Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00130 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KPBY

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Juin 2026

Société OPHIS

C /

Madame [W] [V] [Y]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Mme [W] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Sameh BENHAMMOUDA et lors du délibéré de Sandrine DUMONT, Greffiers ;

Après débats à l'audience du 30 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société OPHIS 32 rue de Blanzat CS 30008 63058 CLERMONT-FERRAND CEDEX représentée par Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [W] [V] [Y] 164 Cité du Moulin à Vent Ilot Verlaine 63370 LEMPDES non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée électronique en date du 18 octobre 2021, l’OPHIS a donné à bail à Mme [W] [Y] un logement et une place de stationnement situés 164 cité du Moulin à Vent - Ilot Paul Verlaine - logement n°0164 à Lempdes (63370), moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 451,55 euros, provision sur charges comprise.

Le 3 juillet 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.930,57 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [W] [Y] le 15 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, l’OPHIS a fait assigner Mme [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois, - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - condamner Mme [W] [Y] à lui payer les sommes suivantes : * 561,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats et, en cas de délais de paiement, l’indication précise de leur montant et de leur date de versement en sus du loyer courant et des charges et que la clause résolutoire reprendra automatiquement ses effets à défaut de respect des engagements prévus, * une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, * 250 euros à titre des dommages et intérêts, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 novembre 2025.

Un plan d’apurement a été convenu entre les parties le 6 janvier 2026 à hauteur de 40 euros par mois en sus du loyer courant.

A l’audience du 12 mars 2026, l’OPHIS a indiqué que le montant de la dette est de 308,62 euros frais inclus. Il a fait part de son accord pour l’octroi de délais de paiement à Mme [W] [Y] à hauteur de 40 euros par mois.

Mme [W] [Y] a maintenu sa proposition et confirmé avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

En raison de la nécessité de suppléer la présidente de l’audience du 12 mars 2026 pour le jugement de l’affaire, une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 30 avril 2026.

A cette audience, l’OPHIS a précisé qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 avril 2026 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 75,87 euros.

Mme [Y] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 17 avril 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 75,87 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [W] [Y] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil à compter du présent jugement.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 3 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.930,57 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 3 septembre 2024.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme [W] [Y] est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant. Le montant de la dette est désormais minime. En outre, l’OPHIS ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [W] [Y] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 3 septembre 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Mme [W] [Y] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 515 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Mme [W] [Y], qui succombe à l’ instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 50 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 octobre 2021 entre l’OPHIS et Mme [W] [Y] à compter du 3 septembre 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [W] [Y] à payer à l’OPHIS la somme de 75,87 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2026, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Mme [W] [Y] à s’acquitter de cette somme par un premier versement de 40 euros et DIT qu’à la 2ème et dernière échéance Mme [W] [Y] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 28ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 75,87 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 3 septembre 2024 et Mme [W] [Y] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [W] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, des locaux sis 164 cité du Moulin à Vent - Ilot Paul Verlaine - logement n°0164 à Lempdes (63370), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [W] [Y] à la somme mensuelle de 515 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE Mme [W] [Y] à payer à l’OPHIS la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 3 juillet 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection