Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01325 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2M4X

1 copie

Décision nativement numérique délivrée le 15/06/2026 à la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET la SELARL RACINE la SELARL RACINE [Localité 1]

COPIE délivrée le 15/06/2026 à

Rendue le QUINZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 11 Mai 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

Société PIERRE EXPANSION Société civile de placement immobilier au capital de 30.067.840 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 342 833 472, représentée par son gérant la société FIDUCIAL GERANCE, société anonyme au capital de 20.360.000,00 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 612 011 668, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat plaidant au barreau de PARIS, Maître Alice SIMOUNET de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

S.A.S. JY VISION, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 3]

Madame [B] [I] [Adresse 3] [Localité 4]

Monsieur [S] [U] [Adresse 4] [Localité 5]

représentés par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Julien FERTOUC, avocat plaidant au barreau de PARIS

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Par acte des 04 et 13 juin 2025, la SCPI PIERRE EXPANSION a fait assigner la SAS JY VISION, Mme [O] née [I] et M. [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de la SAS JY VISION et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ; - condamner la SAS JY VISION à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges récupérables à compter du 12 avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ; - condamner la SAS JY VISION à lui payer à titre provisionnel le somme de 95 049,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points conformément à l’article 11 du bail, à compter de la délivrance du commandement de payer ;

- condamner Mme [O] née [I] et M. [U], solidairement avec la SAS JY VISION, à lui payer par provision la somme de 95 049,75 euros en exécution de leurs engagements de caution, avec intérêts au taux légal à compter de la dénonciation du commandement de payer ; - condamner solidairement la SAS JY VISION, Mme [O] née [I] et M. [U], à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation aux cautions.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 04 août 2020, la SNC DES PRECHEURS, aux droits de laquelle elle vient pour avoir acquis l’immeuble le 05 avril 2023, a donné à bail à Mme [O] et M. [U], pour le compte de la société M&M VISION alors en cours de formation, des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] ; que Mme [O] et M. [U] se sont portés cautions solidaires de la société les 03 et 04 septembre 2020 ; que la société M&M VISION a changé sa dénomination sociale en JY VISION aux termes d’une assemblée générale extraordinaire du 12 avril 2024 ; que des loyers restant impayés en dépit de plusieurs mises en demeure, par acte du 12 mars 2025, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dénoncé aux cautions le 24 mars 2025, qui est resté sans suite.

Appelée à l’audience du 29 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions et pourparlers, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 11 mai 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la demanderesse, le 06 mai 2026, par des écritures dans lesquelle elle maintient ses demandes tout en actualisant à 65 049,75 euros TTC sa demande, dirigée contre la seule société JY VISION, au titre de l’arriéré arrêté au 30 juin 2025 et y ajoutant, sollicite : - l’octroi de 12 mois de délais à la défenderesse à raison de mensualités de 5 420,81 euros à compter du 1er juillet 2025, - la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais, - et, en cas de non-respect, la reprise des effets de la clause résolutoire, l’expulsion de la défenderesse et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, - que chaque partie conserve la charge de ses frais et honoraires ;

Elle expose que dans le cadre des pourparlers engagés parallèlement à la procédure, les parties ont établi un protocole d’accord ; que la société JY VISION n’a signé ce protocole que le 16 avril 2026, mais a réglé les 5 premières mensualités ;

- les défendeurs, le 11 mai 2026, par des écritures dans lesquelles ils demandent l’homologation du protocole d’accord signé les 17 et 18 avril 2026, chaque partie conservant la charge de ses honoraires, frais et dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

L’état des nantissements et privilèges n’a fait apparaître aucune inscription.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - que Mme [O] née [I] et M. [U] ont souscrit des engagements de caution qui ne présentent aucune irrégularité manifeste ; - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 12 mars 2025 à la locataire et dénoncé aux cautions les 20 et 24 mars 2025 pour un montant de 90 982,68 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025 ; - que le preneur ni les cautions ne se sont acquittés de leur obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ; - que selon décompte versé au débat et non contesté, la dette locative s’établissait au 16 avril 2026 à la somme de 65 049,75 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2025 ; - que la SCPI PIERRE EXPANSION et la SAS JY VISION ont signé le 16 avril 2026 un protocole d’accord dont elles sollicitent l’homologation.

Dès lors que cet accord respecte les dispositions de l’article 1544 du code de procédure civile, il y a lieu de l’homologuer, dans les termes repris dans le dispositif de la présente décision.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile et l’article L.145-41 du code de commerce

Vu les articles 1541 et suivants du code de procédure civile, et l’article 2044 du code civil

Homologue le protocole conclu le 16 avril 2026 entre la SCPI PIERRE EXPANSION et la SAS JY VISION, aux termes duquel :

- la SAS JY VISION reconnaît rester redevable envers la SCPI PIERRE EXPANSION de la somme de 65 049,75 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2025 ; - elle s‘engage expressément à régler cette somme en 12 mensualités de 5 420,81 euros chacune le 1er de chaque mois à compter du 1er juillet 2025 en plus de ses loyers et charges courants ; - la SCPI PIERRE EXPANSION reconnaît avoir déjà reçu le règlement des neuf premières mensualités les 09 juillet, 08 août, 12 septembre, 16 octobre et 12 décembre 2025 ainsi que celles des 22 janvier, 16 février, 26 mars et 16 avril 2026 ; - le solde de la dette locative de la SAS JY VISION s’élève ainsi à la somme de 52 683,43 euros arrêtée au 16 avril 2026 selon décompte figurant en annexe 2 ; - la SAS JY VISION s’engage expressément à régler la mensualité du mois d’avril 2026 et le loyer du mois d’avril 2026, soit la somme de 17 571,23 euros, selon RIB en annexe 1, au plus tard le 27 avril 2026 ; - à titre exceptionnel et temporaire, la SCPI PIERRE EXPANSION autorise la SAS JY VISION à régler mensuellement ses termes trimestriels de loyers et charges pendant la durée des délais accordés soit uniquement pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ; - il est expressément convenu entre les parties qu’à défaut de réglement d’une seule mensualité à la date prévue, ou d’un terme de loyer à son échéance pendant les délais accordés, pour quelque motif que ce soit, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire du bail produira irrévocablement ses effets ; - en cette hypothèse, la SCPI PIERRE EXPANSION pourra poursuivre l’expulsion de la société JY VISION ; - sous réserve du parfait respect de l’échéancier prévu au protocole, et du règlement des loyers et charges courants pendant sa durée, la SCPI PIERRE EXPANSION renonce définitivement à se prévaloir du commandement de payer délivré le 12 mars 2025 ; - sous réserve de la bonne exécution du protocole, les parties s’estiment remplies de tous leurs droits et renoncent à toute demande l’une à l’encontre de l’autre au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2025, à l’exception des charges et taxes non apurées ; - chacune des parties conservera à sa charge les frais et honoraires exposés.

Rappelle qu’à défaut de réglement d’une seule mensualité à la date prévue, ou d’un terme de loyer à son échéance pendant les délais accordés, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire du bail produira irrévocablement ses effets, la SCPI PIERRE EXPANSION pourra poursuivre l’expulsion sans délai de la SAS JY VISION, ainsi que de tous occupants de son chef, et la SAS JY VISION sera redevable d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.