Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le : à Me TURBÉ, Me ALONSO et Me DIAZ

Copies certifiées conformes délivrées le : à Me [G] et Me PICARD

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8ème chambre 1ère section

N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4BM

N° MINUTE :

Assignation du : 19 Mai 2023

JUGEMENT rendu le 09 Juin 2026 DEMANDERESSE

Madame [Z], [K], [F] [E] épouse [B] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0237

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4BM

S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 4]

défaillante

Monsieur [C] [A] [Adresse 5] [Localité 5]

S.C.I. [V], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 5]

représentés par Maître Antonio ALONSO et Maître Christian DIAZ de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0074, avocats postulants, et par Maître François MEVEL, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE

MATMUT (MUTUELLE ASSURANCE DES TRAVAILLEURS MUTUALISTES), société d’assurance mutuelle à cotisations variables, en qualité d’assureur de la S.C.I [V], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 6]

représentée par Maître Camille PICARD de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0673

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [Z] [E] épouse [B] est propriétaire du lot n°13 correspondant à un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Elle se plaint depuis 2019 de dégâts des eaux répétés provenant de l’appartement au premier étage situé au-dessus du sien, appartenant à la SCI [V], dont le gérant est M. [C] [A].

Par ordonnance du 16 mars 2022, le juge des référés de ce tribunal, saisi par Mme [B], a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [N] [P] pour y procéder, remplacé ensuite par M. [R] [L].

L’expert a rendu son rapport le 1er mars 2023.

Par actes du 19 mai et du 22 mai 2023, Mme [B] a fait assigner M.[A] et le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal au fond afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par acte du 9 novembre 2023, Mme [B] a fait assigner devant ce tribunal la SCI [V] aux mêmes fins.

Ces instances ont été jointes.

La société MATMUT, assureur de la SCI [V], est intervenue volontairement par conclusions du 4 décembre 2023.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, Mme [B] sollicite de :

« RECEVOIR Madame [B] en ses conclusions récapitulatives,

Y faisant droit,

JUGER que la SCI [V], représentée par Monsieur [A], a engagé sa responsabilité du fait des installations sanitaires privatives de son appartement ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à [Localité 8] a engagé sa responsabilité fait des structures non restaurées constituant des parties communes,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum la SCI [V], représentée par Monsieur [A] et la MATMUT, à payer une somme de 27.344,90 € au titre du préjudice matériel selon devis et juger que ce montant sera indexé selon l’indice BT01 de 132,1 correspondant à l’indice publié au mois de février 2025 et paru le 16 avril 2025,

CONDAMNER in solidum la SCI [V], représentée par Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à Paris 12ème, la MATMUT à payer à Madame [B] une somme de 41.800,44 € à parfaire, au titre du préjudice immatériel, Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4BM

CONDAMNER in solidum la SCI [V], représentée par Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à Paris 12ème, la MATMUT à payer à Madame [B] une somme de 10.000 € au titre du préjudice moral,

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [A], la SCI [V], le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à Paris 12ème, la MATMUT de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

DIRE que Madame [B] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER in solidum la SCI [V], représentée par Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à Paris 12ème, la MATMUT au paiement de la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER enfin in solidum la SCI [V], représentée par Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à Paris 12ème, la MATMUT aux entiers dépens de référé et de première instance en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire. »

Selon leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, la SCI [V] et M. [A] demandent de :

« AU PRINCIPAL :

DECLARER irrecevable toute demande formulée à l’encontre de Monsieur [C] [A]

DEBOUTER Madame [Z] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 12ème (75012) à relever et garantir la SCI [V] à de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre.

CONDAMNER la MATMUT, ès qualité d’assureur habitation de la SCI [V], à relever et garantir a SCI [V] le de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires qui pourrait être prononcées à son encontre.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Madame [Z] [B] ou tout succombant à payer à la SCI [V] la somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance. »

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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

« RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] en ses demandes, fins et conclusions.

Y faisant droit,

• A TITRE PRINCIPAL :

JUGER que les désordres qui affectent l’appartement de Madame [B] ont une origine privative.

En conséquence,

DEBOUTER Madame [Z] [B] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9].

• A TITRE SUBSIDIAIRE, et si le Tribunal de céans devait retenir la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 12ème (75012).

CONDAMNER la SCI [V] à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 12ème (75012) de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre.

CONDAMNER la société SWISSLIFE, ès qualité d’assureur de l’immeuble, à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI [V] ou tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 12ème (75012) la somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

CONDAMNER la compagnie SWISSLIFE ou tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.»

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, la MATMUT demande de

« DEBOUTER Madame [B] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions dirigées à l’encontre de la MATMUT »

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Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 14 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 11 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Les parties ont été invitées par notes en délibéré à justifier de la signification de leurs demandes à l’égard de la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, assureur de l’immeuble, n’ayant pas constitué avocat.

Par message RPVA reçu le 11 mars 2026, Mme [B] a justifié d’une assignation en référé délivrée le 24 décembre 2021 à la SA SWISSLIFE.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité des demandes à l’égard de la société SWISSLIFE

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Selon l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas justifié de la délivrance d’une assignation en intervention forcée à la société SWISSLIFE ni de la signification de ses dernières conclusions à son égard.

Par conséquent, l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société SWISSLIFE sont irrecevables.

II. Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [V] et M.[A]

La SCI [V] et M. [A] font valoir que les demandes formées à l’encontre de M. [A] en son nom personnel sont irrecevables puisque seule la SCI [V] est propriétaire de l’appartement objet du litige.

S’il s’évince des pièces versées aux débats, notamment d’un acte de propriété du 14 octobre 2005, que le lot n°154 appartient effectivement à la SCI [V] et non à M. [A], force est de constater que Mme [B] ne formule aucune demande dirigée contre M. [A] en son nom personnel, en sorte que cette fin de non-recevoir, outre le fait qu’elle est irrecevable en ce qu’elle aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile et non devant le tribunal, est sans objet. III. Sur la demande indemnitaire de Mme [B]

A. Sur la nature et l’origine des désordres

Mme [B] indique que les dégâts des eaux successifs ayant affecté son appartement ont pour origine les installations sanitaires privatives de l’appartement de la SCI [V]. Elle précise que les opérations d’expertise se sont déroulées au contradictoire de la SCI [V] dès lors que son gérant M. [A] était présent et que ce dernier n’a jamais contesté les fuites d’eau en provenance de la salle de bains de son appartement, raison pour laquelle l’expert n’a pas fait de constatations supplémentaires.

Au visa de l’article 114 du code de procédure civile, la SCI [V] conteste la force probante du rapport d’expertise aux motifs qu’elle n’a pas participé aux opérations d’expertise et que l’expert a violé les dispositions de l’article 233 du code de procédure civile en ce qu’il n’a fait aucune constatation dans l’appartement dont elle est propriétaire, ni décrit de façon certaine la cause des désordres dans l’appartement de Mme [B]. Elle relève en particulier que l’expert n’a pas précisé si la cause des infiltrations était imputable à un défaut d’entretien du locataire de son appartement, à un défaut d’entretien de sa part ou à une non-conformité ou un défaut d’entretien d’une canalisation, partie commune

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut qu’à la suite de plusieurs dégâts des eaux depuis 2019, le faux-plafond en plaques de plâtre de l’appartement de Mme [B] s’est effondré et que la dégradation des doublages muraux a nécessité leur dépose, ainsi que le démontage des installations sanitaires.

L’expert retient que ces désordres ont pour origine des fuites en provenance de l’appartement de la SCI [V] qui datent de 2019 et qui se sont accentuées au point de rendre l’appartement de Mme [B] insalubre et inhabitable. Sans avoir procédé à des investigations dans l’appartement de la SCI [V], l’expert mentionne que M. [A] a fait état de la réparation des installations à l’origine des fuites dans le cadre des opérations d’expertise. Malgré l’absence de production de justificatif décrivant la nature des travaux effectués, l’expert relève que l’état de l’appartement de Mme [B], sec lors des opérations d’expertise ouvertes en mai 2022, est cohérent avec les déclarations de M. [A]. Il en déduit que si les travaux ont remédié aux infiltrations, les installations sanitaires de l’appartement de la SCI [V] étaient nécessairement à l’origine des fuites.

Dans le cadre de la présente instance, la SCI [V] produit désormais deux factures relatives à des travaux sur ses installations sanitaires durant la période de survenance des sinistres : une facture de la société Horrenberger du 23 novembre 2020 portant sur le remplacement du vidage de baignoire et une facture de la SAS TIG du 20 avril 2021 pour une recherche de fuite à la suite de « dégâts des eaux causés » et la reprise d’une fuite au niveau de la colonne d’eau chaude encastrée (découpe de l’ancien tuyau, reprise de la plomberie, branchements au niveau du chauffe-eau, du mitigeur de l’évier, des robinetteries de la salle de bains).

La SCI [V] ne forme pas de demande de nullité du rapport d’expertise dans le dispositif de ses conclusions, en sorte que les moyens qu’elle développe tendent uniquement à remettre en cause la force probante de ce rapport.

Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4BM

L’expert ne s’est effectivement pas rendu dans l’appartement de la SCI [V]. Il en est de même des autres intervenants ayant rédigé les rapports d’expertise non judiciaires versés aux débats par la demanderesse. Ainsi la société LPK, mandatée par la locataire de Mme [B], constate dans son rapport du 14 décembre 2020 un taux hygrométrique élevé au niveau du plafond, du mur de tête de lit et du mur de la salle de bains ainsi qu’un développement de moisissures sur le plafond de l’appartement et recommande une visite de l’appartement de la SCI [V] afin de s’assurer que les installations sanitaires ont été réparées. De même, le rapport du cabinet [X] [J] du 28 décembre 2020 met en évidence la présence d’infiltrations d’origine indéterminée en provenance de l’appartement de la société [V]. Il est précisé que les fonds étaient à saturation lors de la visite mais que rien ne permettait de définir si la fuite était toujours active. Le rapport conclut que n’ayant pu accéder à l’appartement de la société [V], il n’a pas été possible d’obtenir des éléments complémentaires sur l’origine précise de la fuite.

Il appartenait cependant à la SCI [V] de permettre l’accès à son appartement pour la réalisation des investigations réalisées par le cabinet [X] [J]. En outre, M. [A], gérant de la SCI [V], a participé aux opérations d’expertise judiciaire, en sorte que celles-ci sont parfaitement opposables à la SCI [V], et il ressort des conclusions du rapport que M. [A] ne contestait pas à l’époque que l’origine des dégâts des eaux provienne de l’appartement de la SCI [V] au premier étage. Si l’installation sanitaire précise à l’origine des fuites n’a pas été identifiée, tant le rapport d’expertise judiciaire que les rapports non judiciaires sont affirmatifs sur le fait que les fuites proviennent de l’appartement sus-jacent au premier étage.

La SCI [V], à qui il appartient d’apporter la preuve de ses allégations, n’apporte aucun élément technique de nature à contredire ces conclusions de l’expert judiciaire ou à justifier de la nécessité d’investigations supplémentaires. Elle ne produit en particulier aucun élément laissant à penser que le comportement de sa locataire ou les parties communes de l’immeuble pourraient être en cause comme elle le prétend. Au contraire, les deux factures qu’elle verse aux débats tendent à établir que l’origine de la fuite se trouvait dans le vidage de la baignoire, remplacé en novembre 2020, ou au niveau des canalisations d’eau chaude de son appartement, sur lesquelles un plombier est intervenu en avril 2021.

Dans ces conditions, les éléments versés aux débats par la demanderesse, dont le rapport d’expertise judiciaire, établissent suffisamment l’existence de dégâts des eaux depuis 2019 dans l’appartement de Mme [B] provenant de l’appartement de la SCI [V].

L’expert a par ailleurs relevé que la dépose des doublages dans l’appartement de Mme [B] avait mis en évidence la vétusté du plancher haut partie commune, désordre structurel qu’il indique être situé hors de la zone des sinistres et sans lien avec les dégâts des eaux provenant de l’appartement de la SCI [V].

Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4BM

B. Sur les responsabilités et la garantie de la MATMUT

1. Sur la responsabilité de la SCI [V]

Mme [B] soutient que la responsabilité de la SCI [V] est engagée au titre de la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage dès lors que les infiltrations ont été causées par les installations sanitaires fuyardes de son appartement comme l’a clairement établi l’expert judiciaire.

La SCI [V] conteste toute responsabilité, soutenant que l’expert n’a pas déterminé avec précision l’origine de la fuite.

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 9 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise en outre que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est de principe que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité fondée sur la théorie du trouble anormal de voisinage est une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute.

Les infiltrations dans l’appartement de Mme [B] constituent par leur nature, leur ampleur et leur durée, un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il ressort des développements précédents que les dégâts des eaux successifs ayant affecté l’appartement de Mme [B] ont pour origine les installations sanitaires de l’appartement de la SCI [V].

La SCI [V], propriétaire de l’appartement à l’origine des infiltrations, est donc responsable des dommages résultant de ce trouble.

2. Sur la garantie de la MATMUT

La SCI [V] sollicite l’application de la garantie pour les dommages causés aux tiers de son contrat d’assurance multirisques habitation.

Mme [B] fait valoir que la convention CIDE-COP, établie exclusivement entre assureurs et visant à indemniser plus rapidement les victimes d’un sinistre sans avoir à rechercher au préalable le responsable et son assureur, n’est pas opposable aux assurés qui conservent les droits et garanties de leurs contrats. Elle ajoute qu’aucune demande n’aurait pu être dirigée contre la société SWISSLIFE qui n’est pas partie à l’instance.

La MATMUT fait valoir qu’en application des articles 3.32, 4.4 et 4.41 de la convention CIDE-COP, Mme [B] ne peut solliciter l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels qu’auprès de l’assureur de l’immeuble, la société SWISSLIFE, qui ne dispose d’aucun recours à l’encontre de la SCI [V].

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par ailleurs, en vertu de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il est constant que la convention CIDE-COP, conclue entre assureurs, n’est pas opposable à l’assuré qui n’en est pas signataire.

En l’espèce, la SCI [V] justifie par la production d’une attestation de la MATMUT qu’elle a souscrit un contrat d’assurance « Propriétaire Non Occupant » le 1er juin 2012 pour l’appartement en cause, couvrant la responsabilité civile relative aux biens immobiliers assurés, ce que la MATMUT ne conteste pas.

La MATMUT doit donc sa garantie à la SCI [V] et Mme [B] est ainsi fondée à exercer une action directe à l’encontre de la MATMUT, sans que la convention CIDE-COP ne puisse leur être opposée par l’assureur.

3. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Mme [B] soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en raison de son inaction à restaurer les structures vétustes au niveau du plancher haut de son appartement ayant eu pour conséquence de retarder la réalisation des travaux de réfection dans son appartement et d’augmenter son préjudice de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’origine des désordres ne provient pas d’une partie commune mais des installations sanitaires privatives de la SCI [V], en sorte que sa responsabilité ne peut être engagée.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d'entretien d'une partie commune, sans qu'une faute de sa part ne doive être caractérisée. S'il incombe au copropriétaire agissant à l'encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d'entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une faute de celui-ci ou d'un tiers.

En l’espèce, si l’expert a constaté que le plancher haut, identifié comme partie commune, est vétuste et doit être renforcé, il a cependant précisé qu’il n’a pas observé de désordre d’ordre structurel en lien avec le sinistre causé dans l’appartement de Mme [B] et ayant pour origine les installations sanitaires de l’appartement de la Société [V]. Si un défaut d’entretien du plancher haut est donc établi, celui-ci n’est pas à l’origine des dégâts des eaux subis par l’appartement de Mme [B].

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut donc être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, seul fondement soulevé par Mme [B] qui n’invoque pas la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires, moyen de droit qu’il n’appartient pas au tribunal de substituer.

Les demandes de Mme [B] à l’encontre du syndicat des copropriétaires seront donc rejetées.

C. Sur les préjudices

1. Sur le préjudice matériel

Mme [B] sollicite l’indemnisation des frais correspondant à l’installation d’un déshumidificateur et à la réalisation des travaux de remise en état de son appartement, à hauteur d’un montant total de 27 344,90 euros.

La SCI [V] conteste le montant du préjudice en ce que le devis versé aux débats porte sur la réfection totale du lot de Mme [B], sans distinguer les travaux liés aux infiltrations anciennes de ceux liés aux désordres d’ordre structurel et de ceux liés à l’embellissement de son appartement. La SCI [V] estime ainsi d’une part que le syndicat des copropriétaires doit supporter une partie du préjudice matériel dès lors que sa responsabilité a été retenue par l’expert et d’autre part, qu’une partie des travaux concerne des travaux d’embellissement, dont la prise en charge constituerait un enrichissement sans cause. Elle ajoute que Mme [B] a déjà perçu la somme de 11 201,57 euros pour l’indemnisation, selon elle, de son préjudice matériel, qu’il convient donc de déduire.

Sur ce, l’expert a estimé à 27 344,90 euros TTC le montant des travaux de remise en état de l’appartement de Mme [B] d’après les devis de la société Beaufils des 15 juillet 2021 (location d’un déshumidificateur pour un mois) et 3 octobre 2022 (réfection du studio).

Contrairement à ce que soutient la SCI [V], dès lors que les dégâts des eaux successifs ont endommagé les murs et le plafond de l’appartement et nécessité la dépose des doublages, ainsi que celle des installations sanitaires, la réalisation de travaux de réfection complète est justifiée pour réparer l’entier préjudice de Mme [B].

S’agissant de l’indemnité reçue par Mme [B] du syndicat des copropriétaires, contrairement à ce que soutient la SCI [V], il ressort des conclusions du syndicat des copropriétaires et de Mme [B], ainsi que des pièces versées aux débats, que les sommes versées visaient à indemniser le préjudice immatériel de Mme [B] et non son préjudice matériel.

En conséquence, il n’y a pas lieu de tenir compte de cette indemnité pour évaluer le préjudice matériel de la demanderesse.

Le préjudice matériel de Mme [B] s’établit donc à 27 344,90 euros. Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4BM

Cette somme sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 1er mars 2023, date du dépôt du rapport d'expertise, et le présent jugement.

2. Sur le préjudice immatériel

Mme [B] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance correspondant à la perte de revenus locatifs en raison du départ de sa locataire du fait des multiples dégâts des eaux et de l’impossibilité de relouer son appartement en l’état depuis le 1er janvier 2021. Elle l’estime à 788,52 euros par mois du 1er janvier 2021 au 31 mars 2023 puis 788,85 euros par mois du 1er avril 2023 au 1er mai 2025. Mme [B] reconnaît avoir perçu la somme de 10 636,57 euros de la part du syndic en réparation de ce préjudice.

La SCI [V] soutient que le préjudice de jouissance n’est ni certain, ni en lien avec les désordres invoqués. Elle argue en outre qu’aucun conseil technique, ni même l’expert, n’a conclu à l’état inhabitable et insalubre de l’appartement de Mme [B]. La SCI [V] précise qu’il ressort de l’état des lieux de sortie du 31 décembre 2020 que Mme [B] a donné congé à sa locataire au 1er septembre 2020 afin de pouvoir réaliser les travaux de réfection totale de son appartement. La SCI [V] en déduit que le prétendu préjudice de jouissance dont fait état Mme [B] est exclusivement lié à l’arrêt de ses travaux au regard des désordres touchant les parties communes.

En l’espèce, Mme [B] produit un contrat de bail du 1er février 2018 conclu avec Mme [Y] [S] prévoyant un loyer mensuel de 788,52 euros, hors charges, révisable annuellement ainsi qu’une quittance de loyer de décembre 2020.

La demanderesse verse également aux débats un état des lieux de sortie de cette locataire le 31 décembre 2020 précisant en préambule que la bailleresse a donné à sa locataire le 1er septembre 2020 un congé pour reprise « pour partie suite aux dégâts des eaux survenus successivement dans l’appartement depuis novembre 2019 et déclaré aux assurances ».

Concomitamment au départ de la locataire, en décembre 2020, les rapports de la société LPK et du cabinet [X] [J] relevaient des taux hygrométriques très élevés et la présence de moisissures sur le plafond. Dans son rapport du 1er mars 2023, l’expert judiciaire a quant à lui qualifié d’insalubre le studio de Mme [B].

Il en résulte que le logement ne pouvait être loué en l’état, en sorte que Mme [B] a subi, à compter du mois de janvier 2021 un préjudice de jouissance correspondant à la perte des loyers.

Des travaux de réfection ont été entrepris dans l’appartement de Mme [B] selon le devis établi le 21 mai 2021 par la société Beaufils. Il n’est pas contesté que ces travaux ont été rapidement interrompus du fait de la découverte de l’état vétuste de la poutre et du plancher haut de l’appartement de Mme [B], parties communes. Dès le 7 septembre 2021, le président du conseil syndical alertait le syndic par mail à ce sujet et Mme [B] faisait de même par courrier recommandé reçu le 10 septembre 2021, mettant en demeure le syndic de procéder aux travaux à la suite de la découverte par la société Beaufils du très mauvais état d’une poutre paraissant soutenir l’escalier du bâtiment D. Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4BM

Si les travaux de réfection entrepris à la suite des infiltrations provenant de l’appartement de la SCI [V] ont révélé l’état de vétusté des parties communes, d’après le rapport d’expertise judiciaire, les dégâts des eaux sont sans lien avec les désordres affectant la structure de l’immeuble. Le retard d’exécution des travaux de remise en état de l’appartement de Mme [B] résulte donc désormais uniquement du délai d’exécution des travaux préalables de remise en état des parties communes, et non des sinistres originels provenant de l’appartement de la SCI [V].

En l’absence de lien de causalité immédiat et direct entre les dégâts des eaux et le préjudice de jouissance de Mme [B] résultant du retard dans l’exécution des travaux sur les parties communes, la SCI [V] et son assureur ne peuvent être tenus d’indemniser le préjudice de la demanderesse que jusqu’au mois de septembre 2021 inclus, période à laquelle le syndic a été mis en demeure d’exécuter des travaux de reprise, soit l’équivalent d’une perte de loyer sur neuf mois.

En outre, pour les mêmes motifs tirés de l’absence de lien entre les dégâts des eaux et le retard d’exécution des travaux sur les parties communes, il n’y a pas lieu de déduire du préjudice immatériel de Mme [B] l’indemnité qu’elle a perçue du syndicat des copropriétaires à ce titre.

En conséquence, le préjudice immatériel de Mme [B] est de 7 096,68 euros (788,52 x 9).

3. Sur le préjudice moral

Mme [B] expose avoir subi un préjudice moral, distinct des autres postes de préjudice et des frais irrépétibles, tiré des désagréments liés à la procédure judiciaire, de l’impossibilité de poursuivre les travaux de remise en état de son appartement tant que les parties communes ne sont pas restaurées et de sa situation financière alarmante puisqu’elle ne perçoit plus de loyer.

La SCI [V] estime que cette demande ne repose sur aucun élément objectif ou sérieux.

La MATMUT fait valoir que Mme [B] ne verse aucune pièce aux débats qui viendrait corroborer l’état moral allégué. S’agissant des difficultés financières de cette dernière, la MATMUT rappelle qu’elle sollicite déjà l’indemnisation de son préjudice locatif, de telle sorte qu’elle ne saurait obtenir réparation deux fois du même chef.

Mme [B] n’apporte aucune pièce de nature à étayer sa demande au titre d’un préjudice moral.

Ainsi, faute pour elle de justifier de son préjudice, sa demande sera rejetée.

*** En définitive, la SCI [V] et la MATMUT seront condamnées in solidum à payer à Mme [B] les sommes de : - 27 344,90 euros au titre du préjudice matériel, avec indexation sur l'indice BT01 entre le 1er mars 2023 et le présent jugement, - 7 096,68 euros au titre du préjudice immatériel de janvier 2021 à septembre 2021 inclus. Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4BM

La MATMUT sera condamnée à garantir la SCI [V] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dommages résultant des dégâts des eaux et également des dépens et des frais irrépétibles.

D. Sur l’appel en garantie de la SCI [V] à l’égard du syndicat des copropriétaires

Sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI [V] soutient que l’expert retient, d’une part, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et que d’autre part, il ne démontre pas la non-conformité et la vétusté des installations privatives dans l’appartement de la SCI [V].

Le syndicat des copropriétaires réplique que sa responsabilité ne peut être engagée alors que les dommages constatés dans l’appartement de Mme [B] trouvent leur cause dans la non-conformité et la vétusté des installations privatives de la SCI [V] et non dans une partie commune ou un élément d’équipement commun de l’immeuble.

La demande en garantie de la SCI [V] à l’égard du syndicat des copropriétaires fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut en effet prospérer en l’espèce dès lors que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas engagée pour les désordres objet du litige.

IV. Sur les autres demandes

La SCI [V] et la MATMUT, parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnées in solidum aux dépens, incluant les frais d’expertise. Il n’y a pas lieu en revanche d’inclure les dépens de l’instance en référé dès lors que le juge des référés a déjà tranché le sort des dépens dans son ordonnance du 16 mars 2022.

En outre, il convient d’accorder à Me [Q] [G], membre de l’AARPI [G]-GUITTON, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La SCI [V] et la MATMUT, tenues in solidum aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à Mme [B] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande réciproque de la SCI [V] et de M. [A] sera rejetée.

Malgré l’issue du litige, compte tenu du versement d’une indemnité par le syndicat des copropriétaires à Mme [B] au titre de son préjudice de jouissance résultant du délai pour réaliser les travaux structurels empêchant la réfection de son appartement, l’équité commande de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires formée au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de dispenser Mme [B] de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dès lors que la demande de Mme [B] à l’égard du syndicat des copropriétaires a été rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 23/07289 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4BM

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, à l’encontre de la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS ;

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [V] et M. [C] [A] ;

CONDAMNE in solidum la SCI [V] et la société MATMUT à payer à Mme [Z] [E] épouse [B] la somme de 27 344,90 euros au titre de son préjudice matériel ;

DIT que cette somme sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 1er mars 2023 et le présent jugement ;

CONDAMNE in solidum la SCI [V] et la société MATMUT à payer à Mme [Z] [E] épouse [B] la somme de 7 096,68 euros au titre de son préjudice immatériel de janvier 2021 jusqu’à septembre 2021 inclus ;

CONDAMNE la société MATMUT à garantir la SCI [V] des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

REJETTE les demandes de Mme [Z] [E] épouse [B] à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice ;

REJETTE la demande de Mme [Z] [E] épouse [B] au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum la SCI [V] et la société MATMUT aux dépens, incluant les frais d’expertise, avec recouvrement direct, par Me Éric Audineau, membre de l’AARPI [G]-GUITTON, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI [V] et la société MATMUT à payer à Mme [Z] [E] épouse [B] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la SCI [V] et M. [C] [A] d’une part et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, d’autre part, présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [Z] [E] épouse [B] fondée sur l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juin 2026.

La Greffière La Présidente