Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01820 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGNG AFFAIRE : OPH LEMAN HABITAT / [M] [S]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Avril 2026, décision mise en délibéré au 30 juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Mme [U], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDERESSE

Mme [M] [S] née le 08 Juin 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] non comparante

Expédition(s) délivrée(s) le à

Exécutoire(s) délivré(s) le à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrat signé le 14 mai 2019, donné à bail à Madame [M] [S] un logement n°207 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 413,09 euros, hors charges.

Par acte de Commissaire de Justice du 8 août 2025, remis à personne, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Madame [M] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 21 avril 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de : - dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ; - concilier les parties si faire se peut ; A défaut : - constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ; A défaut : - prononcer la résiliation du bail entre les parties ; - dire que Madame [M] [S] est devenue occupante sans droit ni titre ;  - ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [M] [S] et de tout occupant de son chef du logement n°207 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 2], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date elle pourra être expulsée par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ; - condamner Madame [M] [S] au paiement de la somme de 2 593,99 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2025 suivant décompte annexé au présent acte ; - condamner Madame [M] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois de juillet 2025 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ; - condamner Madame [M] [S] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ; - condamner Madame [M] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Par courrier daté du 31 octobre 2025 et réceptionné par le bailleur le même jour, Madame [M] [S] a notifié son congé, prenant effet au 30 novembre 2025.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 20 novembre 2025 au cours duquel la locataire sortante a remis les clés du logement.

Lors de l’audience du 21 avril 2026, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, s’est désisté de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion, et a sollicité la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré locatif, arrêté à 7 880,75 euros hors dépens, ainsi qu’au paiement de 4 131 euros au titre des réparations locatives.

Madame [M] [S] n’était ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de novembre 2025 comprise, arrêtée au 20 avril 2026, s’élève à la somme de 3 449,46 euros, après déduction des frais de réparations locatives (4 431,29 euros), lesquels seront examinés distinctement, de la somme réclamée de 7 880,75 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [M] [S] n’est pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme, assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de paiement des réparations locatives En vertu de l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l'espèce, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT produit les états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie, respectivement datés du 22 mai 2019 et du 20 novembre 2025.

Il produit également une liste des indemnités forfaitaires réclamées à la locataire, sur la base d’une facture de la société IBO BATIMENT.

Réparations dans l’entrée (223,34 euros et 240,65 euros) L’état des lieux de sortie indique que les revêtements du plafond et des murs de l’entrée sont en défaut et jaunis par le tabac, tandis que l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’ils étaient à l’état neuf.

Ces dégradations étant imputables à la locataire, les indemnisations forfaitaires réclamées sur la base de la facture susvisée pour la remise en état du plafond (223,34 euros) et des murs (240,65 euros) de l’entrée sont justifiées et seront mises à sa charge.

Réparations dans le séjour (399,26 euros et 510,16 euros) L’état des lieux de sortie indique que les revêtements du plafond et des murs du séjour sont en défaut et jaunis par le tabac, tandis que l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’ils étaient à l’état neuf.

Ces dégradations étant imputables à la locataire, les indemnisations forfaitaires réclamées sur la base de la facture susvisée pour la remise en état du plafond (399,26 euros) et des murs (510,16 euros) du séjour sont justifiées et seront mises à sa charge.

Réparations dans la chambre 1 (246,22 euros et 365,36 euros) L’état des lieux de sortie indique que les revêtements du plafond et des murs de la chambre 1 sont en défaut et peints en rose et noir, tandis que l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’ils étaient à l’état neuf.

Ces dégradations étant imputables à la locataire, les indemnisations forfaitaires réclamées sur la base de la facture susvisée pour la remise en état du plafond (246,22 euros) et des murs (365,36 euros) de la chambre 1 sont justifiées et seront mises à sa charge.

Réparations dans la chambre 2 (246,22 euros et 365,36 euros) L’état des lieux de sortie indique que les revêtements du plafond et des murs de la chambre 2 sont en défaut et jaunis par le tabac, tandis que l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’ils étaient à l’état neuf.

Ces dégradations étant imputables à la locataire, les indemnisations forfaitaires réclamées sur la base de la facture susvisée pour la remise en état du plafond (246,22 euros) et des murs (365,36 euros) de la chambre 2 sont justifiées et seront mises à sa charge.

Réparations dans le hall de nuit (230,58 euros et 243,16 euros) L’état des lieux de sortie indique que les revêtements du plafond et des murs du hall de nuit sont en défaut et jaunis par le tabac, tandis que l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’ils étaient à l’état neuf.

Ces dégradations étant imputables à la locataire, les indemnisations forfaitaires réclamées sur la base de la facture susvisée pour la remise en état du plafond (230,58 euros) et des murs (243,16 euros) du hall de nuit sont justifiées et seront mises à sa charge.

Réparations dans les toilettes (32,08 euros) L’état des lieux de sortie indique que le revêtement des menuiseries des toilettes est en défaut et peint en marron foncé, tandis que l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’il était à l’état neuf.

Ces dégradations étant imputables à la locataire, l’indemnisation forfaitaire réclamée sur la base de la facture susvisée pour la remise en état des menuiseries des toilettes (32,08 euros) est justifiée et sera mise à sa charge.

Réparations dans la cuisine (580,90 euros) L’état des lieux de sortie indique que le revêtement des murs de la cuisine est en défaut et peint en noir, tandis que l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’il était à l’état neuf, malgré quelques traces.

L’état des murs s’étant dégradé, ces détériorations sont imputables à la locataire et l’indemnisation forfaitaire réclamée sur la base de la facture susvisée pour la remise en état des murs de la cuisine (580,90 euros) est justifiée et sera mise à sa charge.

Réparations sur le balcon (748 euros) L’état des lieux de sortie indique que le revêtement du sol du balcon est en défaut et peint en rose, tandis que l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention relative à ce revêtement. En l’absence d’indication contraire, le sol du balcon est donc présumé avoir été remis en bon état à la locataire, conformément à la présomption posée par l’article 1731 du code civil.

Ces dégradations étant imputables à la locataire, l’indemnisation forfaitaire réclamée sur la base de la facture susvisée pour la remise en état du sol du balcon (748 euros) est justifiée et sera mise à sa charge.

Dès lors, la demande de condamnation formulée par le bailleur à l'encontre de la locataire s’avère fondée en totalité. Madame [M] [S] sera condamnée à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT la somme de 4 431,29 euros (223,34 euros + 240,65 euros + 399,26 euros + 510,16 euros + 246,22 euros + 365,36 euros + 246,22 euros + 365,36 euros + 230,58 euros + 243,16 euros + 32,08 euros + 580,90 euros + 748 euros) au titre des réparations locatives.

3. Sur les demandes accessoires

Madame [M] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT la somme de 3 449,46 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT la somme de 4 431,29 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [M] [S] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [S] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,