Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Juin 2026 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame KAOUDJI, Débats en audience publique le : 24 Mars 2026

GROSSE : Le ................................................... à Me ....[N][T] [O]........ Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/02971 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6OX5

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2] [Localité 1] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [F] [Q]

DEFENDEUR

Monsieur [R] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marc-andré CECCALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un bail conclu par acte sous seing privé le 12 décembre 1991 (modifié par avenant du 19 octobre 2001), l’établissement public PROVENCE METROPOLE LOGEMENT (anciennement dénommé HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] PROVENCE METROPOLE) a loué à Madame [D] [A] un appartement situé [Adresse 3].

Madame [D] [A] a sollicité que Monsieur [R] [A] soit co-titulaire du bail susvisé, ce que l’établissement public [Localité 3] LOGEMENT (anciennement dénommé HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] PROVENCE METROPOLE) a refusé par courriers datés du 7 mars 2023 et 13 mars 2023.

Madame [D] [A] est décédée le 6 septembre 2024.

Monsieur [R] [A] a sollicité que le bail lui soit transféré, ce que l’établissement public [Localité 3] LOGEMENT (anciennement dénommé HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] PROVENCE METROPOLE) a refusé par courrier daté du 20 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, auquel il est renvoyé pour l’exposé de ses demandes et moyens, Monsieur [R] [A] a fait assigner l’établissement public [Localité 3] LOGEMENT (anciennement dénommé HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE) Monsieur [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, Monsieur [Z] [A] est intervenu volontairement en tant que frère de Monsieur [R] [A] (ce dernier ayant été désigné en qualité de personne habilitée pour le représenter selon une ordonnance rendue par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Marseille le 31 mars 2025) et occupant du logement litigieux.

L’établissement public [Localité 3] LOGEMENT (anciennement dénommé HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] PROVENCE METROPOLE), représenté par Madame [F] [Q], dûment habilitée par un pouvoir de représentation, ainsi que Monsieur [R] [A] et Monsieur [Z] [A], représentés par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.   L'affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil,

Sur l'occupation sans droit ni titre L'article L.213-4-3 du code de l'organisation judiciaire énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Vu l’article 1742 du code civil, selon lequel le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.

Vu l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel

« Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : - sans préjudice des sixième et septième alinéas de l'article 832 du code civil, au conjoint survivant ; - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier ».

Vu l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose :

« I. - Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l'article 20, les cinq premiers alinéas de l'article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire. Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l'article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire […]. III. - Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l'article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans ».

Vu l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation,

En l’espèce, il est constant que l’établissement public [Localité 3] LOGEMENT (anciennement dénommé HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] PROVENCE METROPOLE) est propriétaire de l’appartement situé [Adresse 4], occupé par Monsieur [R] [A].

Sont notamment communiqués :

Un livret de famille de Madame [D] [A] et Monsieur [Z] [A] ;Des avis d’impôt (impôt sur les revenus) établis en 2023 et 2024 concernant Monsieur [R] [A], mentionnant comme adresse [Adresse 4] ;Des factures de téléphone (du 13 juin 2022) et de fourniture d’énergie (depuis le 9 décembre 2019) au nom de Monsieur [R] [A], adressées au [Adresse 4] ;Des contrats de travail (du 1er février 2023 et 2 janvier 2024), bulletins de salaire et certificats de travail (pour les périodes courant du 1 février 2023 au 31 octobre 2023 et du 2 janvier 2024 au 19 juillet 2024), concernant Monsieur [Z] [A], mentionnant comme adresse [Adresse 4] ;Un jugement de divorce rendu le 11 octobre 2022, concernant Monsieur [Z] [A], mentionnant comme adresse [Adresse 4] ;Des attestations de témoins selon lesquelles Monsieur [R] [A] et Monsieur [Z] [A] vivaient avec leur mère, Madame [D] [A], depuis plusieurs mois avant son décès ;Une ordonnance rendue par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Marseille le 31 mars 2025 désignant Monsieur [R] [A] comme personne habilitée pour représenter Monsieur [Z] [A] ;Une notification de décision de la MDPH, du 9 octobre 2025, reconnaissant la situation de handicap de Monsieur [Z] [A] ;Une réponse à l’enquête, remplie par Madame [D] [A] le 25 octobre 2023 et ne faisant état que d’un seul occupant ;Un certificat médical concernant Monsieur [Z] [A], qui a été hospitalisé à la suite d’une agression en 2024, ayant causé un traumatisme crânien entraînant des séquelles neurologiques importantes ainsi qu’une perte d’autonomie. Il en résulte que :

Madame [D] [A] était la mère de Monsieur [R] [A] et Monsieur [Z] [A] ;Monsieur [R] [A] et Monsieur [Z] [A] vivaient dans les lieux depuis au moins un an avant le décès de Madame [D] [A], survenu le 6 septembre 2024 ;En toute hypothèse, Monsieur [Z] [A] présente un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles, et le logement est adapté à la taille du ménage puisqu’il s’agit d’un appartement de type T4, Monsieur [Z] [A] bénéficiant d’un droit de visite et d’hébergement pour ses deux filles, un week-end sur deux et la moitié des vacances scolaires. Dès lors, il convient de considérer que Monsieur [R] [A] et Monsieur [Z] [A] justifient des conditions nécessaires au transfert du bail à leur profit, et d’un droit au maintien dans les lieux litigieux, le contrat de location susvisé n’ayant pas été résilié de plein droit par le décès de l’ancienne locataire, Madame [D] [A].

Il sera donc fait droit à leur demande en ce sens, et l’établissement public [Localité 3] LOGEMENT (anciennement dénommé HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] PROVENCE METROPOLE) sera débouté de toutes ses demandes.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile L’établissement public [Localité 3] LOGEMENT (anciennement dénommé HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] PROVENCE METROPOLE), qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute l’établissement public [Localité 3] LOGEMENT (anciennement dénommé HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] [Localité 3]) de toutes ses demandes ;

Ordonne le transfert du bail conclu par acte sous seing privé le 12 décembre 1991 (modifié par avenant du 19 octobre 2001), concernant l’appartement situé [Adresse 3], au profit de Monsieur [R] [A] et Monsieur [Z] [A] ;

Condamne l’établissement public [Localité 3] LOGEMENT (anciennement dénommé HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] PROVENCE METROPOLE) aux entiers dépens de l'instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,