Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à: -Me Eric FORESTIER -Me Julien MALLET -Me Eric ASSOULINE Copies certifiées conformes à : -Me Eric FORESTIER -Me Julien MALLET -Me Eric ASSOULINE délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 22/04062 N° Portalis 352J-W-B7G-CWH4Y

N° MINUTE :

Assignation du : 10 Mars 2022

JUGEMENT rendu le 25 Juin 2026 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, Madame [Q] [U], syndic bénévole [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0197

DEFENDEUR

Monsieur [I] [G] [Adresse 3] [Localité 3]

représenté par Maître Julien MALLET de la SELASU MVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0905

Décision du 25 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 22/04062 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWH4Y

Intervenant forcée

S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [B] [W], es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [I] [G] [Adresse 4] [Localité 4]

représentée par Me Eric ASSOULINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1903

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du16 Avril 2026

JUGEMENT

-Contradictoire -En premier ressort -Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [G] est propriétaire des lots de copropriété n° 3 et 9 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [I] [G] de payer la somme de 9.389,57 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à Paris (17ème arrondissement) a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [I] [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Par jugement en date du 11 mai 2023, le tribunal judicaire de Paris a ouvert à l’égard de Monsieur [I] [G] une procédure de redressement judiciaire et désigné la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [B] [W], ès-qualités de mandataire judiciaire de Monsieur [I] [G].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à Paris (17ème arrondissement) a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [B] [W], ès-qualités de mandataire judiciaire de Monsieur [I] [G].

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, et au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Le déclarer tant recevable que bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Et y faisant droit, Condamner Monsieur [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, Madame [Q] [S], la somme en principal de 6.706,41 euros à titre d’arriéré de charges, échéance du deuxième trimestre 2025 incluse ;

Condamner Monsieur [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, Madame [Q] [S], la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Condamner Monsieur [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, Madame [Q] [S], une somme de 1.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [I] [G] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, Monsieur [I] [G] demande au tribunal de :

A titre principal, Mettre hors de cause la SELA MJA et Associés prise en la personne de Maître [B] [W] en conséquence de la clôture du redressement judiciaire ;

Fixer la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] sur Monsieur [I] [G], à la somme de 6.706,41 euros en principal ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Reconventionnellement Accorder à Monsieur [I] [G] un délai de grâce de dix-huit mois et ordonner le règlement de la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] suivant dix-sept mensualités d’un montant unitaire de 372,58 euros et une dix-huitième échéance de 372,55 euros, le premier paiement devant intervenir un mois après la date de signification au débiteur du jugement à intervenir ;

Déclarer que ces paiements s’imputeront prioritairement sur le capital de la dette ainsi atermoyée ;

En tout état de cause, Statuer ce que de droit et conformément à ce que l’équité commande sur les frais irrépétibles et les dépens ;

Le cas échéant, en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à PARIS 17ème à tout ou partie des dépens, dire qu’ils pourront être recouvrés directement par Maître Julien MALLET, Avocat au Barreau de PARIS, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [B] [W], ès-qualités de mandataire judiciaire de Monsieur [I] [G], demande au tribunal de :

Mettre hors de cause la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [B] [W], ès-qualités de Mandataire Judiciaire de Monsieur [I] [G],

Déclarer la demande du syndicat des copropriétaires mal fondée,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [B] [W], ès-qualités de Mandataire Judiciaire de Monsieur [I] [G], la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Eric ASSOULINE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par jugement du 28 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la clôture de la procédure collective de redressement judiciaire par extinction du passif.

La mission de la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [B] [W], ès-qualités de mandataire judiciaire de Monsieur [I] [G] donc pris fin. Il sera en conséquence mis hors de cause.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [I] [G] est propriétaire des lots de copropriété n° 3 et 9 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 décembre 2021, 1er mars et 12 juillet 2019, 10 décembre 2020, 18 novembre 2022 et 11 janvier 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 27 juin 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [I] [G] (qui ne le conteste pas), déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.706,41 euros.

Monsieur [I] [G] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 6.706,41 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 27 juin 2025 (2ème trimestre 2025 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande à ce titre.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [I] [G] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [I] [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2018.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [I] [G] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur la demande de délai de paiement formée par Monsieur [I] [G]

L’article 1343-5, alinéa 1, du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [I] [G] sollicite « au regard des difficultés qu’il a rencontrées et des efforts financiers déployés pour les surmonter », un délai de paiement afin que sa dette soit réglée selon dix-huit échéances mensuelles d’un montant unitaire de 372,58 euros pour les 17 premières et de 372,55 euros pour la dix-huitième, le premier règlement mensuel devant intervenir un mois après la signification du jugement à intervenir.

Or, il ne produit aucune pièce venant justifier de sa situation financière actuelle, depuis le jugement du 28 novembre 2024 ayant prononcé la clôture de la procédure collective de redressement judiciaire ouverte à son encontre.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [I] [G], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître [M] [L].

En conséquence, Monsieur [I] [G] sera débouté de sa demande au titre des dépens, dont distraction.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [I] [G] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [B] [W], ès-qualités de mandataire judiciaire de Monsieur [I] [G], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SELAFA M.J.A. sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

MET HORS DE CAUSE la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [B] [W], ès-qualités de mandataire judiciaire de Monsieur [I] [G] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] les sommes de :

- 6.706,41 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 27 juin 2025 – 2ème trimestre 2025 inclus) ;

- 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [G] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à Maître [M] [L] le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [G] de sa demande au titre des dépens, dont distraction ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] à payer à la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [B] [W], ès-qualités de mandataire judiciaire de Monsieur [I] [G], la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [B] [W], ès-qualités de mandataire judiciaire de Monsieur [I] [G], du surplus, non justifié, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026

La Greffière La Présidente