Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me [B] Copies certifiées conformes délivrées le: à Me [B]

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Charges de copropriété

N° RG 25/11578 - N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

Assignation du : 16 Septembre 2025

JUGEMENT rendu le 18 Juin 2026 DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic, la société CIPA, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETOILE », agissant poursuites et diligences de ses représentants légauxdomiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 2]

Représenté par Maître Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1072

DÉFENDERESSE

Madame [X] [G] [Adresse 3] [Localité 3] Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/11578 - N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

DÉBATS

À l’audience du 31 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort

*** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [X] [G] est propriétaire du lot de copropriété n°24 d'un immeuble situé au [Adresse 4].

Par jugement du 21 mars 2018, le tribunal d’instance du 10ème arrondissement a condamné Mme [G] au paiement des sommes suivantes : - 3.589,15 euros au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2017 inclus, - 694,88 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, -avec un délai de paiement en 10 mensualités.

Par jugement du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [G] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de : - 4.208,13 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2018 au 1 er trimestre 2022 inclus, - 292 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par lettre recommandée avec avis de réception remise le 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [G] de payer la somme de 5.605,11 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner Mme [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, et demande, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1231-6 du code civil et 700 du code de procédure civile, de : “- Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société CIPA « AGENCE ETOILE », recevable et bien fondé en ses demandes, Et y faisant droit, - Condamner Madame [X] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la somme de 14.590,26 €, correspondant aux appels de charges pour la période du 2ème trimestre 2022 au 3er trimestre 2025 inclus, - Condamner Madame [X] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 315 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - Condamner Madame [X] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, - Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, - Condamner Madame [X] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner Madame [X] [G] aux entiers dépens de l’instance”.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement cité, Mme [G] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 31 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [G] est propriétaire du lot n°24 de l’immeuble en copropriété [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2022, 19 juin 2023, 23 avril 2024, 4 juin 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux; - les attestations de non-recours correspondantes ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [G], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14.594,26 euros.

Mme [G] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/11578 - N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 315 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 31 janvier 2024, soit antérieurement à la signification de l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais d’hypothèque engagés postérieurement aux décisions des 7 avril 2022 et 23 juin 2023, dont il est justifié, et qui consistent en des rais de recouvrement des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 seront pris en compte.

En conséquence, Mme [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 315 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/11578 - N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [G] a d’ores et déjà été condamné, par jugements en dates des 7 avril 2022 et 23 juin 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré de précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [G], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [G] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] les sommes de :

- 14.594,26 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2025);

- 315 euros au titre des frais de recouvrement ;

- 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne Mme [X] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026.

La Greffière La Présidente