Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA [Adresse 1] [Localité 1]

N° RG 26/00083 - N° Portalis DBXI-W-B7K-DPWM

Minute n°

Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE

C/

Mme [Q] [Y]

Copie exécutoire délivrée le : à :

Copie délivrée le : à : JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 1] représentée par Me Catherine COSTA-GIABICONI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

Mme [Q] [Y], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Brice PEIGNE GREFIER LORS DES DEBATS : Océane UTRERA GREFFIER LORS DU DELIBERE : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 18 Mai 2026 mise en délibéré au 15 Juin 2026.

DÉCISION :

réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2023, L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse a donné à bail à Madame [Q] [Y] un appartement situé immeuble sis [Adresse 3], appartement de type 4 situé étage 2, pour un loyer mensuel de 439,01 euros, et 72,73 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse a fait signifier à Madame [Q] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 741,74 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 novembre 2025 L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026, L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse a fait assigner Madame [Q] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [Q] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Madame [Q] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1658,73 euros au titre de la dette locative arrêtée au XXX, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Haute-Corse le 26 janvier 2026.

À l'audience du 18 mai 2026, L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse maintient ses demandes et n’est pas opposée à des délais de paiement. Elle précise que Madame [Y] a repris le paiement de son loyer depuis 3 mois.

L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse soutient , sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Q] [Y] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 novembre 2025 de sorte que la clause résolutoire doit être prononcée.

Madame [Q] [Y], régulièrement assignée, à domicile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs , L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 février 2023, du commandement de payer délivré le 7 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 23 janvier 2026 que L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Q] [Y] à payer à L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse la somme provisionnelle de 1658,73 euros, au titre des sommes dues au 23 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 novembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 janvier 2026 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 février 2023 à compter du 7 janvier 2026.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [Q] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Q] [Y] a repris le paiement de son loyer et L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [Q] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Q] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [Q] [Y] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 janvier 2026, Madame [Q] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Q] [Y] à son paiement à compter de 7 janvier 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Q] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse les frais irrépétibles qu'il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 février 2023 entre L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse d'une part, et Madame [Q] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés immeuble sis [Adresse 3], appartement de type 4 situé étage 2, sont réunies à la date du 7 janvier 2026,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNONS Madame [Q] [Y] à payer à L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse la somme privisionnelle de 1658,73 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS un délai à Madame [Q] [Y] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Madame [Q] [Y] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 70 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Q] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

CONDAMNONS Madame [Q] [Y] à payer à L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 7 janvier 2026 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS Madame [Q] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 novembre 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETONS la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS L'Office public de l'habitat de la collectivité de Corse de ses autres demandes et prétentions,

Rappelons que la présente ordonnance est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE