Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Chambre 1 cab 01 A

N° RG 24/08976 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Z5Z3

Jugement du 16 Juin 2026

Affaire :

M. [Y] [V], représenté par l’association GRIM en qualité de tuteur, S.C.I. DOMOJOLY, M. [I] [V], M. [M] [V], M. [D] [V], Mme [B] [V] épouse [F] C/ Société J&P

Copie exécutoire à :

- Me ROZET (barreau de l’ain) - Me NUGUE

copie dossier

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 16 Juin 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 05 Mars 2026, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 Avril 2026 devant :

Joëlle TARRISSE, Juge, siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Mélanie QUIGNARD, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [V], représenté par l’association GRIM en qualité de tuteur né le 02 Décembre 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Eric ROZET de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocats au barreau d’AIN

S.C.I. DOMOJOLY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric ROZET de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocats au barreau d’AIN

Monsieur [I] [V] né le 10 Octobre 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Eric ROZET de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocats au barreau d’AIN

Monsieur [M] [V] né le 17 Août 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Eric ROZET de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocats au barreau d’AIN

Monsieur [D] [V] né le 06 Août 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Eric ROZET de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocats au barreau d’AIN

Madame [B] [V] épouse [F] née le 23 Février 1957 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Eric ROZET de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocats au barreau d’AIN

DEFENDERESSE

Société J&P, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Philippe NUGUE de la SELEURL PHILIPPE NUGUE AVOCAT, avocats au barreau de LYON et par Maître Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 4 avril 2023, la SARL J&P a promis d’acquérir auprès de la SCI DOMOJOLY une propriété comprenant une maison et terrain attenant situé [Adresse 7], parcelle cadastrée D223 à [Localité 2] (69), au prix de 900.000 euros. La promesse a été faite pour un délai expirant au plus tard le 31 juillet 2023 à dix-huit heures.

Par acte authentique du même jour, la SARL J&P a promis d’acquérir auprès de Monsieur [D] [V], Madame [B] [V] épouse [F], Monsieur [I] [V] Monsieur [Y] [V] et Monsieur [M] [V], les lots numéros 33 dans le lot volume numéro 33 comprenant un garage simple et le lot numéro 64 dans le lot volume 19 comprenant un garage simple au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 2] (69), parcelle cadastrée D[Cadastre 1] située [Adresse 9], au prix de 30.000 euros. La promesse a été faite pour un délai expirant au plus tard le 31 juillet 2023 à dix-huit heures.

Monsieur [Y] [V] ayant été placé sous tutelle par ordonnance en date du 26 janvier 2023 du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Lyon, l’autorisation préalable de ce dernier pour la réalisation de la vente était nécessaire.

Au terme de ces deux promesses, il a été convenu que le promettant déposerait au moyen d’un virement bancaire à la comptabilité du notaire rédacteur, au plus tard dans les quinze jours de la transmission de l’accord de la vente par le juge des tutelles, les sommes respectives de 45.000 euros et 1.500 euros à titre de dépôt de garantie. Il a été prévu à l’acte que la somme serait versée au vendeur et lui resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire dans le cas où le promettant ne réaliserait pas l’acquisition dans le délai et conditions prévues au contrat, alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées.

Par ordonnances en date des 2 et 9 juin 2023, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Lyon a autorisé la vente des biens immobiliers objets des promesses, aux prix convenus entre les parties.

Les actes de vente n’ont jamais été réitérés.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la SCI DOMOJOLY, Monsieur [D] [V], Madame [B] [V] épouse [F], Monsieur [I] [V], Monsieur [Y] [V] et Monsieur [M] [V] ont fait assigner la SARL J&P devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d’obtenir le paiement du dépôt de garantie.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 août 2025, la SCI DOMOJOLY, Monsieur [D] [V], Madame [B] [V] épouse [F], Monsieur [I] [V], Monsieur [Y] [V] et Monsieur [M] [V] sollicitent du tribunal de : CONDAMNER la société J & P à payer à la SCI DOMOJOLY au titre de l'indemnité convenue la somme de 45.000 euros,CONDAMNER la société J & P à payer à Monsieur [D] [V], Madame [B] [V], Monsieur [I] [V], Monsieur [Y] [V] sous tutelle de l’association GRIM et Monsieur [M] [V] formant l'indivision post successorale [V] la somme de 1.500 euros,CONDAMNER la société J & P au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile à la SCI DOMOJOLYCONDAMNER la société J & P à payer à l’indivision [V] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile DEBOUTER la société J & P de l’ensemble de ses demandes fins et conclusionsCONDAMNER la société J & P en tous les dépens avec application, au profit de la SELARL BERNASCONI ROZET MONNET-SUETY FOREST des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la SARL J&P a fait le choix délibéré de mettre un terme à sa promesse le 31 août 2023. Ils démentent le fait que les conditions suspensives n’avaient pas été levée. Ils ajoutent que la clause de dépôt de garantie n’est pas une clause pénale, étant stipulée non réductible. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, elle n’aurait pas vocation à être réduite dans la mesure où la SARL J&P a attendu le 31 août pour indiquer qu’elle n’achetait pas. Ils précisent que toute nouvelle promesse de vente supposait une nouvelle autorisation du juge des tutelles ce qui avait pour effet de retarder toute autre vente. Ils en concluent que les immeubles, d’une valeur importante, ont été bloqués pendant des mois. Ils précisent que les biens ont été revendus le 31 juillet 2024 à un prix global inférieur.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, la SARL J&P demande au tribunal de :

A titre principal, DEBOUTER la SCI DOMOJOLY et les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, REDUIRE les demandes de la SCI DOMOJOLY et des consorts [V] et les admettre à la condition qu’ils justifient de l’existence d’un préjudice en lien avec le présent litige, En tout état de cause, CONDAMNER solidairement la SCI DOMOJOLY et les consorts [V] au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,ECARTER l’exécution provisoire. Pour conclure au rejet des prétentions des demandeurs, elle expose que les conditions suspensives de droit commun n’ont pas été levées et qu’ainsi les promesses sont devenues caduques. Elle explique qu’il est apparu plusieurs charges, notamment des contraintes administratives liées à l’exploitation de l’immeuble en saisonnier/meublé, ainsi qu’à l’ampleur des travaux structurels et mis en conformité à effectuer.

Subsidiairement, elle fait valoir, au visa de l’article 1231-5 du code civil que les clauses pénales ne sont pas applicables en l’absence de justification d’un préjudice.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 mars 2026 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 21 avril 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation à paiement :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Aux termes de l’article 1231-5 du même code « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1589 du code civil « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

En application de l’article 9 du code de procédure civile chaque partie doit prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la défenderesse que les bénéficiaires des promesses d’achat avaient manifesté leur acceptation dans les délais convenus auprès du notaire du promettant, après avoir transmis les ordonnances du juge des tutelles autorisant les ventes.

Par ailleurs, si elle se prévaut de l’absence de réalisation des conditions suspensive de droit commun, elle n’en justifie pas, se contentant de procéder par affirmation et produisant uniquement un mail adressé par son propre notaire indiquant qu’elle a renoncé au projet « compte-tenu de la structure de l’immeuble mais aussi le contexte économique ».

Il résulte par ailleurs d’un courrier de Maître [L], notaire rédacteur des promesses d’achat, en date du 1er septembre 2023, que les ordonnance du juge des tutelles avaient été transmises le 6 juillet 2023 à Maître [S], notaire du promettant et que les dépôts de garantie n’avaient pour autant jamais été versés en sa comptabilité.

La clause de dépôt de garantie correspond bien à une clause pénale, même si elle est indiquée qu’elle n’est pas réductible, les dispositions de l’article 1231-5 étant d’ordre public et l’indemnité ne pouvant correspondre à une indemnité d’immobilisation, puisqu’au terme de la promesse seul l’acquéreur s’est engagé, les vendeurs n’avaient donc pas promis d’exclusivité et ainsi pas immobilisé leur bien dans le temps de la promesse.

Toutefois, il est constant qu’une fois la volonté de vendre manifestée, les vendeurs étaient engagés dans le cadre d’une promesse de vente devenant, dès lors, synallagmatique, et ne pouvaient ainsi plus vendre le bien à un tiers. La rétractation de l’offre par l’acquéreur après que la vente soit devenue parfaite par l’échange des consentements a donc nécessairement préjudiciée aux demandeurs qui ont du rechercher, à compter de cette date, un nouvel acquéreur.

La clause pénale a donc vocation à s’appliquer et il n’apparaît pas que celle-ci, représentant 10% du prix de vente, soit manifestement excessive.

Il résulte de ce qui précède qu’il convient de faire droit aux demandes de la SCI DOMOLOJY et des consorts [V].

En conséquence, la SARL J&P sera condamnée à payer à la SCI DOMOJOLY la somme de 45.000 euros au titre de l'indemnité convenue dans la promesse d’achat du 4 avril 2023 avec cette dernière. Elle sera par ailleurs condamnée à payer à Monsieur [D] [V], Madame [B] [V] épouse [F], Monsieur [I] [V], Monsieur [Y] [V], sous tutelle de l’association GRIM, et Monsieur [M] [V], formant l'indivision post successorale [V], la somme de 1.500 euros au titre de l'indemnité convenue dans la promesse d’achat du 4 avril 2023 avec ces derniers.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SARL J&P, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Pour la part engagée par la SCI DOMOJOLY, Monsieur [D] [V], Madame [B] [V] épouse [F], Monsieur [I] [V], Monsieur [Y] [V] et Monsieur [M] [V], les dépens seront directement recouvrés par la SELARL BERNASCONI ROZET MONNET-SUETY FOREST en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, la SARL J&P, condamnée aux dépens, devra verser à la SCI DOMOJOLY, d’une part, et à Monsieur [D] [V], Madame [B] [V] épouse [F], Monsieur [I] [V], Monsieur [Y] [V], sous tutelle de l’association GRIM, et Monsieur [M] [V], formant l'indivision post successorale [V], d’autre part, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire s’agissant d’une condamnation à payer une somme d’argent.

En conséquence, la demande de voir écarter l’exécution provisoire de droit sera rejetée. PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONDAMNE la SARL J&P à payer à la SCI DOMOJOLY la somme de 45.000 euros au titre de l'indemnité convenue dans la promesse d’achat du 4 avril 2023 avec cette dernière ;

CONDAMNE la SARL J&P à payer à Monsieur [D] [V], Madame [B] [V] épouse [F], Monsieur [I] [V], Monsieur [Y] [V], sous tutelle de l’association GRIM, et Monsieur [M] [V], formant l'indivision post successorale [V], la somme de 1.500 euros au titre de l'indemnité convenue dans la promesse d’achat du 4 avril 2023 avec ces derniers ;

CONDAMNE la SARL J&P aux dépens, avec recouvrement direct par la SELARL BERNASCONI ROZET MONNET-SUETY FOREST en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL J&P à payer à la SCI DOMOJOLY la somme de 1.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL J&P à payer à Monsieur [D] [V], Madame [B] [V] épouse [F], Monsieur [I] [V], Monsieur [Y] [V], sous tutelle de l’association GRIM, et Monsieur [M] [V], formant l'indivision post successorale [V], la somme de 1.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARL J&P au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de voir écarter l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe ;

En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement.

La greffière La présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.