Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Elodie JOBIN

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christian FOURN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/09769 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBE5Y

N° MINUTE : 7

JUGEMENT rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDERESSE Madame [S] [X], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0064

DÉFENDEUR Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Elodie JOBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1064

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 avril 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/09769 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBE5Y

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 et 27 juillet 1989 à effet au 25 juillet 1989, Mme [S] [X] a donné à bail à M. [F] [O] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 2800 francs outre 500 francs de provision sur charges, pour une durée reconductible de 3 années.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, Mme [S] [X] a fait délivrer à M. [F] [O] un congé avec offre de vente pour un prix de 330 000 euros, à effet au 24 juillet 2025 à minuit.

Par courrier du 1 juillet 2025, M. [F] [O] a indiqué à Mme [S] [X] qu'en dépit de ses recherches actives, il ne trouvait pas de logement et lui a demandé s'il pouvait continuer à occuper les lieux postérieurement au 24 juillet.

Par courrier du 8 juillet 2025, le gestionnaire du bien litigieux a répondu à M. [F] [O] qu’il lui refusait tout délai, sa bailleresse ayant urgence à vendre le bien, les fonds issus de ladite vente étant destinés à financer des soins appropriés pour son époux, dont la maladie nécessitait un placement en structure médicalisée.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, la bailleresse a fait sommation à M. [F] [O] de quitter immédiatement et sans délai les lieux.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, Mme [S] [X] a fait assigner M. [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - valider le congé avec offre de vente délivré le 3 janvier 2025, - dire et juger que M. [F] [O] est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués depuis le 24 juillet 2025, - dire et juger que M. [F] [O] se maintient abusivement dans les lieux sis [Adresse 2], - ordonner l'expulsion sans délai du locataire et ce, avec l'assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - ordonner le transport et la séquestration des meubles, - condamner M. [F] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer, charges en sus, à compter du 24 juillet 2025, - condamner M. [F] [O] au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l'audience du 14 janvier 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 9 avril 2026.

A l'audience du 9 avril 2026, Mme [S] [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle reprend les demandes contenues dans son acte introductif d'instance, y ajoutant solliciter le rejet des demandes de M. [F] [O] et portant sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 3000 euros.

Au soutien de ses prétentions, Mme [S] [X] expose avoir délivré congé conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que dès lors elle est bien fondée à demander l'expulsion du locataire, lequel n'a jamais contesté son obligation de quitter les lieux jusqu'à son assignation en justice ; elle souligne que le prix proposé correspond à la valeur de l'appartement, pouvoir justifier de démarches positives en vue de vendre l'appartement, cette vente étant motivée par la nécessité de financer des soins appropriés pour son époux, âgé de 84 ans, dont la maladie nécessite un placement urgent dans une structure médicalisée adaptée.

M. [F] [O], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de : A titre principal, - débouter Mme [S] [X] de l'ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire, - accorder à M. [F] [O] un délai d'un an pour se reloger, - débouter Mme [S] [X] de voir ordonner son expulsion sans délais, - débouter Mme [S] [X] de voir ordonner son expulsion sous astreinte, - débouter Mme [S] [X] de sa demande de condamnation à une indemnité d'occupation majorée, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, - écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; En toute hypothèse, - dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il souligne, à titre liminaire, que le témoignage de M. [Q] produit par la demanderesse est dénué de toute valeur probante ; à titre principal, il invoque le caractère frauduleux du congé qui lui a été délivré ; il questionne tout d'abord le motif de la vente, exposant que M. et Mme [X], qui, mariés sous un régime de séparation de biens, possèdent chacun un ou des biens immobiliers, ne justifient pas de leurs difficultés financières, ni des raisons pour lesquelles ils n'ont pas envisagé la vente du ou des biens appartenant à l'époux pour financer les soins dont il a besoin. Il ajoute qu'il n'est pas justifié de démarches positives de vente, l'agence à laquelle la vente du bien a été confiée étant située à 250 km de [Localité 1] et à 600 km du domicile de la bailleresse, et aucune visite par d'éventuels acquéreurs n'ayant à ce jour été réalisée. Il ajoute que le prix proposé dans le congé est surévalué au regard des caractéristiques du logement.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, il fait valoir la bonne exécution de ses obligations contractuelles durant 37 ans, ses nombreuses démarches en vue de son relogement, son âge et la faiblesse de ses ressources, qu'il oppose à la situation de sa bailleresse, dont il souligne l'opacité. Il sollicite que soit écartée l'exécution provisoire au regard de sa particulière vulnérabilité.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de " donner acte ", de " constater " ou de " dire et juger " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, le bail consenti le 21 et 27 juillet 1989 à M. [F] [O] a commencé à courir le 25 juillet 1989 pour une période de trois ans, a été tacitement reconduit par période de trois ans, et est venu à expiration le 24 juillet 2025 à minuit, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Un congé pour vendre à effet du 24 juillet 2025 a été signifié à M. [F] [O] par acte de commissaire de justice le 3 janvier 2025, soit plus de six mois avant l'échéance précitée.

Il ressort de l'examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu'il mentionne expressément le prix de vente de 330 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu'il reproduit les dispositions exigées par l'article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le congé est ainsi régulier en la forme.

M. [F] [O] soutient toutefois que le congé serait, sur le fond, frauduleux, au motif que le motif de la vente est insuffisamment étayé, que le prix proposé serait excessif et qu'il ne serait justifié d'aucune diligence sérieuse en vue de vendre le bien.

S'agissant du motif de la vente, Mme [G] [X] l'explique par la nécessité de financer l'accueil de son époux dans un établissement de soin spécialisé. Au soutien de cette affirmation, elle produit un certificat médical daté du 15 septembre 2025, dont il résulte que l'état de santé de M. [W] [X], né en 1942, nécessite un placement dans une structure médicalisée adaptée ainsi qu'un courrier du 12 janvier 2026 émanant du Dr [V] [E], indiquant que M. [W] [X] a perdu en autonomie depuis sa dernière consultation, évoquant un épuisement majeur de l'aidant (son épouse), et décrivant chez le patient des troubles neurocognitifs majeurs sur probable maladie d'Alzheimer, compliquée par une perte d'autonomie avec épuisement de son épouse et souhait d'institutionnalisation. S'il est vrai que Mme [G] [X] ne justifie pas des raisons pour lesquelles elle n'envisage pas de vendre le bien dont il est établi par le défendeur que l'époux est propriétaire au [Adresse 3], et qu'il n'est pas justifié du coût mensuel du placement de son époux en institut médicalisé, ces éléments ne sauraient à eux seuls suffire à conclure à l'intention frauduleuse de la bailleresse, les éléments concernant l'état de santé de son époux étant suffisamment étayés. Il convient par ailleurs de rappeler qu’il n’appartient pas au juge de contrôler la réalité des motifs pour lesquels un bailleur souhaite vendre son bien, mais seulement la réalité de son intention de vendre, laquelle est notamment établie par les diligences accomplies en vue de mettre le bien en vente.

Or, s'agissant des diligences accomplies, s’il est vrai que le mandat de vente exclusif conclu avec l'agence [Q] PATRIMOINE le 16 juin 2025, domicilée à [Localité 2] (37) étonne, au regard de la localisation du bien à vendre et de la domiciliation de Mme [G] [X], ce choix est justifié par la pièce n°11 produite par la demanderesse, dont il résulte que Mme [G] [X] est une amie de la mère de M. [H] [Q], agent immobilier, lequel indique par ailleurs se rendre régulièrement à [Localité 1] étant tuteur de sa tante qui réside dans cette ville. Mme [G] [X] produit par ailleurs un diagnostic de performance énergétique daté du 2 avril 2025, ainsi que plusieurs réponses de potentiels acquéreurs à des annonces concernant le bien litigieux, publiées sur le site Leboncoin, seloger.com et bien'ici entre le 4 août 2025 et le 23 novembre 2025. Il est ainsi justifié de démarches en vue de vendre le bien.

Enfin, s'agissant du prix de vente, il convient de rappeler que le caractère excessif du prix n`est pas suffisant par lui-même et ne constitue qu'un indice qui doit être confirmé par d'autres. Le bailleur peut en effet surestimer le prix sans pour autant que la fraude ne soit établie. Il est à ce titre constant qu'il ne peut être reproché à un bailleur de mettre en vente son immeuble à un prix supérieur à celui du marché et de vouloir vendre au meilleur prix.

En l'espèce, il est constant que le bien dont il s'agit est un appartement d'une superficie comprise entre 31 (selon diagnostic de performance énergétique et superficie indiquée dans les annonces publiées sur le site d'[Q] PATRIMOINE) et 32 m² (selon contrat de bail et avis de valeur) situé au 10ème étage d'un immeuble, sis [Adresse 2]. Mme [G] [X] produit un avis de valeur, daté du 8 février 2024, dont il résulte que le bien comprend un parking et une cave, et nécessite une rénovation complète. Le prix y est estimé à une valeur comprise entre 320.000 et 330.000 euros, comparable à la valeur vénale des appartements en vente dans le quartier, dont le prix est reproduit dans l'avis de valeur.

Mme [S] [X] a proposé son bien en vente au prix de 330 000 euros, soit un prix de 10476 euros par m², si l'on retient une superficie moyenne de 31,5m2.

M. [F] [O] produit, dans ses écritures, une capture d'écran du site internet de la chambre des Notaires de [Localité 1], dont il résulte que le prix moyen au m², dans le quartier dans lequel se situe le bien litigieux était estimé à 9980 euros par m² à " fin octobre 2025 ", soit, pour une superficie moyenne de 31,5m2, un prix qui équivaudrait à 314 370 euros, inférieur de 4 à 5 % au prix proposé dans le congé.

Il est toutefois constant que la caractère excessif du prix s'apprécie à la date de délivrance du congé; or, en l'espèce, aucune des deux parties ne produit d'estimation datée de janvier 2025. Or, dans un marché immobilier qui évolue chaque trimestre, les estimations produites ne permettent pas d'affirmer qu'au jour de la délivrance du congé, la valeur du bien était conforme à ces estimations.

En tout état de cause, la différence constatée entre le prix de 330.000 euros, supérieur de moins de 5 % à l'estimation produite par M. [F] [O], n'apparaît pas suffisamment significative pour établir l'intention frauduleuse de la bailleresse.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera constaté M. [F] [O] échoue à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé pour vendre qui lui a été signifié.

Il convient dès lors de constater que le congé délivré par Mme [S] [X] suivant acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025 est régulier et que M. [F] [O] est déchu, depuis le 24 juillet 2025 à minuit, de tout droit d'occupation sur l'appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2].

Sur l'expulsion

M. [F] [O] étant sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Mme [S] [X] ne démontrant par ailleurs aucune circonstance justifiant la suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le simple fait de contester le caractère sincère du congé ne suffisant pas à établir la mauvaise foi, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Enfin, la résistance du défendeur à l'exécution de la présente décision n'étant à ce stade pas établie, il convient de rejeter la demande d'astreinte.

Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, M. [F] [O] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Il justifie être âgée de 75 ans, percevoir de faibles ressources (18314 euros de pensions de retraite perçues en 2024 selon avis d'impôt 2025), et justifie de très nombreuses diligences en vue de son relogement, dans un contexte dont il est établi qu'il est aujourd'hui qualifié d'"effondrement de l'offre locative à [Localité 1]" et "pénurie de logements à louer" selon les articles de presse qu'il produit.

Face à cela, la demanderesse, qui n'a justifié que partiellement de ses ressources, l’intégralité des revenus fonciers perçus par le couple ne figurant pas sur leur avis d'imposition, qui n’a pas justifié du coût du placement de son époux en structure médicalisée, et qui n'a pas expliqué les raisons pour lesquelles le bien dont est propriétaire son époux ne pouvait être vendu, ne justifie que partiellement de son urgence à vendre le bien.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, et compte-tenu des délais dont M. [F] [O] a déjà bénéficié en se maintenant dans les lieux, il lui sera accordé un délai de 4 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La bailleresse ne justifiant d'aucun préjudice distinct de celui d'être privé de la jouissance de son bien, M. [F] [O] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 25 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifiant d'écarter l'exécution provisoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre signifié par Mme [S] [X] à M. [F] [O] le 3 janvier 2025 pour le 24 juillet 2025,

CONSTATE que le bail conclu entre M. [F] [O], d'une part, et Mme [S] [X], d'autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 4] a pris fin le 24 juillet 2025 à 24h,

REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETTE la demande d'astreinte,

ACCORDE à M. [F] [O] un délai supplémentaire de 4 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du jugement à intervenir,

ORDONNE en conséquence à M. [F] [O] et à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et de restituer les clés dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux,

DIT qu'à défaut pour M. [F] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [S] [X] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers en garantie des indemnités d'occupation et des réparations locatives qui pourraient être dues, et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [F] [O] à verser à Mme [S] [X] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 25 juillet 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

REJETTE la demande tendant à condamner M. [F] [O] à verser à Mme [S] [X] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,