Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 11 43 @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/12862 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4HKV

Minute : 26/00810

PMM

S.C.I. SUECA Représentant : Maître Gwenaël SAINTILAN de la SELARL GWENAEL SAINTILAN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [T] [Q] Madame [Y] [V]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SELARL GWENAEL SAINTILAN AVOCAT Copie délivrée à : Mme [Y] [V] M. [T] [Q]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX-SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. SUECA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Gwenaël SAINTILAN de la SELARL GWENAEL SAINTILAN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Q], demeurant [Adresse 3] comparant en personne

Madame [Y] [V], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 19 décembre 2020, la SCI SUECA a donné à bail à M [T] [Q] et Mme [Y] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 775 € et 60 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SUECA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, la SCI SUECA a ensuite fait assigner M [T] [Q] et Mme [Y] [V] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 19 février 2026, la SCI SUECA - représentée par son conseil -, reprend partiellement les termes de son assignation et demande à la juge à titre principal de : dire et juger la société SCI SUECA recevable et bien fondée en ses demandes et y faisant droit ; constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d'habitation au 20 mai 2025 ; dire que faute par les défendeurs de libérer les lieux dans les huit jours de la décision à intervenir, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, d'un serrurier, si besoin est ; dans ce cas, ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets immobiliers garnissant les lieux loués dans tel gardes meubles qu'il plaira au propriétaire de désigner, aux frais, risques et péril de la partie expulsée, et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues ; condamner conjointement et solidairement M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] à payer à la société SCI SUECA : la somme principale actualisée de 3. 536, 49 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2025, une indemnité d'occupation égale au loyer contractuel qui aurait été exigible si le bail avait été poursuivi, outre charges, taxes et accessoires et qui sera due jusqu'à la complète libération des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion effective, soit la somme de 917,57 par mois,condamner conjointement et solidairement M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] à payer à la société SCI SUECA la somme de 230 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2025 ;condamner conjointement et solidairement M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] à payer à la société SCI SUECA la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;condamner conjointement et solidairement M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] aux autres dépens, en ce compris le coût des commandements. La SCI SUECA n'est pas opposée à l'octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire. <DEF>La SCI SUECA précise que le dernier règlement a été effectué en février 2026 pour un montant de 500 euros.

M. [T] [Q] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement. Il propose de verser 98,24 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire. Il indique qu'ils travaillent tous deux et perçoivent des revenus de 1 000 euros et 500 euros. Ils ont un enfant de 10 mois à charge.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 17 novembre 2025, Mme [Y] [V] n’est ni présente ni représentée.

La juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.<DEF>

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Mme [Y] [V], assignée à étude ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision est réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 2] par la voie électronique le 18 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, la SCI SUECA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . En effet, le contrat de bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 19 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 8 "Clause résolutoire") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2025, pour la somme en principal de 2 328,22 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI SUECA produit un décompte en date du 19 février 2026 démontrant que M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] restent lui devoir la somme de 3 536,49 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d'occupation février 2026 inclus.

M. [T] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Le bail contient une clause de solidarité.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3 536,49 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 328,22 € à compter du commandement de payer (25 mars 2025) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.   Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [T] [Q] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose leur situation personnelle et financière. En outre, ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et sont en situation de régler leur dette locative.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l'absence d'opposition du bailleur, M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : - que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; - que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 26 mai 2025 ; - que M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; - que faute pour M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SCI SUECA soit autorisé/e, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] ; - qu’en cas de maintien dans les lieux, la SCI SUECA soit en droit d’exiger des défendeurs le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [Q] et Mme [Y] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens solidairement, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SUECA, M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SCI SUECA aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2020 entre la SCI SUECA et M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] et à verser à la SCI SUECA la somme de 3 536,49 € (décompte arrêté au 19 février 2026, incluant une dernière échéance de février 2026), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 2 328,22 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 98 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI SUECA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SCI SUECA soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] ;

* que M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] soient condamnés in solidum à verser à la SCI SUECA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] à verser à la SCI SUECA une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [Q] et Mme [Y] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,