Demande relative aux pouvoirs de gestion des biens indivis

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 23 Juin 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/01515 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WI3E CODE NAC : 28C - 0A AFFAIRE : [V] [W] [X] [P], [D] [T] [A] [P] C/ [R] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [W] [X] [P] né le 19 Mai 1955 à FONTENAY SOUS BOIS (94), demeurant 151 chemin de Saint Christophe - 06130 GRASSE

et Madame [D] [T] [A] [P] née le 04 Mai 1959 à FONTENAY SOUS BOIS (94), demeurant La Pourraque, 254 chemin des Cerisiers - 84490 SAINT ATURNIN D’APT

représentés par Me Yann GRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381, avocat postulant et Me Marie-Sophie FILIPPI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [R] [P] né le 13 Août 1961 à FONTENAY-SOUS-BOIS (94), demeurant 10 rue du Patural - 63260 VENSAT

représenté par Me Loris PALUMBO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0579, avocat postulant et Me François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant

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Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Juin 2026 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026

******* EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [W] [J] [C] [P], né à SOISSONS (02200), le 26 février 1927 est décédé à MONTREUIL (93100) (FRANCE) 56 boulevard de la Boissière, le 1er novembre 2014 laissant pour lui succéder ses quatre enfants :

1°) Monsieur [V] [W] [X] [P], 2°) Madame [D] [T] [A] [P], 3°) Monsieur [R] [F] [P], 4°) Madame [K] [H] [O] [P].

Suivant acte de partage en date du 26 novembre 2021 dressé par Maître [G] [S], Notaire à VILLIERS-SUR-MARNE, le bien sis 44, Avenue de Neuilly à 94120 FONTENAY SOUS BOIS (VAL DE MARNE), dépendant de la succession de [W] [P] a été attribué à [V], [D] et [R] [P] pour 1/3 chacun.

Depuis le décès de [W] [P], ledit bien est demeuré inoccupé. Il a fait l'objet de multiples intrusions de squatteurs depuis l'année 2016.

Plusieurs promoteurs immobiliers se sont positionnés pour acquérir cette propriété avec un projet de construction de logements.

Les co-indivisaires, qui souhaitent tous vendre ce bien, n'ont pu s'entendre sur les conditions de la cession.

C'est pourquoi, par assignation délivrée par huissier le 9 octobre 2025, [V] et [D] [P] ont attrait M. [R] [P] devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil selon la procédure accélérée au fond.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 21 mai 2026.

Par conclusions écrites reprises à l'audience, [V] et [D] [P] ont demandé au Président:

- de les autoriser à conclure seuls la vente du bien sis 44, Avenue de Neuilly à 94120 FONTENAY SOUS BOIS (VAL DE MARNE), consistant en un pavillon à usage d'habitation et terrain attenant au prix de 1.000.000 € net vendeur directement ou par l'intermédiaire de tout mandataire immobilier (mandat de vente, acceptation d'offre de vente, promesse de vente, acte authentique de vente et tout autre acte accessoire à ladite vente), en application de l'article 815-6 du Code civil,

- de les autoriser à conclure la vente avec la société dénommée GREEN CITY IMMOBILIER, Société par actions simplifiée au capital de 117648,00 €, dont le siège est à TOULOUSE (31000), 2 Esplanade Compans Caffarelli, identifiée au SIREN sous le numéro 531 272 920 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE ; comme avec tout autre acquéreur potentiel qui se manifesterait au prix minimum de 1.000.000 € net vendeur ;

- de débouter M. [R] [P] de l'intégralité de ses prétentions ;

- de condamner M. [R] [P] à payer à [V] et [D] [P] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de leurs prétentions, [V] et [D] [P] ont soutenu :

- qu'ils ont choisi à dessein de fonder leur action sur l'article 815-6 du code civil et non pas sur l'article 815-5-1, les conditions d'urgence et d'intérêt commun à réaliser la cession envisagée étant selon eux réunies ; - que le projet de vente élaboré avec le promoteur GREEN CITY est bloqué par M. [R] [P] pour des motifs injustifiés ; - que la réalisation de la vente devient urgente, l'immeuble étant squatté et se dégradant.

Par conclusions écrites reprises à l'audience, M. [R] [P] a demandé au Président :

- de débouter [V] et [D] [P] de l'intégralité de leurs prétentions ; - de condamner [V] et [D] [P] à payer à M. [R] [P] les sommes suivantes:

* 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; * 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Loris PALUMBO, avocat associé postulant, ainsi qu'aux entiers dépens.

A lappui de ses prétentions, M. [R] [P] a soutenu :

- que l'ensemble immobilier a été estimé à 1,2 millions d'euros en 2019 ; - que la proposition de la société GREEN CITY n'est pas intéressante et n'est assortie d'aucune garantie ; - que le fondement de l'assignation est incorrect ; qu'il fallait agir sur le fondement de l'article 815-5 ou 815-5-1 du code civil ; - que l'urgence est injustifiée en ce qu'il n'est pas démontré que le bien se déprécie ; que le marché immobilier n'est pas dans une situation qui rende impérative la vente en urgence ; - que pour réagir efficacement à la présence de squatteurs, il suffit de signer un contrat de gardiennage.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales

En vertu de l'article 815-6 du code civil, « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.

(…) Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis. »

Il entre dans les pouvoirs que le Président du Tribunal judiciaire tient de l'article 815-6 du Code civil d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (Civ. 1 ère , 4 décembre 2013, pourvoi n°12-20.158).

Les juridictions du fond qui ont eu à examiner les critères de l'urgence et de l'intérêt commun posés par cet article, retiennent que :

- les dégradations d'ores et déjà constatées sur le bien, qui ne peuvent que concourir à la baisse de sa valeur, voire à sa détérioration progressive, en ce qu'elles touchent l'isolation et la protection des lieux, caractérisent l'urgence (CA ANGERS, 1 ère chbre, section B, 24 juil.2025, n°2401589) ;

- le bien indivis occupé illicitement à plusieurs reprises et dans un état délabré qui engendre des frais et charges sans générer des revenus pour l'indivision, est constitutif d'une situation préjudiciable à l'indivision quand bien même celle-ci ne serait pas déficitaire (CA AIX-EN-PROVENCE, Chbre 2-4, 28 mai 2025, n°2412969) ;

- l'inertie résultant de l'absence d'occupation et d'entretien du bien immobilier indivis pendant plusieurs années occasionne par ailleurs, sur un temps anormalement long, toute une pluralité de frais incompressibles à l'ensemble de l'indivision familiale, en termes notamment de taxes foncières, d'assurances et d'entretien, sans parler par ailleurs des risques non négligeables de squat qui ne peuvent en aucune manière être éludés dans l'intérêt bien compris de chacun des membres de l'indivision. La situation d'urgence, ainsi que l'intérêt commun, ne peuvent dans de telles conditions être sérieusement contestés (CA RIOM, 1 ère Chbre, 4 nov. 2025, n°2401789).

En l'espèce, il est démontré par les demandeurs que le bien immobilier dont la vente est sollicité est régulièrement squatté depuis 2016, en dépit des mesures de sécurisation et de surveillance des lieux qu'ils adoptent, des réunions qu'ils ont eu avec les autorités locales à ce sujet et des procédures d'expulsions qu'ils ont diligentées. Sa situation à proximité d'une zone densément peuplée, le fait qu'il soit bordé par deux larges voies de circulation, sa topographie, sa grande superficie, la présence de nombreux arbres qui assurent une dissimulation importante, mais aussi la facilité d'accès à l'intérieur résultant de la fragilité et de la hauteur de sa clôture, augmentent considérablement les risques de violations de la propriété et de sédantarisation des occupants illégaux.

Ces squats récurrents posent des sérieux problèmes d'hygiène et de sécurité au voisinage, accélèrent évidemment la dégradation du bien et en augmentent corrélativement les dépenses d'entretien et de sécurisation que doit assumer l'indivision, sans qu'elle n'en tire aucun revenu. Il ne peut être valablement soutenu, en réponse, que le risque de perte de valeur du terrain n'existe pas parce que le prompteur qui le rachètera détruira tout ce qui s'y trouve et remblaira le terrain pour y construire des résidences, car c'est omettre la réalité qu'actuellement les co-indivisaires n'ont pas les moyens de sécuriser leur bien et de prémunir le voisinage contre les troubles manifestement anormaux engendrés par l'occupation illicite régulière du terrain.

Dans un tel contexte, l'urgence à agir pour céder le bien à un opérateur dont le projet de construction viendra naturellement mettre fin aux désordres et incivilités actuellement commis est incontestable, et il est de l'intérêt commun des co-indivisaires d'envisager une telle cession.

L'intérêt commun des co-indivisaires à céder leur terrain apparaît encore justifié à l'analyse des frais engagés par ces derniers depuis 2016 – 56 000 € pour la sécurisation, l'élagage, les impots fonciers et les frais d'assurance (pièces 20 à 24 des demandeurs) – et au constat de l'absence totale de rentabilité du terrain et l'absence de démonstration d'une quelconque prise de valeur au m² depuis que les parties en ont hérité, ce qui a pour effet de grever la balance de l'indivision.

Il convient par conséquent de retenir que les conditions d'urgence et d'intérêt commun posées par l'article 815-6 pour autoriser la cession du bien immobilier indivis, sont réunies en l'espèce.

En outre, il ressort de la comparaison des offres d'acquisition émises par GREEN CITY (candidat moins-disant à 1 000 000 € net vendeur,soutenu par les demandeurs) et VINCI (candidat mieux-disant à 1 340 000 € net vendeur, soutenu par le défendeur), que seul le premier a soumis son projet à la mairie de Fontenay sous Bois, permettant d'analyser sa conformité au PLUI. Il en résulte que GREEN CITY a dû réduire, à la demande de la commune, de 14 à 10 le nombre de logements qu'il envisage de construire, ce qui explique la baisse de 1 450 000 € à 1 000 000 € du prix de vente proposé. En face, la proposition de prix faite par groupe VINCI n'a pas été soumise à la mairie de Fontenay-sous Bois ; elle repose en outre sur la création de 20 logements quand la mairie fixe la limite à 10, ce qui fait douter du sérieux du projet du groupe VINCI et de sa compatibilité au PLUI.

L'offre présentée par GREEN CITY consistant à acquérir le terrain au prix de 1 000 000 € net vendeur, apparaît donc comme la plus réaliste à ce jour.

Dans ces circonstances, il convient :

- d'autoriser Madame [D] [P] et Monsieur [V] [P] à conclure seuls la vente du bien sis 44, Avenue de Neuilly à 94120 FONTENAY SOUS BOIS (VAL DE MARNE), consistant en un pavillon à usage d'habitation et terrain attenant au prix de 1.000.000 € net vendeur directement ou par l'intermédiaire de tout mandataire immobilier (mandat de vente, acceptation d'offre de vente, promesse de vente, acte authentique de vente et tout autre acte accessoire à ladite vente), en application de l'article 815-6 du Code civil,

- d'autoriser les demandeurs à conclure la vente avec la société dénommée GREEN CITY IMMOBILIER, Société par actions simplifiée au capital de 117648,00 €, dont le siège est à TOULOUSE (31000), 2 Esplanade Compans Caffarelli, identifiée au SIREN sous le numéro 531 272 920 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE ; comme avec tout autre acquéreur potentiel qui se manifesterait au prix minimum de 1.000.000 € net vendeur.

Sur les autres mesures

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] [P] aux entiers dépens.

L'équité commande de ne pas accorder d'indemnité au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

AUTORISE Madame [D] [P] et Monsieur [V] [P] à conclure seuls la vente du bien sis 44, Avenue de Neuilly à 94120 FONTENAY SOUS BOIS (VAL DE MARNE), consistant en un pavillon à usage d'habitation et terrain attenant au prix de 1.000.000 € net vendeur directement ou par l'intermédiaire de tout mandataire immobilier (mandat de vente, acceptation d'offre de vente, promesse de vente, acte authentique de vente et tout autre acte accessoire à ladite vente), en application de l'article 815-6 du Code civil,

AUTORISE [V] et [D] [P] à conclure la vente avec la société dénommée GREEN CITY IMMOBILIER, Société par actions simplifiée au capital de 117648,00 €, dont le siège est à TOULOUSE (31000), 2 Esplanade Compans Caffarelli, identifiée au SIREN sous le numéro 531 272 920 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE ; comme avec tout autre acquéreur potentiel qui se manifesterait au prix minimum de 1.000.000 € net vendeur ;

CONDAMNE M. [R] [P] aux entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à CRÉTEIL, l'an DEUX MIL VINGT SIX ET LE 23 JUIN

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT