Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Minute n° REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00151 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IYTA

Mme [S] [C] M. [G] [C] en qualité d'héritiers de Mme [J] [C]

C/ M. [V] [D] Mme [J] [X] Société [H] AIS25-21

JUGEMENT DU 09 Février 2026 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEURS :

Mme [J] [C], décédée le 11 juillet 2025, ayant demeurée [Adresse 1]

Mme [S] [C], demeurant [Adresse 2] intervenant volontaire venant aux droits de Mme [J] [C], décédée le 11 Juillet 2025,

M. [G] [C], demeurant [Adresse 3] intervenant volontaire venant aux droits de Mme [J] [C], décédée le 11 Juillet 2025,

représentés par Maître Katia SEVIN de la SCP THIERRY BERLAND ET KATIA SEVIN, avocats au barreau de DIJON

assignations en date des 31 Mars 2025 et 11 Avril 2025

DEFENDEURS :

M. [V] [D], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté

Mme [J] [X], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée

Société [H] [Localité 1] COTE D'OR ET TERRITOIRE DE [Localité 2], dont le siège social est [Adresse 5], prise en son agnece [Adresse 6] sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant en exercice, domicilié de droit audit siège représentée par Mme [M] [Y], munie d'un pouvoir de représentation de Mmenée [T], Directrice de [H] 25, 21 et 90 TEYSSIEUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 08 Décembre 2025

JUGEMENT : défaut, en dernier ressort, prononcé publiquement le 09 Février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copies délivrées aux parties le : Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à : le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2023, Monsieur [V] [D] et Madame [J] [X], représentés par la société [H] [Localité 1] COTE D'OR ET TERRITOIRE DE [Localité 2] (société [H]), ont donné à bail à usage d'habitation à Madame [J] [C], un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 455,84 €, outre une provision sur charges d'un montant de 90,00 €.

Aucun état d'entrée des lieux n'a été réalisé lors de l'emménagement.

Dès son entrée dans lieux, [J] [C] a constaté plusieurs dysfonctionnements affectant le logement, et notamment une fuite dans les WC.

Elle a signalé ces difficultés à la société [H], en charge de la gestion du bien.

Une fois la fuite réparée, la société [H] lui a facturé une somme de 49,31 € pour l'intervention, ce que [J] [C] à contesté, la fuite étant antérieure à son arrivée.

Suite à ses réclamation, la somme de 49,31 € lui a été recréditée et la société [H] lui a accordé une remise commerciale de 50% sur les frais d'agence à la suite de son emménagement.

Par ailleurs, le 10 janvier 2024, l'installation des évacuations de la salle de bains a présenté des dysfonctionnements importants, entraînant des remontées d'eaux usées avec excréments dans les toilettes ainsi que la douche, d'où des désagréments importants dans le logement.

Malgré les interpellations de la locataire, et en l'absence de réaction de la société [H], [J] [C] lui a adressé une mise en demeure de réaliser les travaux nécessaires, courrier dont la société [H] a accusé réception le 2 février 2024.

Suite à l'insatisfaction de [J] [C] qui reprochait des carences à l'organisme en charge de la location, son Conseil a interpellé la société [H] par courrier du 3 mai 2024, dont elle a accusé réception le 6 mai suivant, afin de la mettre en demeure de procéder aux travaux de réparation des installations d'évacuation de la salle de bains, sous 8 jours.

La société LIONS SERVICE, spécialisée dans le domaine de la plomberie est intervenue dans l'appartement objet du litige le 28 mai 2024.

Considérant qu'elle avait subi un préjudice important compte-tenu du trouble de jouissance subi pendant plus de 4 mois 1/2, [J] [C], par la voie de son Conseil, a sollicité l'indemnisation de son préjudice, suivant courrier recommandé du 4 juin 2024.

Ce courrier est resté sans réponse.

C'est ainsi que par exploits d'huissier es 31 mars 2025 et 11 avril 2025, [J] [C] a fait assigner [V] [D], [J] [X] et la société [H] DOUBS COTE D'OR ET TERRITOIRE DE BELFORT devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de DIJON, aux fins de les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 2.000,00 € au titre de son préjudice, ainsi que la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entier dépens.

[J] [C] est décédée le 11 juillet 2025.

C'est pourquoi ses enfants, [S] [C] et [G] [C], en leur qualité d'héritiers, sont intervenus à la procédure.

L'affaire était examinée au fond à l'audience du 08 décembre 2025, [S] [C] et [G] [C], la société [H] [Localité 1] COTE D'OR ET TERRITOIRE DE [Localité 2] sont représentées. les défendeurs [V] [D] et [J] [X] ne sont pas présents, ni représentés

Le représentant de [S] et [G] [C] dépose ses pièces, confirme ses demandes telles que dans l'assignation et renvoie à ses conclusions pour le surplus.

Le représentant de [H], explique que les doléances de [J] [C] ont toujours été rapidement prises en compte, et qu'une société a été dépêchée pour répondre aux nuisances subies par cette dernière dans les toilettes, mais que la fuite relevée ne rendait pas ceux-ci inutilisables. Il précise que la société [H], ainsi que les propriétaires s'opposent à toute indemnisation, et verse aux débats un document de synthèse de la chronologie du suivi du signalement du dysfonctionnement des toilettes et leur réparation.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que le jugement sera qualifié de défaut ;

Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de [S] et [G] [C]

Attendu que les articles 328 et 329 du Code de Procédure Civile, disposent que l'intervention volontaire formée à titre principal est recevable si l'intervenant à qualité pour agir,

Attendu également que l'article 724 du Code Civil dispose quant à lui que « Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt »,

Qu'ainsi les héritiers sont admis à poursuivre une instance intentée par leur auteur à l'exception des droits et actions attachés à la personne du défunt,

Attendu qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que [S] et [G] [C] viennent aux droits de leur mère, [J] [C], qui est décédée en cours de la présente instance et dont la prétention principale est la condamnation des parties adverses à lui payer des sommes en réparation d'un préjudice,

Qu'ainsi, [S] et [G] [C] ont qualité pour intervenir à la présente instance et que leur demande sera jugée recevable.

Sur le respect par le bailleur de ses obligations

Attendu que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...) b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu parle contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...) »,

Attendu également qu'aux termes de l'article 1721 du Code Civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

Qu'ainsi, le bailleur doit sa garantie contre tous les défauts ou vices de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du locataire, même s'il les ignore.

Attendu qu'en l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats qu'à compter du 10 janvier 2024 et jusqu'au 28 mai 2024, soit pendant près de 4 mois 1/2, l'installation des évacuations de la salle de bains de l'appartement loué par [J] [C] a présenté des dysfonctionnements, entraînant des remontées d'eaux usées avec excréments dans les toilettes ainsi que la douche, provoquant des odeurs insoutenables dans le logement.

Que [J] [C] et son fils [G] soutiennent avoir vécu en permanence avec la peur de tirer la chasse d'eau, ont été obligés de jeter le papier toilette dans un sac poubelle par peur d'empirer la situation, ne pouvaient plus utiliser les toilettes par moment et étaient obligés de prendre des douches chez des proches,

Qu'il soutiennent également que cette situation a créé une grande anxiété pour [J] [C] et son fils, qui ont eu des maux de ventre, se retenant d'aller à la selle,

Que les demandeurs versent aux débats diverses photographies qu'ils jugent représentatives des troubles subis,

Qu'ils considèrent que le logement était indécent et sollicitent une indemnisation à hauteur de 2.000,00 € pour préjudice de jouissance, suite aux manquement du mandataire à ses obligations,

Attendu en l'espèce que les consorts [B] considèrent que les mails de réponse qu'ils ont envoyés à l'agence [H] et aux sociétés de plomberie démontrent leur réactivité et leur accord itératif pour la réalisation des travaux nécessaires,

Qu'ils soulignent leur bonne foi, contrairement à [J] [C], à laquelle ils reprochent des nuisances sonores infligées aux voisins, ainsi que de nombreux loyers impayés,

Que la société [H], indique pour sa part que l'appartement de [J] [C] n'a jamais été déclaré indécent ni aucune réserve émise sur l'utilisation des toilettes en attendant la réparation de la fuite et la remise en état de l'évacuation, et qu'il n'y a donc eu aucun manquement aux obligations des propriétaires ,

Qu'en effet, il ressort des pièces produites par l'agence [H], et notamment le document de synthèse de la chronologie du suivi du signalement du dysfonctionnement des toilettes et de leur réparation, qu'à aucun moment l'appartement n'a été déclaré indécent, ni aucune réserve émise sur l'utilisation des toilettes en attendant la réparation de la fuite et la remise en état de l'évacuation,

Qu'il est également démontré que la médiation sollicitée par [J] [C] n'a pas abouti en raison de son fait, une procédure d'expulsion ayant été initiée par le bailleur dans le cadre d'impayés,

Qu'en conséquence, bien qu'un certain inconfort ait été incontestable, la preuve d'un manquement des propriétaires ou du gestionnaire à leurs obligations n'est absolument pas démontrée et les demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Attendu que [S] et [G] [C] qui succombent seront solidairement condamnés aux entiers dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DECLARE les demandes de Madame [S] [C] et Monsieur [G] [C] recevables ;

CONSTATE que la Société [H] ainsi que Monsieur [V] [D] et Madame [J] [X] n'ont pas manqué à leurs obligations de propriétaires et gestionnaires, et ont mis en œuvre les mesures nécessaires afin de remédier au sinistre de l'appartement ;

Par conséquent,

REJETTE la demande au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [C] et Monsieur [G] [C] aux entiers dépens de l'instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 09 février 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffier.

Le greffier, Le président,