Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée à : Me ROCACHE

Copie exécutoire délivrée à : Me PILI

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/08637 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4XB

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDEURS Madame [U] [Q] Monsieur [L] [K] demeurant [Adresse 1] représentés par Me Eloïse PILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0648

DÉFENDEUR Monsieur [J] [A] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Lucile ROCACHE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 mai 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 25 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08637 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4XB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 mars 2023, Monsieur [J] [A] a donné à bail à Monsieur [L] [K] et Madame [U] [Q] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 1200 euros, outre 50 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 1200 euros a été versé et un état des lieux d'entrée a été dressé le 6 mars 2023.

Monsieur [L] [K] et Madame [U] [Q] ont donné congé pour le 14 février 2024. Un état des lieux de sortie a été dressé par les parties le 7 mars 2024.

Par courrier en date du 15 avril 2024, Monsieur [L] [K] et Madame [U] [Q] ont mis en demeure Monsieur [J] [A] de leur restituer le dépôt de garantie. Monsieur [J] [A] a refusé de restituer le dépôt de garantie au motif de dégradations.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, Monsieur [L] [K] et Madame [U] [Q] ont fait assigner Monsieur [J] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la condamnation de Monsieur [J] [A] à leur payer la somme de 929,04 euros au titre du dépôt de garantie, - sa condamnation à leur payer la somme de 1680 euros de dommages et intérêts, - sa condamnation à leur payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 mai 2026.

A l'audience, Monsieur [L] [K] et Madame [U] [Q], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance sauf à actualiser à 3240 euros la somme demandée en application de la majoration applicable.

Monsieur [J] [A] a été représenté à l'audience et a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses et leur condamnation à lui verser 2182,43 euros en réparation de son préjudice financier, subsidiairement, la limitation des condamnations à son encontre à 676,07 euros au titre du dépôt de garantie et 1622,40 euros au titre du retard dans sa restitution, outre la condamnation des demandeurs au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les comptes entre les parties au bail

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Il est admis que le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (Cass. Civ. III 03/04/2001, n°99-13668 ; Cass. Civ. III 02/10/07, n°06-18142). Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois, prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ. III, 08/12/2009, n°08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.

A défaut, l'article 22 alinéa 7 de la même loi pose qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l'espèce, l’état des lieux d’entrée du 6 mars 2023 fait état que les murs du séjour présentent des fissures (« fissures fenêtre entrée + salon) et le sol des traces d’usures (« traces d’usure pâte à fixe + traces noires »). Les murs de la salle de bain présentent des fissures (« fissures salle de bain côté douche »). L’état des lieux du 7 mars 2024 porte la mention « RAS » s’agissant des murs du séjour et pose que « le parquet est gondolé (côté) fenêtre ». Aucune mention n’est inscrite pour témoigner de l’état de la salle d’eau. En revanche, il est fait état in fine que « la cuisine a quelques endroits sales » et que « la vaisselle n’est pas propre ». La comparaison des deux états des lieux ne met donc en évidence aucune dégradation particulière des murs et plafonds du salon et de la salle d’eau, ni du carrelage de la salle d’eau. Tout au plus, il est fait état d’un besoin de nettoyage au niveau de la cuisine.

Or, pour expliquer la rétention du dépôt de garantie, Monsieur [J] [A] communique deux factures, l’une portant sur la restauration des murs et du plafond du séjour et de la salle d’eau et le changement des carreaux de la salle d’eau, pour 2585 euros TTC, et l’autre portant sur une prestation de ménage, pour 367 euros TTC (correspondant à 8 heures de ménage). En conséquence, au vu des états des lieux, Monsieur [J] [A] échoue à établir que la facture de restauration des murs, plafonds et du carrelage correspond à une réparation de dégradations de Monsieur [L] [K] et Madame [U] [Q]. Les photographies qu’il communiquent sont inopérantes, car n’étant ni datées ni localisées, et en toute hypothèse, ne présentent pas un appartement avec un tel niveau de dégradations. La facture de ménage est quant à elle insuffisamment détaillée pour illustrer du coût réel du nettoyage de la « cuisine » et de la « vaisselle », comme indiqué dans l’état des lieux de sortie, celle-ci renvoyant en réalité au ménage de l’ensemble de l’appartement.

En conséquence, Monsieur [L] [K] et Madame [U] [Q] ne seront pas tenus de payer le montant desdits travaux et ménage.

Au final, les comptes entre les parties s'établissent comme suit : - le bailleur est redevable de la restitution du dépôt de garantie de 1200 euros, minoré de 523,93 euros correspondant au montant du loyer proratisé de mars 2024 jusqu’à l’issue du délai de préavis, soit la somme de 676,07 euros (1200-523,93) ; - les locataires ne sont redevables d’aucune somme.

Monsieur [J] [A] sera donc tenu au paiement de 676,07 euros, en restitution du reliquat du dépôt de garantie. En outre, s'agissant de la majoration de 10% demandée, Monsieur [J] [A] était tenu de restituer à Monsieur [L] [K] et Madame [U] [Q] le reliquat du dépôt de garantie le 7 mai 2024 au plus tard. Il sera donc condamné au paiement de la majoration de 10% à compter de cette date et jusqu’au jour de l’assignation, pour ne pas faire supporter au bailleur la durée de la procédure judiciaire laquelle ne lui est pas imputable, soit la somme de 1012,50 euros (67,6x15).

En conséquence, Monsieur [J] [A] sera condamné au paiement de 1688,57 euros (676,07+1012,50).

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Monsieur [L] [K] et Madame [U] [Q] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [L] [K] et Madame [U] [Q] la somme de 1688,57 euros au titre des comptes entre parties suite à la fin du bail conclu entre les parties le 6 mars 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNBE Monsieur [J] [A] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,