de l’incarcération prétendue de M. [N] et de la présence dans le logement de membres de sa famille.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, le silence du défendeur ne valant pas à lui seul acceptation.

En l’absence de M. [R] [N], le juge vérifiera donc la régularité, la recevabilité et le bien fondé des demandes dirigées à son encontre.

Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux [Localité 6] par la voie électronique le 21 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce le bail signé entre les parties le 08 décembre 2021 contient (paragraphe1-10) une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement à terme du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été régulièrement signifié au locataire par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025 délivré à étude, pour la somme en principal de 1 456.91 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies au 30 mars 2025, et que le bail a pris fin à cette date.

Sur l'indemnité d'occupation M. [R] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 30 mars 2025, date de la résiliation du bail et postérieurement d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dès lors qu’il est demeuré occupant sans droit ni titre du logement ce qui cause un préjudice aux bailleresses qui n’ont pu disposer de leur bien. Il convient de fixer à la charge du locataire, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé, soit 371.21 euros par mois, tel qu’il aurait été dû en cas de non-résiliation du bail et de le condamner à son paiement jusqu’à sa libération des lieux.

Sur l'expulsion du locataire Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 mars 2025, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [R] [N] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes de condamnation au paiement. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, M. [O] [D] et Mme [F] [Y] épouse [D] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, détaillant le montant des sommes réclamées au locataire pour la période de mai 2024 au 4 février 2026, pour un total dû de 5 459.13 euros, échéance de février incluse

M. [R] [N] qui ne comparait pas, n’a, par conséquent, pas contesté le montant de la dette locative qui lui est opposée par les bailleurs.

Il convient en conséquence de condamner M. [R] [N] au paiement de la somme de 5 459.13 euros avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 456.91 euros à compter 30 janvier 2025 date de la délivrance du commandement, et à compter du prononcé du jugement sur le solde.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [N] partie perdante, supportera la charge des entiers dépens lesquels comprendront le cout du commandement de payer du 30 janvier 2025 et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, tenant compte également de la situation des parties, M. [R] [N] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [O] [D] et Mme [F] [Y] épouse [D] recevables en leur action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 décembre 2021 entre M. [O] [D] et Mme [F] [Y] épouse [D] d’une part et M. [R] [N] d’autre part, et portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8] - [Localité 7] [Adresse 9], sont réunies à la date du 30 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; ORDONNE, à défaut pour M. [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [R] [N] à verser à M. [O] [D] et Mme [F] [Y] épouse [D], une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 371.21euros outre les charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [R] [N] à verser à Mme [L] [P] et Mme [V] [J], la somme de 5 459.13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et non prescrits, arrêtés au 04 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 456.91 euros à compter 30 janvier 2025 date de la délivrance du commandement, et à compter du prononcé du jugement sur le solde ;

CONDAMNE M. [R] [N] à verser à M. [O] [D] et Mme [F] [Y] épouse [D] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [N] aux dépens lesquels comprendront le cout du commandement de payer du 30 janvier 2025 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 juin 2026.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection