Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 18 Mai 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [X] [C], munie d’un pouvoir écrit

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B] 51 rue de la Convention Logement 5 Etage 1 44100 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 mars 2026 date des débats : 11 mars 2026 délibéré au : 18 mai 2026

RG N° N° RG 26/00298 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OK77

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [E] [B] + préfecture Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2017, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes, désormais rattaché à NANTES MÉTROPOLE, (ci-après NANTES MÉTROPOLE HABITAT), a donné à bail à Madame [L] [B] un logement de type 3 situé au premier étage, 51 Rue de la Convention – 44100 NANTES.

Par avenant en date du 2 décembre 2020, le bail a été transféré à Monsieur [E] [B] suite au décès de Madame [L] [B].

Le 27 août 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1 506,76 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :

- Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

- Constater la résiliation du bail signé le 1er décembre 2017 et de son avenant du 2 décembre 2020 entre les parties ;

- A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

- Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

- Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

- Condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 1 687,29 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2025, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

- Condamner Monsieur [E] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme mensuelle de 365,36 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

- Condamner Monsieur [E] [B] au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner Monsieur [E] [B] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture ;

- Ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2026, lors de laquelle NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représenté par Madame [N] [R] [C] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5 812,63 euros, somme comprenant 2 428,86 euros de Supplément de loyer de solidarité. Les derniers loyers versés datent du 1er novembre 2025 (1 000 euros) et du 4 février 2026 (500 euros) pour un loyer de 531,51 euros. Le bailleur n’a reçu aucun justificatif d’assurance. Il s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [E] [B], régulièrement assigné à étude n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En l’absence de contact avec le locataire, l’espace départemental des solidarités n’a pas été en mesure d’établir un diagnostic social et financier de la situation du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 1er décembre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience du 11 mars 2026.

En outre, NANTES MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 7 juillet 2025, la Commission en ayant accusé réception le 1er août 2025 soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. - Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et du commandement de payer du 27 août 2025 demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2025.

Dès lors, Monsieur [E] [B], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

- Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 5 812,63 euros au 3 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, déduction faite des frais de procédure (146,98 euros + 127,65 euros), qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l'organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

L’Office Public de l’Habitat de la Métropole de Nantaise, NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, formalité substantielle.

Ainsi, NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne peut prétendre au paiement de 15,24 euros correspondant à deux pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social et de 2 428,86 euros correspondant à un supplément de loyer de 1 214,43 euros par mois appliqué au locataire en janvier et février 2026, lesquelles seront soustraites de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [E] [B] sera condamné au paiement de la somme de 3 368,53 euros au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [E] [B] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 531,51 euros, augmenté des charges et ce à compter de l’échéance d’avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation selon les termes du contrat.

Au regard des éléments précédents, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [E] [B], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies.

- Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [B], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, au regard de l’équité, il conviendra de débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par réputé jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [E] [B] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 27 octobre 2025, du contrat de bail conclu le 1er décembre 2017, et de son avenant du 02 décembre 2020 portant sur le logement situé 51 Rue de la Convention – 44100 NANTES ;

DIT que Monsieur [E] [B] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 3 368,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 531,51 euros, et ce à compter du mois d’avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux avec indexation selon les termes du contrat ;

RENVOIE l’office bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC