Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07276 N° Portalis DB3S-W-B7J-3PUM

Minute : 26/00292

Monsieur [G] [T] Représentant : Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017

C/

Monsieur [F] [Y] Madame [K] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 3] - [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 3] - [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 11 février 2025, Monsieur [G] [T] a donné à bail à Monsieur [F] [Y] et à Madame [K] [L] un logement meublé situé "[Adresse 3]" - [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 800,00 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, Monsieur [G] [T] a fait signifier à Monsieur [F] [Y] et à Madame [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.737,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 26 mars 2025, Monsieur [G] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, Monsieur [G] [T] a fait assigner Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 4.437,58 euros due au 6 mai 2025, augmentée des intérêts de retard à compter du commandement de payer en date du 25 mars 2025, sur la somme de 2.737,58 euros, et à compter de la présente assignation pour le surplus des sommes dues,En cas de résiliation judiciaire du bail, condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 900 euros au titre titre des loyers et charges dus juqu’au prononcé de ladte résiliation,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux, par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, et condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] au règlement de cette indemnité,Condamner in solidum Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,condamner in solidum Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] aux dépens incluant le coût du commandement du 25 mars 2025, et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’exécution forcéerappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 2] le 16 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 février 2026.

À l'audience, Monsieur [G] [T], représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise la créance à la somme de 12.537,58 euros arrêtée au 4 février 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Il signale l’absence de reprise du paiement intégral du loyer par les locataires.

Au soutien de ses prétentions et au visa, notamment, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il précise que les défendeurs n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] cités par procès-verbal de recherches infructueuses ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [G] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 07 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [G] [T] aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit (article VIII). Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 07 mai 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] et de celle tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

L'actualisation de la demande au titre de l'arriéré locatif demeure recevable malgré l'absence du défendeur à l'audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 février 2025, du commandement de payer délivré le 25 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 février 2026 que Monsieur [G] [T] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté la somme de 559 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat (article VII).

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 11.978,58 euros, au titre des sommes dues au 4 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2025 sur la somme de 2.737,58 euros, de l’assignation du 15 juillet 2025 sur la somme de 4.437,58 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 07 mai 2025, Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] à son paiement à compter de 07 mai 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [G] [T],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 février 2025 entre Monsieur [G] [T], d'une part, et Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 07 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

DIT que Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis le 07 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] ainsi que de celle tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] à compter du 07 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de de 11.978,58 euros (onze mille neuf cent soixante-dix-huit euros et cinquante-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 4 février 2026 échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 2.737,58 euros, de l'assignation du 15 juillet 2025 sur la somme de 4.437,58 euros et du présent jugement sur le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [G] [T] l'indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 mars 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [G] [T] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE