Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04893 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M4IC

AFFAIRE :

[J]

C/

[N]

JUGEMENT contradictoire du 08 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me Jonathan HADDAD

Copie : Me Brice COMBE

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [J] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Jonathan HADDAD, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [N] né le 21 Mai 1983 à [Localité 3] de nationalité française [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Brice COMBE, avocat du barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 décembre 2017, ayant pris effet au 20 décembre 2017, Monsieur [Q] [J] a consenti, par l'intermédiaire de son mandataire, à Monsieur [A] [N] et Madame [G] [X], son épouse, un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation sis à [Localité 5] (83) [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel de 869,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 40,00 euros. Un état d'entrée des lieux a été réalisé entre les parties par acte sous seing privé le 20 décembre 2017. Monsieur [A] [N] et Madame [G] [X] sont respectivement décédés les 08 février 2021 et 21 décembre 2022. Un état de sortie des lieux a été réalisé contradictoirement entre les parties par commissaire de justice le 20 janvier 2023.

Par acte délivré le 27 août 2024, Monsieur [Q] [J] a fait assigner Monsieur [Y] [N] devant la présente juridiction aux fins de voir : Condamner Monsieur [Y] [N] en sa qualité d'héritier de Madame [G] [N] au paiement des sommes suivantes : . 630,00 euros de dette locative pour le mois de janvier 2023 . 14 430,00 euros pour les travaux de réparation des dégradations causées avec intérêts à compter du 20 janvier 2023 Condamner Monsieur [Y] [N] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Condamner Monsieur [Y] [N] aux dépens, en ce compris le procès-verbal de constat d'huissier en date du 20 janvier 2023.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 02 décembre 2024 puis celle du 10 février et 13 octobre 2025. A cette date, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées chacune par leur conseil. Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [J] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Subsidiairement, il demande que soit ordonnée une expertise, aux frais du défendeur.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [N] conclut au débouté du demandeur. Subsidiairement, il demande de voir ordonner une expertise afin de chiffrer dans de plus justes proportions le montant des éventuelles réparations devant être mises à la charge du locataire. En tout état de cause, il sollicite que l'exécution provisoire soit écartée et que Monsieur [Q] [J] soit condamné à lui payer la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur le paiement du loyer du mois de janvier 2023

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'article 1742 du code civil dispose que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. L'héritier non renonçant est ainsi saisi de plein droit des biens, droits et actions du défunt et est tenu par les conventions que son auteur a passées.

En l'espèce, la restitution des clefs relativement au bien loué a été réalisée par Monsieur [Y] [N] au propriétaire le jour de l'état de sortie des lieux, soit le 20 janvier 2023. En conséquence, celui-ci sera condamné à payer à Monsieur [Q] [J] la somme de 630,00 euros, représentant le prorata du loyer du mois de janvier 2023.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7c et d de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : (…) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par [le décret du 26 août 1987], sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Conformément aux dispositions de l'article 22 de ladite, les sommes restant dues au bailleur en suite du départ du locataire doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux. S’agissant de la justification du montant demandé par le bailleur, il est constant que celui-ci n'est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668). Pour autant, le juge n'est pas tenu par ces devis , s'il les estime excessif ( CA [Localité 6], 18 juill. 2002 : JurisData n°2002-191455).

En l’espèce, au soutien de sa demande en indemnisation des dégradations locatives, le demandeur verse au débat un devis établi par la société SAS EASY ARCHI Rénovation en date du 24 janvier 2023 d'un montant total de 14 430,00 euros, se décomposant comme suit :

1°/ Nettoyage du sol avec une machine à disque rotatif, avec application d'un produit détergent suite aux taches incrustées dans le sol: 780,00 euros. L'état d'entrée des lieux mentionne que le sol des pièces du logement est en bon état. Le défendeur conteste le devis produit, soulignant qu'il a fait intervenir une entreprise préalablement à l'état des lieux qui a fait procéder à l'enlèvement des meubles et procéder au nettoyage du bien (devis joint). Pour autant, l'état de sortie des lieux relève des traces de saleté sur le sol de l'entrée, des wc, des deux chambres, de la pièce principale. Sur le principe, le nettoyage des sols apparaît donc justifié. Cependant, le devis est excessif, s'agissant du nettoyage du sol uniquement. Il sera retenu la somme de 500,00 euros.

2°/ Changement de plinthes dans le couloir et les WC : 160,00 euros L'état de sortie des lieux ne mentionne pas ces éléments. Il n'y a donc pas lieu de retenir cette somme.

3°/ Rebouchages de plusieurs murs à l'enduit et application de deux couches de peinture suite à l'état dégradé de peinture sur toute la totalité des murs : 5 200,00 euros L'état d'entrée des lieux mentionne que les murs du logement sont en bon état. L'état de sortie des lieux précise que les murs présentent des tâches et des trous dans toutes les pièces de la maison, hormis la salle de bains. En revanche, le devis est excessif, la réalisation de ces travaux de peinture ne présentant pas de difficultés particulières. En outre, le logement est plutôt d'une superficie moyenne (64m2).

Il sera ainsi retenu la somme de 3 000,00 euros.

3°/ Ponçage et rebouchage des portes : 470,00 euros. L'état d'entrée des lieux indique que les portes sont en bon état. L'état de sortie des lieux souligne l'état dégradé de ces éléments. En conséquence, cette somme de 470,00 euros sera retenue.

4°/ Changement de l'appareillage dans tout l'appartement : 690,00 euros Comme le relève le défendeur, ce poste de travaux est imprécis. Il n'est pas possible de réaliser une comparaison entre les états d'entrée et de sortie des lieux. En outre, l'état de sortie des lieux ne caractérise aucune défectuosité en lien avec un quelconque appareillage. En conséquence, cette somme ne sera pas retenue.

4°/ Pose et achat de 3 grilles vmc détérioré, encrassement et poussière : 290,00 euros La présence et l'état de ces éléments ne sont pas mentionnés dans l'état d'entrée des lieux. Cette somme ne sera donc pas retenue.

4°/ Changement du plan de travail en bois : 440,00 euros L'état d'entrée des lieux relève que le plan de travail est en bon état. Si l'état de sortie des lieux mentionne que cet élément est sale, pour autant, il n'est pas précisé que celui-ci serait cassé ou d'une saleté telle qu'il conviendrait de le changer. Cette somme ne sera donc pas retenue.

4°/ Remplacement d'une climatisation pour le salon, pose d'une unité extérieure et d'une unité intérieure, passage de nouvelles gaine frigorifiques : 2 450,00 euros. Le bail d'habitation mentionne l'existence d'une climatisation. Pour autant, l'état d'entrée des lieux ne précise pas la présence de cet élément ni son état. L'état de sortie des lieux souligne que le split fonctionne. En conséquence, cette somme ne sera pas retenue.

5°/ Nettoyage et propreté du jardin : 3 950,00 euros. L'état d'entrée des lieux mentionne que les extérieurs sont dans un état moyen. La superficie du jardin n'est pas précisée. Ce document ne comporte en outre aucune photo. Dans ces circonstances, il apparaît difficile pour la juridiction d'appréhender cette notion « d'état moyen » s'agissant d'un jardin. L'état de sortie des lieux comporte deux photos, qui révèlent que la superficie de ce jardin est plutôt très limitée. Il sera également noté la présence de matériels (échafaudages notamment) pour le ravalement de la façade de la copropriété. Si effectivement l'entretien des extérieurs n'est pas parfait, pour autant, il n'apparaît pas avoir été abandonné depuis plusieurs années comme l'indique l'entreprise à l'origine du devis fourni par le demandeur. En outre, le défendeur produit également un devis signé par son père en date du 06 novembre 2020 pour la taille de l'olivier, du figuier et le nettoyage des sols d'un montant de 314,10 euros. Ainsi, en l'absence de véritable comparaison possible entre les états d'entrée et de sortie, la juridiction n'est pas en capacité de caractériser un défaut d'entretien important de la part du locataire, au delà d'un état dit « moyen » comme initialement relevé. Cette somme de 3 950,00 euros ne sera donc pas retenue.

En l'état de ces éléments, Monsieur [Y] [N] sera condamné à payer à Monsieur [Q] [J] la somme de 3 970,00 euros au titre de la réparation des dégradations locatives.

Sur les dépens et les frais irrépétibles Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort. Monsieur [Y] [N], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance. lI apparaît conforme à l’équité de le condamner à payer à Monsieur [Q] [J] la somme de 400,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce non compris le procès-verbal dressé par le commissaire de justice le 20 janvier 2023, Monsieur [Q] [J] ne justifiant pas des conditions d'application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire

En l’espèce, il sera confirmé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS . Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à Monsieur [Q] [J] la somme de 630,00 euros au titre du prorata du loyer du mois de janvier 2023,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à Monsieur [Q] [J] la somme de 3 590,00 euros au titre de la prise en charge des dégradations locatives,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à Monsieur [Q] [J] la somme de 400,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le procès-verbal dressé par le commissaire de justice en date du 20 janvier 2023,

DIT que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE