Autres demandes relatives à la copropriété

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 11 Juin 2026 DOSSIER N° : N° RG 24/02165 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JF4E AFFAIRE : Monsieur [V] [L] [J] C/ S.A.S. [C] ET [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Bénédicte GENIN lors des débats, Madame Sabrina WITTMANN, lors de la mise à disposition,

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [L] [J] né le 02 Décembre 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Bertrand GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 11

DEFENDERESSE

SAS [C] [B] [I] en qualité de syndic de la copropriété la [Adresse 2] implantée à [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

Clôture prononcée le : 22 avril 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 11 juin 2026 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 11 Juin 2026

le Copie+grosse+retour dossier : Copie+retour dossier :

EXPOSE DES FAITS [B] DE LA PROCÉDURE

M. [V] [L] [J] est propriétaire d’un appartement au sein de la [Adresse 5], sise [Adresse 6] à [Localité 2], soumise au statut de la copropriété.

Au cours du mois d’octobre 2023, M. [V] [L] [J] a constaté un défaut électrique lié à l’alimentation du thermostat de son logement et en a informé le syndic de copropriété, la société [C] [O].

L’origine du dysfonctionnement a été déterminée, celui-ci étant imputable à une panne de la pompe de chauffage. M. [V] [L] [J] a demandé au syndic de copropriété la prise en charge des travaux de réparation, en vain.

C’est dans ces conditions qu’il a, par acte d’huissier signifié le 14 août 2024, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 20 août 2024, constitué avocat et fait assigner la société [C] [O], agissant en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 7] [Adresse 8] sise [Adresse 6] à TOMBLAINE (54510), au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de : -la condamner à réaliser les travaux sur le circulateur litigieux dès signification du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé cette date ; -la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral et de jouissance ; -ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; -la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; -la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] [L] [J] soutient que le circulateur défectueux qui alimente son logement, est situé à l’extérieur de celui-ci et qu’il appartient aux éléments collectifs et aux éléments d’équipements communs au regard du Règlement de copropriété et notamment son chapitre III en page 170. Il en déduit qu’il appartient au syndic de prendre en charge le coût de remplacement du circulateur défectueux et de réaliser les travaux nécessaires. Il fait valoir qu’il n’a plus de chauffage dans son logement depuis le mois d’octobre 2023 et sollicite en conséquence l’indemnisation de son préjudice moral et de jouissance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, la société [C] [O], prise en sa qualité de syndic de copropriété de la [Adresse 5], demande au tribunal, au visa des articles 2, 3, 4, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, de : -dire et juger M. [V] [L] [J] mal fondé en ses demandes, et le débouter de chacune d’elles ; -le condamner à lui régler une indemnité de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; -condamner M. [V] [L] [J] aux dépens.

La société [C] [O] ès qualités soutient que le circulateur n’est pas un élément d’équipement commun et que le fait qu’il soit positionné dans une partie extérieure aux parties privatives est indifférent. Elle expose que cette pièce est alimentée depuis le compteur électrique de M. [V] [L] [J] et piloté, à distance, par le thermostat équipant son logement, et qu’il n’a d’utilité et d’usage que pour ce dernier. Elle considère que les autres copropriétaires ne doivent pas être comptables du coût de son remplacement. Elle conteste toute indemnisation due au demandeur, estimant qu’aucune erreur ou faute ne lui est imputable, et observe qu’aucune pièce probante n’est produite au soutien de cette demande.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

Selon ordonnance du 22 avril 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.

Avec l'accord exprès des parties, la procédure s’est poursuivie sans audience dans les conditions prévues à l'article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties ont été invitées à déposer leur dossier au greffe avant le 9 avril 2026 et la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) Sur la demande de travaux sous astreinte

En vertu de l’article 18 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le règlement de copropriété de la [Adresse 5] définit, en son article 4, les parties communes comme étant celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles comprennent des parties communes générales dont la propriété indivise est répartie entre tous les lots de l’immeuble et des parties communes particulières dont la propriété indivise est répartie entre certains lots seulement, le tout dans les proportions indiquées dans l’état descriptif de division qui précède.

Le même règlement de copropriété prévoit, en page 140, que sont inclus dans les parties communes particulières aux lots 1 à 35, comprenant le lot appartenant à M. [V] [L] [J], les éléments suivants, « cette énumération étant purement énonciative et non limitative : -[...] le local chaufferie et sa porte d’accès, soufflerie -les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes de chauffage et de distribution d’eau chaude desservant les lots privatifs en nature de logements des bâtiments A, B et C (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l’usage exclusif de ceux-ci) -les compteurs de chauffage et d’eau chaude des sociétés concessionnaires -les gaines de chauffage techniques de chauffage collectif situées dans le bâtiment B ; et en général, les éléments, équipements, installations ou appareils de toute nature et leurs accessoires affectés à l’usage ou à l’utilité de tous ou certains des copropriétaires de la [Adresse 5] -tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d’éclairage et autres. »

Par ailleurs, l’article 38 de ce même règlement de copropriété prévoit que les frais de chauffage collectif comprennent, d’une part, les frais de combustible ou d’énergie consommée pour le chauffage, d’autre part, les dépenses d’entretien, de réparation et même de remplacement des installations de chauffage, le coût de location des compteurs, ainsi que le coût du personnel ou de l’entreprise chargée de ce service, en ce compris les charges sociales et taxes y afférentes.

Enfin, l’article 39 du règlement de copropriété précise que ces dépenses sont réparties entre les différents lots de l’immeuble en fonction des tantièmes de chaque lot.

En l’espèce, il ressort des mails échangés au cours du mois d’octobre 2023 entre M. [V] [L] [J], copropriétaire, et la société [C] [O], syndic de copropriété de la [Adresse 5], qu’un dysfonctionnement électrique est apparu dans l’appartement du demandeur, dont l’origine a été imputée à une panne de la pompe de chauffage (circulateur), alimentant le logement.

Un devis d’un montant de 638,90 euros HT, soit 702,79 euros TTC, a été établi le 25 octobre 2023 par la société M-Energies Exploitation pour le remplacement du circulateur défectueux.

Il s’évince du procès-verbal de constat établi le 3 mai 2024, et notamment des photographies prises par l’huissier, que le circulateur litigieux se trouve dans un placard situé sur le palier du premier étage, dans les parties communes, abritant des installations électriques comprenant notamment trois autres circulateurs, de nombreuses gaines et quatre boîtiers électriques. L’huissier a constaté la présence d’une quantité importante de corrosion sur les différents réseaux (tuyaux, robinets et dépôts sur les circulateurs).

Il est ainsi établi que le circulateur défectueux est situé à l’extérieur du lot appartenant à M. [V] [L] [J] et fait partie d’une installation électrique qui relève elle-même des parties communes.

Il ressort de la combinaison des stipulations du règlement de copropriété que les seuls éléments de l'installation de chauffage constitutifs des parties privatives sont les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l’usage exclusif de ceux-ci, ce qui n’est pas le cas d’un circulateur raccordé à une installation hydraulique et électrique située dans les parties communes, à l’extérieur du lot privatif d’un copropriétaire.

Il y a lieu en conséquence de retenir que les frais liés à la réparation du circulateur litigieux relèvent des frais liés à l’entretien des parties communes et non privatives.

Il convient par conséquent de condamner la société [C] [O], en sa qualité de syndic de copropriété de la [Adresse 5], à réaliser les travaux sur le circulateur litigieux et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

2°) Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, le syndic de copropriété peut engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des copropriétaires en cas de faute à leur égard.

En l’espèce, M. [V] [L] [J] sollicite une somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance.

S’il soutient avoir été privé de chauffage pendant plusieurs mois, il n’en rapporte pas la preuve, aucune pièce n’étant versée aux débats pour en justifier.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

3°) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l'espèce, la société [C] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

b) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société [C] [O], partie condamnée aux dépens, indemnisera M. [V] [L] [J] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 €.

c) Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société [C] [O], en sa qualité de syndic de copropriété de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 2], à réaliser les travaux de réparation du circulateur litigieux et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE M. [V] [L] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société [C] [O], en sa qualité de syndic de copropriété de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 2], aux dépens ;

CONDAMNE la société [C] [O], en sa qualité de syndic de copropriété de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 2], à payer à M. [V] [L] [J] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE