Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 26/53058 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCIY5

N° : 6

Assignation du : 13 Avril 2026

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[1] 1 Copie exécutoire délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 juin 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société NBGI C/O son syndic la société NBGI [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Maître Laurent BACHELOT de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS - #P0196

DEFENDEUR

Monsieur [E] [C] [Adresse 3] [Localité 3]

non constitué

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

L'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

M. [C] est propriétaire, au sein de cet immeuble, du lot n°9 représentant 33/10 000 tantièmes des parties communes.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 décembre 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a mis en demeure M. [C] de régler le solde débiteur de son compte à hauteur de la somme de 5 518, 33 euros dans un délai de quinze jours.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 novembre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a mis en demeure M. [C] de régler la somme de 8 997, 63 euros dans un délai de huit jours à compter de la présentation de la lettre.

En l’absence de paiement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société NBGI (ci-après, le syndicat des copropriétaires), a, par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2026, fait assigner M. [C] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation, au visa des articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 10, 14-1, 14-2 et 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 44 du décret du 17 mars 1967, à lui payer une somme de 9 240, 86 euros à titre de provision à valoir sur ses charges de copropriété impayés à la date du 11 février 2026, la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels et la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2026.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les moyens y énoncés.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, M. [C] n’a pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux explications orales et à la note de l’audience, sur le fondement des dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026. Il a été demandé au syndicat des copropriétaires de communiquer un timbre fiscal, ce qu’il a fait le 28 mai 2026.

MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Selon l’article 14-1 I. de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu de l'article 35 du n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 14-1 II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ajoute que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

L’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que :

« Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes : 1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; 2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; 4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; 5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble. »

Dès lors, les travaux non inclus dans les charges de copropriétés précédemment définies et prévus à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel et doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Suivant l’article 14-2 I de la loi ° 65-557 du 10 juillet 1965, « dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

Enfin, l’article 10-1 de la même loi précise que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En vertu de l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte consolidé au 11 février 2026 que M. [C] doit au syndicat des copropriétaires la somme de 9 240, 86 euros au titre des provisions du budget prévisionnel (pour les années 2020/ 2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et du premier trimestre 2026), des cotisations et des appels de fonds pour les travaux pour les années 2022 à 2026 (premier trimestre), au titre des frais de relance en date des 5 février 2020 et 27 mai 2021, et au titre d’honoraires facturés le 2 juin 2020 et le 10 juillet 2023.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit des extraits de compte arrêtés au 14 novembre 2025 et au 11 février 2026 ainsi que les appels de fonds des 1er mars 2023, 15 mars 2024, 2 septembre 2025 et 3 novembre 2025. Sont en outre communiqués les procès-verbaux des assemblées générales des 21 janvier 2021, 19 janvier 2022, 1er février 2023, 8 février 2024 et 26 mai 2025, approuvant les comptes pour les années 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 et le budget prévisionnel pour les années 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, et ayant approuvé les différents travaux dont les provisions restent impayées.

En revanche, le syndicat des copropriétaires échoue à établir que les frais de relance facturés pour un montant de 36 euros le 5 février 2020 et le 27 mai 2021, dès lors que s’il produit la lettre de relance qui a été adressée le 27 mai 2021 à M. [C], il ne verse ni l’avis de réception afférent à cette lettre, ni la lettre avec accusé de réception qui aurait été adressée à M. [C] le 5 février 2020, ni aucune pièce, notamment le contrat de syndic, qui permettrait d’établir que ces relances pouvaient être facturées pour un montant de 36 euros chacune.

Enfin, les frais facturés au titre des honoraires le 2 juin 2020 pour un montant de 230, 63 euros et le 10 juillet 2023 pour un montant de 300 euros ne sont justifiés par aucune pièce.

Ce faisant, le syndicat des copropriétaires justifie que M. [C] reste redevable, de manière non sérieusement contestable, uniquement de la somme de 8 638, 23 euros (9 240, 86 – 36 - 36 – 230, 63 – 300) au titre des charges de copropriété impayées à la date du 11 février 2026.

Il sera, en conséquence, condamné, par provision, à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce qui établirait le préjudice subi par lui du fait du défaut de paiement de ses charges par M. [C], outre que les frais irrépétibles qui sont indemnisés par l’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, le préjudice n'apparaît pas établi avec l'évidence requise en référé et la demande en réparation se heurte à une contestation sérieuse.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels.

Sur les demandes accessoires

M. [C], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.

Par suite, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons M. [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 8 638, 23 euros à titre de provision à valoir sur les charges de copropriété échues au 11 février 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des dommages et intérêts ;

Condamnons M. [C] aux dépens de l'instance ;

Condamnons M. [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 25 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ