Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 15 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 26/00454 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FUGW AFFAIRE : [W] [X] C/ [M] [H] MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le aux parties

copie exécutoire délivrée le à PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [X] né le 12 Février 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier BERTRAND de la SELARL LEXALIS AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [M] [H] né le 13 Janvier 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant non représenté

*** Débats tenus à l'audience du 13 Avril 2026 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Juin 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2019, Monsieur [W] [X] a donné à bail à Monsieur [M] [H] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [W] [X] a fait signifier le 16 juillet 2025 à Monsieur [M] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 26 janvier 2026, Monsieur [W] [X] a fait assigner Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : Juger acquise la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2025, et par conséquent judiciairement résilié le contrat de bail d’habitation signé le 2 avril 2019 ; Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [M] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Condamner Monsieur [M] [H] à lui payer la somme de 2.464,53 euros au titre des loyers et charges dus au 29 octobre 2025, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 juillet 2025, et capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l’anatocisme, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer prévu au contrat au moment de la résiliation, augmenté des charges, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux loués ; Condamner Monsieur [M] [H], partie perdante, aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 juillet 2025 pour la somme de 89,93 euros ; Condamner Monsieur [M] [H] à lui payer la somme de 1.200,00 euros au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens ;Juger le cas échéant que la nature de l’affaire et l’ancienneté de la créance justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit en aucune manière écartée, en tout ou partie, à moins qu’il ne soit ordonné la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toute restitutions ou réparations. L’affaire a été retenue à l’audience du 13 avril 2026. A l’audience, Monsieur [W] [X], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en indiquant que la dette est actuellement la même que celle figurant dans l’assignation.

Monsieur [M] [H], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Une note en délibéré a été autorisée afin que Monsieur [W] [X] produise un dernier décompte actualisé. Le 17 avril 2026, Monsieur [W] [X] a communiqué un décompte de créance actualisé au 17 avril 2026 d’un montant de 4.429,28 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 17 mars 2026 (carence).

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [M] [H], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [W] [X] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 avril 2019 à compter du 17 septembre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [H] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [M] [H]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 septembre 2025, Monsieur [M] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [H] à son paiement à compter du 17 septembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 avril 2019, du commandement de payer délivré le 16 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 17 avril 2026 que Monsieur [W] [X] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [H] à payer à Monsieur [W] [X] la somme de 4.429,28 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2025 sur la somme de 1.183,73 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Monsieur [M] [H] sera condamné à verser à Monsieur [W] [X] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

- DECLARE recevable la demande de Monsieur [W] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 avril 2019 entre Monsieur [W] [X] d'une part, et Monsieur [M] [H] d'autre part, concernant les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1], sont réunies à la date du 17 septembre 2025 ;

- CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [M] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [M] [H] à compter du 17 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

- CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer à Monsieur [W] [X] la somme de la somme de 4.429,28 euros (QUATRE MILLE QUATRE CENT VINGT NEUF EUROS ET VINGT HUIT CENTIMES), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2025 sur la somme de 1.183,73 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

- ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

- CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer à Monsieur [W] [X] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

- CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer à Monsieur [W] [X] la somme de 300,00 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 juillet 2025 ;

- ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE, A-L. VOYER Q. ATLAN