Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00407 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E5A3

Société NOV’HABITAT, venant aux droits de la RENAISSANCE IMMOBILIERE [Localité 1]

C/

[A] [K]

JUGEMENT DU 19 Juin 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Société NOV’HABITAT, venant aux droits de la RENAISSANCE IMMOBILIERE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [A] [K] [Adresse 2] [Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 31 Mars 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 19 Juin 2026 par Irène PONCET-DUARTE, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 février 2018, la société d’H.L.M. LA RENAISSANCE IMMOBILIERE [Localité 1] a donné à bail à Madame [A] [K] et Monsieur [X] [K] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (logement n°001078) à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 503,667 euros, outre les provisions mensuelles sur charges.

Le 27 décembre 2024, Monsieur [X] [K] a donné son congé à la société bailleresse.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT venant aux droits de la société d’H.L.M. LA RENAISSANCE IMMOBILIERE [Localité 1] a fait assigner Madame [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026.

A l’audience, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 3.641,82 euros. Elle fait valoir que le dernier règlement a été effectué en octobre 2024, ainsi elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié étude, Madame [K] comparait en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, elle reconnait le principe et le montant de la dette et déclare qu’elle souhaite quitter le logement afin de s’installer dans l’[Localité 5].

Aucun diagnostic social et financier la concernant pu être établi, cette dernière ne s’étant ni présentée ni excusée aux convocations.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Il y a lieu de statuer selon jugement contradictoire conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l'action

La société d’H.L.M. NOV’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 14 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 du code civil.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2018 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2025, pour la somme en principal de 682,30 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juillet 2025. 

En conséquence, Madame [A] [K] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [A] [K] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 14 juillet 2025. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner Madame [A] [K] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de paiement de la somme de 3.641,82 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 25 mars 2026 échéance incluse.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que la locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 14 juillet 2025, date de la résiliation du bail.

La dette locative représente donc la somme totale de 3.641,82 euros.

Madame [A] [K] sera donc condamnée à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 3.641,82 euros avec les intérêts au taux légal à compter de 13 janvier 2026 sur la somme de 1.123,90 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [A] [K], partie succombante, sera condamnée aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa notification aux services du représentant de l’Etat.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [A] [K] sera condamnée à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action de la société d’H.L.M. NOV’HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2018 entre la société d’H.L.M. NOV’HABITAT venant aux droits de la société d’H.L.M. LA RENAISSANCE IMMOBILIERE [Localité 1] et Madame [A] [K] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement n°001078) à [Localité 4], sont réunies à la date du 14 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [A] [K] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 3.641,82 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 25 mars 2026, échéance incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 123,90 euros à compter de l’assignation (13 janvier 2026) et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [A] [K] à verser à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [A] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [A] [K] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

La Greffière, La Présidente,