Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Julie CONVAIN

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08649 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4YR

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 juin 2026

DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562026000166 du 13/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [V] [S], demeurant [Adresse 2] comparante en personne assistée de Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562026000167 du 13/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC,, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 avril 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2026 par Mathilde CLERC, Jug e, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08649 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4YR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 17 août 2010, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (ci-après designée la RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [B] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 607,92 euros et d'une provision sur charges de 270 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à M. [B] [W] et à Mme [V] [S] un commandement de payer la somme principale de 3434,62 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [W] le 8 juillet 2025.

Par assignation du 12 septembre 2025, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l'expulsion de M. [B] [W] et Mme [V] [S], autoriser le transport et la sequestration de leurs meubles, et les condamner solidairement par provision au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 4527,93 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au jour de l'assignation, avec intérêts au taux légal, - 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 janvier 2026, à laquelle elle a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 2 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 mars 2026, s'élève à 5526,31 euros. La RIVP indique être d'accord avec le plan d'apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par les défendeurs, en dépit de ce qu'il n'y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sous réserve que le loyer du mois de mars 2026 soit intégralement réglé.

M. [B] [W] et Mme [V] [S], representés par leur conseil, demandent leur maintien dans les lieux, moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 10 euros dans l'attente de la prise en charge de leur dette locative par le FSL.

Ils expliquent que les charges d'eau ont considérablement augmenté, précisent avoir déposé une demande auprès du FSL et avoir effectué des versements tous les mois.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à produire en délibéré un décompte actualisé de sa créance, le conseil du bailleur a, par message RPVA du 30 avril 2026, adressé le document sollicité, dont ressort le fait qu'à cette date, le loyer du mois de mars 2026 n'avait pas été réglé.

Par courrier RPVA du 6 mai 2026, le conseil des défendeurs a justifié du règlement intégral du loyer du mois de mars 2026 en date du 4 mai 2026, par la production du décompte locataire.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer impartissant aux locataires un délai de deux mois pour s'acquitter de la somme en principal de 3434,62 euros reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail leur a été signifié le 7 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3434,62 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 septembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord de la RIVP conditionné au paiement du loyer dans son intégralité, le loyer de mars 2026 ayant été intégralement réglé en cours de délibéré, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 avril 2026, M. [B] [W] et Mme [V] [S] lui devaient la somme de 6472,22 euros, laquelle correspond également à la somme indiquant comme restant dûe après paiement par les locataires de la somme de 464,46 euros en date du 4 mai 2026, sur le décompte locataire produit en délibéré.

M. [B] [W] et Mme [V] [S] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés in solidum, dès lors que M. [B] [W] est seul titulaire du bail, que la preuve de leur mariage n'est pas rapportée, mais qu'il n'est pas contesté qu'ils y résident ensemble, à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [W] et Mme [V] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est pas satisfaite, les parties se sont entendues sur un plan d'apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, sous réserve de la reprise du paiement du loyer dans son intégralité, dont il a été justifié en cours de délibéré, de sorte qu'en vertu de l'article 4 du code de procédure civile, il convient de constater cet accord.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l'audience de M. [B] [W] et Mme [V] [S], des pièces qu'ils versent aux débats, du diagnostic social et financier, qu'une demande de FSL maintien a été déposée, et qu'ils perçoivent des revenus mensuels de l'ordre de 2000 euros, de sorte qu'ils peuvent raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, cela dans l'attente du traitement de leur demande de FSL maintien.

Dans ces conditions, il convient d'autoriser M. [B] [W] et Mme [V] [S] à se libérer de leur dette locative par des versements de 10 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :

- la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors au-tomatiquement résilié ; - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; - une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, aug-menté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à leur départ effectif des lieux, - il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [W] et Mme [V] [S], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 août 2010 entre la RIVP, d'une part, et M. [B] [W] et Mme [V] [S], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 8 septembre 2025,

CONDAMNE in solidum M. [B] [W] et Mme [V] [S] à payer à la RIVP la somme de 6472,22 euros (six mille quatre cent soixante-douze euros et vingt-deux centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3434,62 euros à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [B] [W] et Mme [V] [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [W] et Mme [V] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 septembre 2025,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [B] [W] et Mme [V] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [B] [W] et Mme [V] [S] seront condamnés in solidum à verser à la RIVP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [W] et Mme [V] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025 et celui de l'assignation du 12 septembre 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge