Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 26/00607 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4U2K

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUIN 2026 MINUTE N° 26/01302 ----------------

Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Mai 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société UNION-HAIE COQ dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1432

ET :

La société ZDM dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2025, la société UNION-HAIE COQ a consenti à la société ZDM un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte du 25 février 2026, la société UNION-HAIE COQ a fait délivrer à la société ZDM un commandement de payer la somme de 59.952,20 euros en principal, au titre des arriérés locatifs.

Par acte du 27 mars 2026, la société UNION-HAIE COQ a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société ZDM, pour : – Constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;

– Obtenir l'expulsion de la société ZDM et de tous occupants de son chef, si besoin avec assistance de la force publique et d'un serrurier, et l'enlèvement et la séquestration des meubles ; – Condamner la société ZDM à lui payer à titre provisionnel : – une somme de 59.369,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2026, – une indemnité mensuelle d'occupation de 500 euros par jour, à compter du jour de l'ordonnance à venir, jusqu'à la libération effective des lieux, – Condamner la société ZDM au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 février 2026.

A l'audience, la société UNION-HAIE COQ sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique que la société ZDM n'a pas fait aucun règlement depuis la délivrance de l'assignation et que la dette est en augmentation.

Régulièrement assignée, la société ZDM n'a pas comparu.

L'état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 25 mars 2026.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 25 février 2026 pour le paiement de la somme en principal de 59.952,20 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 1er avril 2026, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 26 mars 2026. L'obligation de la société ZDM de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société ZDM causant un préjudice à la société UNION-HAIE COQ, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux, sans majoration. En effet, le bailleur sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société UNION-HAIE COQ produit pour justifier de la somme réclamée le bail, le commandement de payer et le décompte joint à l'assignation, lequel peut seul être retenu en l'absence de la défenderesse à l'audience.

Le bail du 15 janvier 2025 prévoit un loyer trimestriel de 7.150 euros HT HC, un dépôt de garantie de 9.533,33 euros, un droit d'entrée de 7.000 euros HT et des charges non chiffrées, que le preneur devra rembourser au bailleur.

Il doit être relevé que le décompte produit ne permet pas de différencier les sommes réclamées au titre des charges et au titre des loyers dans les échéances appelées trimestriellement, et dont le montant est très supérieur à la somme de 8.580 euros (soit 7.150 euros majoré de la TVA). Aucune autre pièce telle qu'un avis d'échéance ou aucun autre document ne permet de vérifier la nature des sommes appelées au titre des charges et d'expliquer ce différentiel. La somme facturée au titre des frais de dossier ne sont pas plus justifiées.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de fixer la somme non sérieusement contestable due par le preneur à la somme de 37.833,33 euros (soit 5 échéances trimestrielles à 8.580 euros + 9.533,33 euros de dépôt de garantie + 8.400 euros de droit d'entrée - 23.000 euros de réglement).

La société ZDM sera condamnée à régler par provision cette somme de 37.833,33 euros, échéance du 1er trimestre de 2026 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2026.

Succombant, elle sera également condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 février 2026.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société UNION-HAIE COQ l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail au 26 mars 2026 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société ZDM et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 4] à [Localité 1] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société ZDM au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société ZDM à payer à la société UNION-HAIE COQ la somme provisionnelle de 37.833,33 euros au titre des arriérés locatifs, arrêtés à l'échéance du 1er trimestre de 2026 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2026 ;

Condamnons la société ZDM à payer à la société UNION-HAIE COQ la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société ZDM à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 février 2026 ;

Rejetons toutes les autres demandes de la société UNION-HAIE COQ ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 JUIN 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT