Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07698 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZX62

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Juin 2026

[S] [N] épouse [M] S.A. [C] [W] [M]

C/

[U] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [S] [N] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

S.A. [C], dont le siège social est sis [Adresse 2]

M. [W] [M], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Pauline WOICIECHOWSKI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [U] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Avril 2026

Julie DOMENET, Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 26 juillet 2021, à effet au 30 juillet 2021, M. [W] [M] et Mme [S] [M], représentés par leur gestionnaire locatif, ont donné à bail à M. [U] [G] un logement situé [Adresse 4] - à [Localité 3] et le garage accessoire (n°4 - lot n°114), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 665 euros, outre une provision sur charges de 32 euros, pour une durée de 3 ans. Le 30 juillet 2021, la société anonyme (SA) [C] s’est portée caution des engagements de M. [U] [G] à l’égard de son bailleur par l’intermédiaire de la société GARANTME. Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, M. [W] [M] et Mme [S] [M] ont fait signifier à M. [U] [G] un commandement de leur payer dans les deux mois la somme principale de 707,06 euros au titre des loyers et charges impayés, avec mise en demeure de justifier l’occupation du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 26 avril 2024. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, M. [W] [M], Mme [S] [M] et la SA [C] ont fait assigner M. [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir : -       Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [U] [G] ; -       Condamner M. [U] [G] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ; -       Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de M. [U] [G] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ; -       Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; -       Condamner M. [U] [G] à payer la somme de 3 574,33 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’avril 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante : •€€€€€€ La somme de 1 245,52 euros à Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M] ; •€€€€€€ La somme de 2 328,81 euros à la société [C] subrogée dans les droits de Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M] à hauteur de ce montant ; -       Condamner M. [U] [G] à payer à Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ; -       Condamner M. [U] [G] à payer à la société [C] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le cout du commandement de payer du 15 avril 2024. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception le 30 juin 2025. L’affaire, initialement appelée à l'audience du 26 janvier 2026, est renvoyée à la demande des parties demanderesses qui indiquent qu’un échéancier est en cours. A l’audience de renvoi du 10 avril 2026, Mme [S] [N] épouse [M], M. [W] [M] et la société [C] sont représentés par leur avocate. Ils maintiennent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, actualisant toutefois la dette locative au 1er avril 2026 à la somme de 7 423,60 euros pour Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M] et de 2 328,81 euros pour la société [C]. Assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [U] [G] n’est ni présent à l’audience, ni représenté, ni excusé. A l’issue de l’audience, il est indiqué que le jugement sera rendu le 22 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, M. [U] [G], assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Il convient d’étudier successivement la recevabilité, puis le bien-fondé des demandes formées par les bailleurs et la caution. Sur la loi applicable Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail En l'espèce, Mme [S] [N] épouse [M], M. [W] [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 avril 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 27 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, ils justifient avoir notifié au préfet du Nord le 30 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience du 26 janvier 2026, l’assignation du visant à obtenir l’expulsion des locataires, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L’action de Mme [S] [N] épouse [M], M. [W] [M] et la SA [C] en résiliation du bail est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail et les autres demandes Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l’occurrence, le décompte produit par les requérants fait ressortir une dette actualisée au montant de 9 752,41 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois d’avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 comprise. A l’audience, les requérants ont précisé que la dette locative s’élève à la somme de 7 423,60 euros pour le compte des propriétaires, Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M], et à la somme de 2 328,81 euros pour le compte de la société [C] en tant que caution solidaire. M. [U] [Q], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie. En dépit des 4 versements effectués par le locataire en janvier et mars 2026 pour un montant total de 3 109,98 euros, le montant de la dette restante représente plus de 12 termes de loyers et charges impayés, De fait, le locataire a manqué de manière grave et répétée à son obligation de paiement des loyers et charge de sorte qu’il est justifié de prononcer la résiliation du bail au 1er avril 2026, date de la dernière actualisation de la dette locative. L’expulsion de M. [U] [G] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif. L'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Sur les sommes dues En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. En l’occurrence, le décompte produit par les requérants fait ressortir une dette d’un montant de 9 752,41 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois d’avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 comprise. La créance de 7 423,60 euros des bailleurs, Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M], est établie par la production de ce décompte. Toutefois, le décompte total produit ne fait pas mention des sommes versées aux bailleurs par la société [C]. Il convient donc de se reporter aux quittances subrogatives produites, lesquelles permettent effectivement de justifier que les bailleurs ont bien reçu de la société caution la somme de 2 328,81 euros au titre des loyers et charges impayés par le locataire. M. [U] [G], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie. Il convient par conséquent de condamner M. [U] [G] à payer à Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M] la somme de 7 423,60 euros au titre des loyers et charges impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1 245,52 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus. M. [U] [G] sera condamné à payer la société [C] la somme de 2 328,81 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 juin 2025. M. [U] [G] sera également condamné à payer à Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 775,92 euros selon le dernier décompte actualisé produit par les requérants, à compter du 1er avril 2026, date de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M] de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [U] [G], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture du Nord. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. L’équité commande de rejeter la demande formée par la société [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [S] [N] épouse [M], M. [W] [M] et la société [C] recevables en leur action ; PRONONCE à la date du 1er avril 2026 la résiliation du bail conclu le 26 juillet 2021 entre Mme [S] [N] épouse [M], M. [W] [M], d’une part, et M. [U] [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] B01 - à [Localité 3] comprenant un garage n°4 (lot n°114) ; ORDONNE à défaut pour M. [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; RAPPELLE à M. [U] [G] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 4] CONDAMNE M. [U] [G] à payer à Mme [S] [N] épouse [M] et M. [W] [M] la somme de 7 423,60 euros au titre des loyers et charges impayés, créance arrêtée au mois d’avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025, date de l’assignation, pour la somme de 1 245,52 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE M. [U] [G] à payer à Mme [S] [N] épouse [M], M. [W] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er avril 2026, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; CONDAMNE M. [U] [G] à payer à la société [C] la somme de 2 328,81 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 juin 2025 ; CONDAMNE M. [U] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la Ccapex et aux services de la préfecture ; DEBOUTE la société [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; RAPPELLE que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.

LE GREFFIER                                                                   LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;