Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 26/00050 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NYLX

ORDONNANCE REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUIN 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEURS :

M. [R] [A] et Mme [X] [O] 79 rue Auguste Badin 76360 BARENTIN Représentant : Maître Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [P] [F] [L] 14 rue des Emmurées 2ème étage 76100 ROUEN non comparant

Mme [C] [Z] 55 rue Albert Dupuis 76000 ROUEN Représentant : Me Juliette AURIAU, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 11 mai 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2024, M. [R] [A] et Mme [X] [O] ont donné à bail à M. [P] [F] [L] un logement situé 14 rue des Emmurées à ROUEN (76100), moyennant un loyer mensuel initial de 599 euros, outre une provision sur charges de 65 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, Mme [C] [Z] s’est portée caution solidaire des engagements de M. [P] [F] [L].

Un commandement de payer la somme en principal de 1 348 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier de l’assurance a été signifié au locataire le 15 décembre 2025 et dénoncé à la caution le 18 décembre 2025. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 19 février 2026, M. [R] [A] et Mme [X] [O] ont fait assigner M. [P] [F] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection.

A l’audience du 11 mai 2026, M. [R] [A] et Mme [X] [O] étaient représentés par Maître ENAULT qui s’est rapporté à ses conclusions n°1. Aux termes desdites conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, M. [R] [A] et Mme [X] [O] demandent au juge des contentieux de la protection de : -Les déclarer bien fondés en toutes leurs demandes ; -Débouter Mme [C] [Z] de toutes ses demandes ; -Débouter M. [P] [F] [L] de toutes ses demandes ; -Constater la résiliation du contrat de location aux torts de M. [P] [F] [L] par acquisition de la clause résolutoire depuis le 30 janvier 2026, à défaut prononcer la résiliation du bail ; -Condamner solidairement M. [P] [F] [L] et Mme [C] [Z] au paiement de la somme principale de 2 696 euros au titre des arriérés de loyer dus au 30 janvier 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; -Condamner solidairement M. [P] [F] [L] et Mme [C] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 30 janvier 2026 et jusqu’au 5 avril 2026, soit la somme de 1 213 euros ; -Condamner M. [P] [F] [L] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner M. [P] [F] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, -Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [C] [Z] était représentée par Maître [B] qui a repris oralement ses conclusions. Aux termes desdites conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Mme [C] [Z] demande au juge des contentieux de la protection de ; -Se déclarer incompétent au profit du juge du fond, -Très subsidiairement, constater que l’engagement de caution dont s’agit ne comporte aucune limitation dans son montant et qu’elle n’est pas l’auteur de la mention manuscrite, -En conséquence, déclarer son engagement de caution nul et de nul effet, -Subsidiairement, ordonner une expertise graphologique confiée à tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais avancés de l’expertise par M. [R] [A] et Mme [X] [O], -Condamner M. [R] [A] et Mme [X] [O] à lui payer une indemnité provisionnelle d’un montant de 2 000 euros à valoir sur les frais de l’expert graphologue, -Condamner M. [R] [A] et Mme [X] [O] solidairement à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

M. [P] [F] [L], cité par procès-verbal de remise à personne, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur les pouvoirs du juge des référés

Mme [C] [Z] soulève l’incompétence du juge des référés au motif que l’urgence ne serait pas caractérisée du fait du départ des lieux de M. [P] [F] [L] et qu’il existe une contestation sérieuse du fait de sa contestation de la validité de l’acte de caution.

M. [R] [A] et Mme [X] [O] soutiennent que l’exception d’incompétence doit être déclarée irrecevable comme n’ayant pas été soulevée in limine litis.

Il convient de rappeler que ce moyen ne constitue pas une exception d’incompétence mais concerne l’exercice de ses pouvoirs par la juridiction des référés et peut être présenté en tout état de cause.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En ce qui concerne la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes, il est de jurisprudence constante que le juge des référés peut être saisi dans ce cadre, le trouble manifestement illicite étant constitué par les causes d’application de la clause résolutoire. Le départ du locataire à une date postérieure à l’assignation ne remet pas en question la possibilité de maintenir certaines des demandes formées devant le juge des référés.

En ce qui concerne la validité de l’acte de cautionnement, Mme [C] [Z] présente une contestation au motif qu’elle n’aurait pas écrit elle-même la mention manuscrite, se contentant de signer l’acte. En l’espèce, l’urgence n’est pas caractérisée à l’égard de Mme [C] [Z] et il n’existe ni dommage imminent ni trouble manifestement illicite qu’il conviendrait de faire cesse en condamnant Mme [C] [Z] en qualité de caution.

Il convient d’en conclure qu’il n’y a pas lieu à référé sur la validité de l’acte de caution et sur la condamnation solidaire de Mme [C] [Z] au paiement des sommes dues. De plus, l’expertise graphologique ne paraît ni pertinente ni utile, la question de la validité de l’acte de cautionnement pouvant être tranchée sans la mise en place de cette mesure d’instruction au vu des écrits présentés par Mme [C] [Z]. Il convient donc d’examiner les demandes formulées à l’encontre de M. [P] [F] [L].

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [R] [A] et Mme [X] [O] justifient avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 25 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à M. [P] [F] [L] le 15 décembre 2025. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 janvier 2026.

M. [P] [F] [L] ayant quitté les lieux le 5 avril 2026, il n’y a plus lieu de se prononcer sur son expulsion.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [R] [A] et Mme [X] [O] versent aux débats un décompte arrêté au 5 avril 2026 dont il ressort que la dette est de 4 156,33 euros.

M. [P] [F] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à M. [R] [A] et Mme [X] [O] la somme de 4 156,33 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2025 sur la somme de 1 348 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [P] [F] [L] dont l’absence de paiement des loyers est à l’origine de la présente instance, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [P] [F] [L] à payer à M. [R] [A] et Mme [X] [O] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] [A] et Mme [X] [O] sont condamnés à payer à Mme [C] [Z] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la question de la validité de l’acte de cautionnement ;

REJETTE les demandes formées par M. [R] [A] et Mme [X] [O] à l’encontre de Mme [C] [Z] ;

DÉCLARE M. [R] [A] et Mme [X] [O] recevables en leur demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er juillet 2024 concernant le logement situé 14 rue des Emmurées à ROUEN (76100), donné en location à M. [P] [F] [L] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 27 janvier 2026 ;

DIT que M. [P] [F] [L] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à se prononcer sur son expulsion, M. [P] [F] [L] ayant quitté les lieux le 5 avril 2026 ;

CONDAMNE M. [P] [F] [L] à payer à M. [R] [A] et Mme [X] [O] la somme de 4 156,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2025 sur la somme de 1 348 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE M. [P] [F] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 décembre 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 19 février 2026 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE M. [P] [F] [L] à payer à M. [R] [A] et Mme [X] [O] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [A] et Mme [X] [O] à payer à Mme [C] [Z] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE