Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [O] [U] [L] ; Monsieur [Q] [G]

Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00337 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYXD

N° MINUTE : 6/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 15 juin 2026

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS Madame [O] [U] [L], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

Monsieur [Q] [G], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 avril 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 juin 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 15 juin 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00337 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYXD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au1er juillet 2020, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 598,83 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4948,51 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] le 18 septembre 2025.

Par assignations du 19 décembre 2025, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin et obtenir leur condamnation : - solidaire ou à défaut in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - solidaire au paiement de la somme de 7101,40 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - in solidum au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 14 avril 2026 l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 7 avril 2026, s'élève désormais à [Localité 3],55 euros. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de la dette proposé par les défendeurs.

M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L], comparants en personne, reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] ont indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4948,51 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 novembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 mars 2026 selon décompte du 7 avril 2026, M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] lui devaient la somme de [Localité 4],30 euros, soustraction faite des frais de procédure (« fr ctx »).

M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L], qui ont par ailleurs reconnu ce montant à l'audience, seront solidairement - comme stipulé au contrat - condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025 sur la somme de 4948,51 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2152,89 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 18 novembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 septembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet au 1er juillet 2020 entre l' EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d'une part, et M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 18 novembre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de [Localité 4],30 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 7 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025 sur la somme de 4948,51 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2152,89 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 novembre 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] seront in solidum condamnés à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE in solidum M. [Q] [G] et Mme [O] [U] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 septembre 2025,

DÉBOUTE l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge