Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11232 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4A3K

Minute : 26/416

S.A. [Localité 2] Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [K] [X]

Exécutoire délivrée le : à :Me Frédéric CATTONI

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Mai 2026 par Monsieur Patrick HEFNER, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mars 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant bail du 19 juin 2024, il a été consenti par la SA d’HLM [Localité 2] à Monsieur [K] [X] des locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 4], à [Localité 3], et ce, moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 773,68 euros, charges incluses. La SA d’HLM [Localité 2] a fait signifier le 21 février 2025 un commandement de payer à Monsieur [K] [X] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 1 393,01 euros, au titre des loyers et charges impayés au 20 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti par le commandement.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-[Localité 4] a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 14 août 2025.

Par exploit d’huissier, en date du 21 octobre 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [K] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, aux fins de voir : Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail du 19 juin 2024 est acquise, Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail, Ordonner par suite l’expulsion de Monsieur [K] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, Condamner Monsieur [K] [X] à payer à la SA d’HLM [Localité 2] les loyers et les charges jusqu’à la date de la résiliation du bail et à compter du 22 avril 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, Condamner, Monsieur [K] [X] à payer à la bailleresse la somme de 3 263,83 euros, arrêtée au 31 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte et de la présente assignation pour le surplus, Condamner, le locataire à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner, Monsieur [K] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 24 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026.

A l’audience, la SA d’HLM [Localité 2], représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 5 453,07 euros, arrêtée 16 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Monsieur [K] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 21 février 2025. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai en l’absence du défendeur à l’audience.

Monsieur [K] [X] dûment assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [K] [X], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-[Localité 4], le 24 octobre 2025, soit six semaines avant l’audience du 26 mars 2026.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable, en ce compris l’emplacement de stationnement.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail de l’appartement conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 19, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [K] [X] le 21 février 2025, pour la somme de 1 393,01 euros, arrêtée au 18 février 2025, terme de février 2025 inclus.

En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 juin 2024, à compter du 5 avril 2025.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement, en l’absence du locataire à la barre. Considérant cette opposition, Monsieur [K] [X] ne comparaissant pas, sa capacité réelle à éteindre sa dette locative n’est pas rapportée, étant, par ailleurs, entendu que son dernier versement remonte au mois de décembre 2025.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 22 avril 2025, Monsieur [K] [X] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance des biens égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [K] [X], sera condamné à verser à la société d’HLM [Localité 2] ladite indemnité à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d'HLM [Localité 2] verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 16 mars 2026, mensualité de février 2026 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 453,07 euros, somme de laquelle il convient d’ôter la totalité des prélèvements au titre des frais de contentieux apparus sur le dernier décompte, soit un montant total de 319,64 euros.

En conséquence, il convient de condamner, Monsieur [K] [X] à verser à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 5 133,43 euros, au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 16 mars 2026, mensualité de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 393,01, à compter de l’assignation en date du 21 octobre 2025, sur la somme de 3 139,11 euros (3 263,83 euros, montant de la dette à l’assignation – 124,72 euros de frais de contentieux apparus sur le décompte antérieurement à la date de l’assignation – 1 393,01 = 3 139,11 euros), et à compter du présent jugement pour le surplus, déduction à opérer des frais de contentieux d’un montant de 194,92 euros apparus sur le décompte postérieurement à la date de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [K] [X], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 21 février 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM [Localité 2] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [K] [X] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 19 juin 2024, entre la SA d'HLM [Localité 2], d’une part et Monsieur [K] [X] concernant les locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 5 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [X], des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation au locataire expulsé d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE, Monsieur [K] [X], qui réside à l’adresse précitée à payer à la SA d'HLM [Localité 2], dont le siège est sis [Adresse 5] à [Localité 6], la somme de 5 133,43 euros (cinq mille cent trente-trois euros et quarante-trois centimes), au titre de la dette locative, selon décompte arrêté au 16 mars 2026, mensualité de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, sur la somme de 1 393,01 euros, à compter de l’assignation du 21 octobre 2025 sur la somme de 3 139,11 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, déduction à opérer des frais de contentieux d’un montant total de 194,92 euros, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [K] [X] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, Monsieur [K] [X] à verser à la SA d'HLM [Localité 2], ladite indemnité mensuelle, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [K] [X] à payer à la SA d'HLM [Localité 2], la somme de 500 euros (cinq cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [K] [X] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 21 février 2025 ;

DEBOUTE la SA d'HLM [Localité 2], de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT