Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/57449 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7EL

N° : 15

Assignation du : 10 Octobre 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 juin 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDEUR

Monsieur [O] [M] [Adresse 1] [Localité 2]

représenté par Maître Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS - #P0466

DEFENDERESSE

La S.A.S BOUCHERIE [I] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Arron Benjamin COHEN, avocat au barreau de PARIS - #B1131

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière, Suivant acte sous seing privé en date du 31 janvier 2006, Madame [G] [S] a donné à bail commercial à la société Boucherie de la Paix pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2014, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 15.000 euros, payable en 4 termes égaux les 1er janvier, 1er avril, 1erjuillet et 1er octobre de chaque année.

Suivant acte du 19 juillet 2017, Madame [G] [S] a donné la boutique et l’appartement sis [Adresse 3] à Monsieur [O] [S].

Suivant acte du 10 juillet 2017, la société La Boucherie de la Paix a cédé son fonds de commerce à la société Boucherie [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, Monsieur [O] [S] a assigné la société Boucherie [I] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

- l’expulsion de la société Boucherie [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

- la condamnation de la société Boucherie [I] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 27.950,06 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025 pour la somme de 20.332,40 euros,

- la condamnation de la société Boucherie [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du loyer jusqu’à libération effective des locaux,

- la condamnation de la société Boucherie [I] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 22 mai 2026, Monsieur [O] [S] maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement. Il s’oppose à la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience, la société Boucherie [I] sollicite des délais de paiement, arguant d’une promesse de vente signée le 31 janvier 2026 et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente ainsi que le débouté de la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, Monsieur [O] [S] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société Boucherie [I] justifie d’une cession du fonds de commerce en cours, la vente devant être réalisée au plus tard le 30 juin 2026. Il convient par conséquent d’accorder des délais de paiement pendant une période de 6 mois comme suit au présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à Monsieur [O] [S] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 30.582,19 euros après déduction des frais de commandement de payer déjà inclus dans les dépens.

La société Boucherie [I] sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 30.582,19 euros au titre de l’arriéré locatif, terme du 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025 sur la somme de 20.332,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Boucherie [I] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Boucherie [I] à payer à Monsieur [O] [S] une provision de 30.582,19 euros (trente mille cinq cent quatre vingt deux euros dix neuf centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme du 2ème trimestre 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025 sur la somme de 20.332,40 euros (vingt mille trois cent trente deux euros quarante centimes) et à compter de la présente assignation pour le surplus;

Accordons à la société Boucherie [I] un délai de grâce pour se libérer et dit qu'elle devra s'en acquitter par 6 paiements mensuels successifs d'un montant de 1.000 euros (mille euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société Boucherie [I] devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons en cas de résiliation la société Boucherie [I] à payer à Monsieur [O] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er juillet 2026 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Condamnons la société Boucherie [I], aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 août 2025; Condamnons la société Boucherie [I] au paiement à Monsieur [O] [S] de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 1] le 19 juin 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY