Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sarah STEFANO, Monsieur [T] [F]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/08183 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZSL

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT rendu le vendredi 26 juin 2026

DEMANDERESSE PARIS HABITAT - OPH E.P.I.C. dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B96

DÉFENDEURS Madame [L] [K] épouse [F] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Sarah STEFANO, avocat au barreau de PARIS, toque : G875

Monsieur [T] [F] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière Décision du 26 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08183 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZSL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2016, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [K] épouse [F] et M. [T] [F], son fils, sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (bâtiment 1, escalier 3, 2ème étage, porte 34), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 401,75 euros, outre une provision sur charges.

Par courrier remis en mains propres du 25 avril 2025, M. [T] [F] a donné congé à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de son logement.

Il s'est toutefois maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, l'établissement EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [L] [K] épouse [F] et M. [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir : Dire M. [T] [F] déchu de son titre locatif du fait du congé du 25 avril 2025 ;A défaut, prononcer la résiliation du bail qui lie [Localité 1] HABITAT-OPH à M. [F] aux torts exclusifs de ce dernier, pour manquements à son obligation d'user paisiblement de la chose louée, conformément à sa destination ;Prononcer la résiliation du bail qui lie [Localité 1] HABITAT-OPH à Mme [F] aux torts exclusifs de cette dernière, pour manquements à son obligation d'user paisiblement de la chose louée, conformément à sa destination ;Ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont celle de M. [F], du logement sis [Adresse 4] à [Localité 2], bâtiment 1 escalier 3, au 2ème étage, porte 34, avec l'assistance du commissaire de police du quartier et de la force armée s'il échet, et ce, sous astreinte, pour la contraindre à s'exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir ;Dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit ;Réserver la compétence du juge de céans pour liquider l'astreinte ;Dire et juger que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;Supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner Mme [F] et M. [F] solidairement ou à défaut in solidum à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH, à compter de la date du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu'à libération effective des lieux ;Condamner Mme [F] et M. [F] solidairement ou à défaut in solidum à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [F] et Mme [F] solidairement ou à défaut in solidum en tous les dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 août 2025.

A l'audience du 20 janvier 2026, l'affaire n'étant pas en état d'être jugée, un renvoi au 16 avril 2026 a été ordonné, et un calendrier de procédure a été mis en place par les parties.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 avril 2026.

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, solicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, auquel il sera référé pour un plus ample exposé en application de l'article 455 du code de procédure civile.

En substance, il expose que depuis 2018, des locataires de l'immeuble se plaignent du comportement de M. [T] [F], du fait de propos agressifs, menaçants et insultants, ainsi que de violences volontaires, par ailleurs plusieurs interventions du bailleur ont été nécessaires pour remettre en état les parties communes et privatives de l'immeuble suite aux dégradations commises par ce dernier. Il se prévaut notamment de mains courantes, de plaintes, de pétitions de locataires. Il fait valoir que M. [T] [F] n'a pas quitté les lieux nonobstant la délivrance du congé et que les les troubles persistent ainsi qu'il ressort d'un constat d'huissier en date du 11 juin 2025. Il maintient ses demandes de résiliation du bail concernant Mme [L] [K] épouse [F], et d'expulsion de cette dernière ainsi que de M. [T] [F], occupant de son chef et il précise que la locataire s'est vue proposer un relogement à [Localité 3], qu'elle a, en l'état, refusé.

Mme [L] [K] épouse [F], représentée par son conseil, indique qu'elle subit elle aussi les troubles très graves causés par son fils, M. [T] [F], et qu'elle a déposé plainte contre lui pour des faits de violences volontaires. Elle précise qu'après avoir demandé une mutation auprès de son bailleur, elle a refusé le nouveau logement qui lui avait été proposé car il était trop éloigné de son activité, ce qui n'était pas idéal au regard notamment de son âge. Elle déclare avoir peur de son fils et ne pas vouloir rester dans les lieux car il s'y maintient. Elle attend une nouvelle proposition de relogement de la part de son bailleur. Elle sollicite le rejet de la condamnation au paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulée par son bailleur, et s'en rapporte au tribunal au sujet de l'expulsion.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Décision du 26 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08183 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZSL

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur le congé donné par M. [T] [F] et ses conséquences

En vertu des articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 combinés, le locataire peut mettre fin aux relations qui l'unissent avec le bailleur sans avoir à attendre le terme du contrat. S'il entend user de cette faculté de résiliation unilatérale, il peut le faire à tout moment, à condition de donner congé dans les formes et délais imposés par l'article 15 susvisé.

Ces délais sont en principe de trois mois, voire d'un mois, notamment sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, parmi lesquels figure la ville de [Localité 1]. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé.

Le congé, librement donné par le locataire, ne peut être valablement rétracté, sauf accord exprès du bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de son titre d'occupation sur les lieux loués.

En l'espèce, il est justifié de l'envoi par M. [T] [F] d'un congé sous la forme d'un courrier remis en mains propres le 17 avril 2025. Le bailleur a accusé réception de ce congé le 25 avril 2025, de sorte que le délai de préavis se terminait le 25 mai 2025 et que le locataire devait libérer les lieux au plus tard à cette date.

Il s'ensuit que M. [T] [F] est déchu de tout titre d'occupation, depuis le 25 mai 2025, sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 2], bâtiment 1 escalier 3, au 2ème étage, porte 34.

2. Sur la résiliation du bail de Mme [L] [K] épouse [F] et ses conséquences

En application de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En application de l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

Le locataire doit donc s'abstenir de troubler la jouissance des autres occupants et la tranquillité des lieux loués ; il répond, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef et notamment de ses enfants, même s'ils sont majeurs (Civ. 3e, 17 décembre 2020, n°18-24.823), sauf à démontrer qu'ils ne résidaient pas dans le logement loué (Civ. 3e, 10 novembre 2009, n°09-11.027).

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que les agissements imputés à M. [T] [F] sont établis. Ils consistent en des propos insultants et menaçants, en des nuisances sonores ainsi qu'en des dégradations de l'immeuble. Il en ressort également que ces agissements persistent depuis plusieurs années, ils ont été commis lorsqu'il était locataire du logement mais également postérieurement à la délivrance du congé. Ces agissements préjudicient au bailleur et aux résidents de l'immeuble qui vivent dans la crainte.

Mme [L] [K] épouse [F], pour les motifs exposés supra, est responsable des agissements de son fils qui réside avec elle en tant qu'occupant de son chef depuis la délivrance du congé.

Au vu de la gravité des troubles, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [L] [K] épouse [F], laquelle prendra effet à la date de l'assignation, ainsi que l'autorise l'article 1229 du code civil.

Mme [L] [K] épouse [F] devenant sans droit ni titre, il convient de lui ordonner ainsi qu'à tous les occupants de son chef, dont M. [T] [F] de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

En revanche, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution au regard des troubles de jouissances graves et répétés commis par M. [T] [F] ; étant par ailleurs relevé qu'une proposition de relogement a été faite à [L] [K] épouse [F].

3.Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [L] [K] épouse [F] et M. [T] [F] seront in solidum condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi. Il n'y a pas lieu d'appliquer une majoration.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation fixée au 12 août 2025 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [K] épouse [F] et M. [T] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de condamner Mme [L] [K] épouse [F] à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; en revanche M. [T] [F] sera condamné à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code d eprocédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [T] [F] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] (bâtiment 1, escalier 3, 2ème étage, porte 34) depuis le 25 mai 2025, date de fin du délai de préavis de son congé ;

PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 21 juin 2016 entre l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d'une part, et Mme [L] [K] épouse [F] d'autre part concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (bâtiment 1, escalier 3, 2ème étage, porte 34) , aux torts exclusifs de Mme [L] [K] épouse [F] ;

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 12 août 2025, date de l'assignation ;

ORDONNE à Mme [L] [K] épouse [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dont M. [T] [F], les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (bâtiment 1, escalier 3, 2ème étage, porte 34) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef dont M. [T] [F], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande d'astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [K] épouse [F] et M. [T] [F] au paiement à [Localité 1] HABITAT-OPH d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [K] épouse [F] et M. [T] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 12 août 2025 ;

DÉBOUTE l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée contre Mme [L] [K] épouse [F] ;

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffiere La juge des contentieux de la protection