Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [J] [F] [Z] [C] [L]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11321 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQSI

N° MINUTE : 4

JUGEMENT rendu le 18 juin 2026

DEMANDERESSE S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS Monsieur [J] [F], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [Z] [C] [L], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/11321 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQSI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 6 janvier 2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (ci-après designée la RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [J] [F] et Mme [Z] [C] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 675,69 euros et d'une provision pour charges de 60 euros, pour une durée reconductible de 3 ans.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à M. [J] [F] un commandement de payer la somme principale de 4586,20 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à M. [J] [F] un commandement de payer la somme principale de 4999,02 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [F] le 8 septembre 2025.

Par assignation du 2 décembre 2025, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à M. [J] [F] et à Mme [Z] [C] [L], et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des taxes et charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 4945,83 euros au titre de leur arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A cette audience, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mars 2026, s'élève désormais à la somme de 4000,93 euros. La RIVP accepte le plan d'apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, considérant qu'il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise se désister de l'intégralité de ses demandes formées contre Mme [Z] [C] [L].

Comparant en personne, M. [J] [F] demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 111 euros pendant 36 mois.

Régulièrement assignée à domicile, Mme [Z] [C] [L] n'a pas comparu ni personne pour elle, de sorte qu'il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant au locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 4999,02 euros lui a été signifié 5 septembre 2025.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4999,02 euros n'a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la RIVP, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 26 mars 2026, M. [J] [F] lui devait la somme de 4000,93 euros, terme de février 2026 inclus.

M. [J] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l'audience de M. [J] [F] qu'il perçoit des revenus mensuels de l'ordre de 3000 à 3500 euros, de sorte qu'il peut raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 111 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d'autoriser M. [J] [F] à se libérer de sa dette locative par des versements de 111 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :

- la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ; - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; - une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu'à son départ effectif des lieux, - il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la RIVP de toutes ses demandes formées à l'encontre de Mme [Z] [C] [L],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 septembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 janvier 2023 entre la RIVP, d'une part, et M. [J] [F], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 6 novembre 2025,

CONDAMNE M. [J] [F] à payer à la RIVP la somme de 4000,93 euros (quatre mille euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de son arriéré locatif arrêté au 26 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2025,

AUTORISE M. [J] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 111 euros (cent onze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 novembre 2025, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [J] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [J] [F] sera condamné à verser à la RIVP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [J] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2025 et celui de l'assignation du 2 décembre 2025,

CONDAMNE M. [J] [F] à payer à la RIVP la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge