Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 26/51159

N° Portalis 352J-W-B7K-DB6FK

N° : 3

Assignation du : 11 Février 2026

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 11 juin 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier. DEMANDERESSE

S.E.L.A.S. HDS ès-qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et et représentée par Me [V] [M] [Adresse 2] [Localité 1]

représentée par Maître Patrick MILLOT, avocat au barreau de PARIS - #R0107

DEFENDERESSES

Madame [H] [Z] [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par Maître Elisabeth MOISSON, avocat au barreau de PARIS - #A0965

S.A.S. TOLIA [Adresse 1] [Localité 1]

DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Paul MORRIS, Greffier, La société TOLIA est preneur à bail commercial d’un lot de copropriété situé au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 3], lequel lot est la propriété de Madame [H] [Z].

Par actes de commissaire des 11 février 2026, la société HDS, ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 3] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société TOLIA et Madame [H] [Z] afin notamment de déposer le moteur d’extractation et la gaine d’évacuation des fumées installées au sein de cet ensemble immobilier.

Après un premier renvoi octroyé à la demande des parties, la société HDS, ès qualités, sollicite du juge des référés de : “Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile, Vu les articles 8, 9, 14, 15 et 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu les articles 1341-1 et 1240 du Code Civil, Vu l’article L. 131-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, Vu les pièces versées aux débats et moyens sus-exposés,

Maître [V] [M] ès-qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande au Président Tribunal de céans de :

• Condamner Madame [Z] à prendre toutes dispositions pour qu’il ne soit plus exercée d’activité commerciale, dans le lot n° 402 de l’Immeuble, destiné à l’habitation, dont elle est propriétaire ;

• Assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 500 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant une durée de 6 mois ;

• Condamner solidairement Madame [Z] et la société Tolia à déposer le moteur d’extraction et la gaine d’évacuation des fumées installés sans autorisation, dans les parties communes de la copropriété de l’Immeuble (toutes portions cheminant dans les parties communes intérieures ainsi que portion verticale cheminant contre la façade cour jusqu'en toiture), à obturer les ouvertures réalisées et à procéder à la remise en état des parties communes, sous le contrôle de l’architecte de l’Immeuble et à leurs frais ;

• Assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 500 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant une durée de 6 mois ;

• Condamner in solidum Madame [Z] et la société Tolia à payer au SDC Blondel la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• Condamner les mêmes aux entiers dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [B] le 11 décembre 2025.”

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Madame [Z] sollicite du juge des référés de : “Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 835 du Code de procédure civile, Vu les articles 1353, 2240 et suivants du Code civil, Vu la jurisprudence,

JUGER que les demandes formulées par la société HDS, ès-qualité d'administrateur provisoire du SDC s’heurtent à des contestations sérieuses ;

JUGER qu’aucun trouble manifestement illicite n’est constitué,

JUGER que le risque de dommage imminent n’est pas démontré,

Par conséquent,

JUGER n’y avoir lieu à référé,

CONDAMNER la société HDS, ès-qualité d'administrateur provisoire du SDC, au paiement de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Me Jean-Marc SZEPETOWSKI-POLIRSZTOK, Avocat, sous sa due affirmation d'en avoir fait l'avance.”

La société TOLIA n’est pas représentée à l’audience.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur les demandes principales

La société HDS, ès qualités, énonce en substance, au visa des dispsoitions de l’article 835 du code de procédure civile, que le règlement de copropriété définit le lot appartenant à Madame [Z], lequel est exploité par la société TOLIA, comme un logement à usage d’habitation. Dans ces conditions, en permettant l’exercice d’une activité commerciale par la société TOLIA, Madame [Z] contrevient aux stipulations du règlement qui s’impose à elle. Par ailleurs, la société demanderesse pointe d’une part les nuisances causées par l’activité de restauration exercée dans le lot litigieux et d’autre part par la présence d’un système d’extracation et d’évacuation qui constitue un réel danger.

De son côté, Madame [Z] met notamment en avant que son lot de copropriété est utilisé à usage commercial depuis plusieurs dizaines d’années, en sorte que la demande aux fins de voir utiliser son local à usage uniquement d’habitation ne saurait prospérer pour être atteinte par la prescription. Elle nie, en outre, toute nuisance ainsi que tout danger causé par la gaine d’extraction et le système d’évacuation en cause.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Et, selon les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

En l’espèce, le règlement de copropriété en date du 22 janvier 2025 de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 3] précise que le lot 402, propriété de Madame [Z], est un logement situé au rez-de-chaussée. Le même règlement prévoit, en sa page 17, que l’ensemble immobilier en cause est destiné à l’usage d’habitation. Il sera néanmoins “toléré, une utilisation industrielle, commerciale, artisanale ou profession libérale à condition que l’activité soit licite et n’apporte pas de nuisances particulières à la copropriété et sous réserve des autorisations indispensables.”

Cela étant posé, il ne saurait être contesté que le règlement de copropriété en cause n’interdit pas l’usage commercial des lots de copropriété ; par suite, le moyen relatif à la prescription de toute action en lien avec l’usage commercial du lot litigieux depuis plusieurs années est ici inopérant. La mention “sous réserve des autorisations indispensables” est en revanche absconse et nécessite une interprétation, laquelle n’est possible que par le seul juge du fond en ce qu’elle constitue une contestation sérieuse.

Par ailleurs, il est mis en avant en demande les nuisances causées par l’activité commerciale de restauration exercée par la société TOLIA, lesquelles causent des nuisances sonores et olfactives. Il apparaît notamment que le 25 février 2026, la direction de la police municipale et de la prévention à [Localité 3] a écrit à Monsieur [O] [T] en raison des nuisances olfactives relevées lors d’un contrôle, compte tenu des manquements au règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 3]. Monsieur [T] est mis en demeure d’y mettre un terme dans un délai de 2 mois.

Or, aucune des pièces produites ne permet de rattacher Monsieur [T] à Madame [Z] ou encore à la société TOLIA, au vu, pour cette dernière société, de l’extrait KBIS joint.

Il s’ensuit que le seul courriel officiel du 18 mars 2026 adressé à Madame [Z] est insuffisant pour démontrer l’existence de nuisances olfactives.

En revanche, il en est tout autrement concernant l’état du moteur d’extraction et la gaine d’évacuation/de ventilation qui ont été installées au niveau des parties communes depuis le lot de Madame [Z].

Outre le fait que cette installation dans les parties communes n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, et ce, en application des dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, il résulte du rapport de visite de Monsieur [K] [G], architecte, que le conduit d’extractation est notamment en très mauvais état.

Au vu de ces éléments et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, l’absence d’autorisation de la pose d’un moteur d’extractation ainsi que de celle relative à une gaine d’évacuation/de ventilation constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser dans les termes du dispositif de l’ordonnance.

La dépose des éléments litigieux sera assortie d’une astreinte, laquelle sera éventuellement liquidée par son juge naturel.

Pour conclure, dès lors que le changement d’usage du lot de Madame [Z] nécessite un débat devant le juge du fond et que le trouble, né du moteur d’extraction et de la gaine de ventilation, peut être circonscrit, Madame [Z] ne saurait être, au stade du provisoire, condamnée à prendre toutes dispositions pour qu’il ne soit plus exercé d’activité commerciale dans son lot.

Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Parties perdantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] et sa locataire la société TOLIA seront condamnées in solidum aux dépens.

Il n’appartient pas au juge de lister les sommes faisant partie des dépens, lesquels sont définis aux termes des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, en sorte que l’ensemble des demandes formées en ce sens seront rejetées.

Parties tenues aux dépens, Madame [Z] et la société TOLIA seront condamnées in solidum à payer la somme de 2.600 euros à la société HDS, ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 3] et représentée par Me [V] [M].

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [Z] et la société TOLIA à déposer le moteur d’extraction et la gaine d’évacuation/de ventilation des fumées installés dans les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 3], comprenant toutes les portions cheminant dans les parties communes intérieures ainsi que la portion verticale cheminant contre la façade cour jusqu'en toiture, à obturer les ouvertures réalisées pour ce faire et à procéder à la remise en état des parties communes après la dépose autorisée, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et à leurs frais ;

CONDAMNONS Madame [H] [Z] à procéder aux déposes ainsi ordonnées dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 250 euros par jour de retard pendant six mois ;

CONDAMNONS la société TOLIA à procéder aux déposes ainsi ordonnées dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 250 euros par jour de retard pendant six mois ;

DISONS n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

REJETONS le surplus des demandes de la société HDS, ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 3] et représentée par Me [V] [M],

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [Z] et la société TOLIA à payer à la société HDS, ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 3] et représentée par Me [V] [M], la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [Z] et la société TOLIA aux dépens ;

RAPPELONS que l’ordonnance est, de droit, exécutoire par provision ;

Fait à Paris le 11 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS David CHRIQUI