Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’[Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

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JUGEMENT DU 22 Juin 2026

Référence à rappeler dans toutes correspondance : DOSSIER : N° RG 26/00318 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4THE

AFFAIRE :

Société OPH D’[Localité 1] Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [A] [C]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3/08/2016, il a été donné à bail à Monsieur [A] [C] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] (9ème étage, logement 0094), [Localité 3] [Adresse 3].

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30/12/2024 concernant un arriéré locatif d’un montant de 6066 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 19/12/2025, OPH d'AUBERVILLIERS a fait assigner Monsieur [A] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [C] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [A] [C] ;condamner Monsieur [A] [C] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 12 159,11 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement. A l'audience OPH d'[Localité 1] actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 11 432,55 euros arrêtée au 23/04/2026. Les autres prétentions sont maintenues. Cité à étude, Monsieur [A] [C] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 22/12/2025, soit 6 semaines au moins avant l’audience. Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 15/07/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19/12/2025. L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Sur le fond, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produits que Monsieur [A] [C] reste devoir une somme de 11 432,55 euros (mars 2026 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte arrêté au 23/04/2026 ; il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 30/12/2024 sur la somme de 6066 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

S’agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 30/12/2024 n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 28/02/2025 à minuit.

Sur l’expulsion et le sort des meubles

Monsieur [A] [C] se trouvant sans droit ni titre depuis le 1/03/2025, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Monsieur [A] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/04/2026.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Monsieur [A] [C] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

L’équité commande que la somme de 300 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’action de OPH d'[Localité 1] recevable ;

CONSTATONS, à compter du 28/02/2025 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Monsieur [A] [C] et situés au [Adresse 2] (9ème étage, logement 0094), [Localité 3] [Adresse 3] ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [C] ainsi que tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [C] à payer à OPH d'[Localité 1] la somme provisionnelle de 11 432,55 euros (mars 2026 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 23/04/2026, avec intérêts au taux légal à compter du 30/12/2024 sur la somme de 6066 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [C] à payer à OPH d'[Localité 1], à compter du 1/04/2026 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [C] à payer à OPH d'[Localité 1] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [C] aux dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions.

LA GREFFIERE LA JUGE