Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/55218 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAN73

N° : 12

Assignation du : 29 Juillet 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 juin 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH, Etablissement Public Industriel et Commercial [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, prise en la personne de Maître Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS - #P0173

DEFENDERESSE

La S.A.S. BIO CLEAN PRESSING DE LUXE [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par la SELEURL ES AVOCAT, prise en la personne de Maître Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS - #E1129

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière, Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 2017, [Localité 1] Habitat OPH a renouvelé le bail commercial consenti à la société Saray 1 pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2016 portant sur un local sis [Adresse 4] (anciennement [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 29.824 euros HT, payable trimestriellement, par quart et d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre.

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2023, la société Saray 1 a cédé son fonds de commerce à Monsieur [S] [J] et Monsieur [H] [N] agissant ensemble pour le compte de la société Bio Clean Pressing de Luxe en cours d’immatriculation.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, Paris Habitat OPH a assigné la société Bio Clean Pressing de Luxe en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

- l’expulsion de la société Bio Clean Pressing de Luxe ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

- le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Bio Clean Pressing de Luxe,

- la condamnation de la société Bio Clean Pressing de Luxe à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 51.266,64 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles avec intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de 2 points,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- la condamnation de la société Bio Clean Pressing de Luxe au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer en vigueur majoré de 20% jusqu’à la date de restitution effective des locaux,

- la conservation du dépôt de garantie,

- la condamnation de la société Bio Clean Pressing de Luxe au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 22 mai 2026, [Localité 1] Habitat OPH , représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes et s’oppose à l’octroi de tout délai.

La société Bio Clean Pressing de Luxe, représentée par son Conseil, ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 19 du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 10 juin 2025, [Localité 1] Habitat OPH a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 10 juillet 2025.

Sur les délais

Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société Bio Clean Pressing de Luxe ne verse aux débats aucun justificatif de sa situation et sera par conséquent déboutée de sa demande de délais.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. 

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie, de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation et de majoration du taux d’intérêt s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. L’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à [Localité 1] Habitat OPH n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 51.266,64 euros, étant précisée qu’aucune demande d’acualisation n’a été faite oralement à l’audience.

La société Bio Clean Pressing de Luxe sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 51.266,64 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Bio Clean Pressing de Luxe qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de plein droit au 10 juillet 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la société Bio Clean Pressing de Luxe devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 4] (anciennement [Adresse 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société Bio Clean Pressing de Luxe à payer à [Localité 1] Habitat OPH une provision de 51.266,64 euros (cinquante et un mille deux cent soixante six euros soixante quatre centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme du 3ème trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

Ordonnons la capitalisation des intérêts;

Condamnons la société Bio Clean Pressing de Luxe à payer à [Localité 1] Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de conservation du dépôt de garantie; Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du taux d’intérêt;

Déboutons la société Bio Clean Pressing de Luxe de sa demande de délais;

Condamnons la société Bio Clean Pressing de Luxe, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juin 2025;

Condamnons la société Bio Clean Pressing de Luxe au paiement à [Localité 1] Habitat OPH de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 1] le 19 juin 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY