Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Félicité esther ZEIFMAN

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Thomas MLICZAK

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/11805 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBVIT

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mardi 09 juin 2026

DEMANDEURS Monsieur [W] [K], et Madame [H] [Z] [Q] [S] épouse [K], domiciliés : chez LA SELURL CONVERGENCES SOCIETE D’AVOCATS, [Adresse 1] représentés par Me Félicité esther ZEIFMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0914

DÉFENDEUR Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Thomas MLICZAK de la SELEURL MARGAUX HORSTMANN SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0653

COMPOSITION DU TRIBUNAL Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 09 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/11805 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBVIT

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [B] occupe un bien situé au [Adresse 3] et [Adresse 4] dont M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K] sont propriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K] ont assigné M. [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de: -ordonner l’expulsion de M. [R] [B], -condamner M. [R] [B] aux dépens, -dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Initialement appelée à l’audience du 12 janvier 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 3 avril 2026.

À l’audience du 3 avril 2026, M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et répondu aux arguments de la partie adverse en indiquant que le contrat de bail invoqué par M. [R] [B] (sa pièce n° 2) n’est qu’une preuve qu’il s’est constitué à lui-même, que leur fille [N] n’est pas propriétaire et qu’ils ne lui ont donné aucun mandat pour les représenter et que M. [R] [B] ne rapporte pas la preuve du règlement des loyers.

M. [R] [B], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de : -constater la conclusion d’un contrat de bail d’habitation par acte sous signature privée du 13 janvier 2023, -débouter M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K] de leur demande d’expulsion, -condamner in solidum M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K] à verser la somme de 10.030 € à M. [R] [B] au titre du remboursement des frais avancés et de l’indemnisation de son préjudice, -condamner in solidum M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K] aux dépens, -condamner in solidum M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K] à verser à M. [R] [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -rappeler que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Il convient de se référer aux écritures respectives des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 1156, alinéa 1er, du code civil, l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Aux termes de l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.

En l’espèce, les époux [K] sollicitent l’expulsion de M. [R] [B] aux motifs qu’il serait sans droit ni titre car ils n’auraient aucun lien contractuel avec lui.

Une procédure d’expulsion pour occupation illicite avait été initiée auprès de la préfecture de police de [Localité 1] au mois d’août 2025 mais elle n’a pas aboutie.

M. [R] [B] soutient avoir signé un bail avec Mme [N] [K], fille des demandeurs, et verse aux débats un document manuscrit signé par eux deux et daté du 13 janvier 2023 (sa pièce n° 2) par lequel M. [R] [B] s’engage à « respecter les règles de bon voisinage, (…) garder l’appartement propre, payer le loyer à temps, chaque 05 du mois sans retard. Prix 1650 €. Contrat renouvelable chaque 06 mois. Appartement situé au [Adresse 5] chez [K] [N] ».

Les demandeurs considèrent que cette pièce ne peut pas valoir bail car leur fille, qui n’est pas propriétaire de l’appartement et à qui ils n’ont pas donné mandat, n’a ni la capacité ni la qualité pour signer un contrat de bail.

Toutefois, M. [R] [B] verse aux débats de nombreux messages (147 pages retranscrites dans un procès-verbal de constat du 25 mars 2026) échangés sur Whatsapp entre le mois de décembre 2022 et le mois de décembre 2024, soit pendant deux ans, dans lesquels lui et Mme [N] [K] discutent au sujet du montant de la caution, de la signature d’un contrat, du changement des serrures, de la remise des clés ou encore du paiement des loyers. Le 18 janvier 2023, M. [R] [B] a envoyé 11 photographies de l’appartement pouvant s’apparenter à un état des lieux d’entrée.

Il ressort de cette pièce, et plus généralement des débats, que des difficultés de paiement de loyers ont dégradé les relations entre M. [R] [B] et Mme [N] [K].

Un message du 26 décembre 2022 démontre également que M. [W] [K] était informé de la situation ou, à tout le moins, que M. [R] [B] pensait qu’il l’était (au sujet de la caution : « C’est deux mois (…) Mais je vais voir pour un mois. C’était papa qui voulait 2 mois… Je vais lui parler je n’ai pas encore fais »). De même, dans un message du 6 décembre 2024, Mme [N] [K] écrit : « lui (papa) qui m’arrête ce matin pour me dire qu’il est au courant que j’ai un locataire et que je suis incapable de payer les charges ».

Il ressort de ces messages que Mme [N] [K] apparaît aux yeux des tiers, et notamment de M. [R] [B], comme la propriétaire de l’appartement ou, à tout le moins, comme son mandataire et que M. [R] [B] est de bonne foi.

Or, la location consentie par le propriétaire apparent de la chose louée est opposable au véritable propriétaire lorsque le locataire a traité de bonne foi.

Dans ces conditions, l’acte sous signature privée du 13 janvier 2023 doit être considéré comme étant un contrat de bail d’habitation portant sur l’appartement situé au [Adresse 5]. M. [R] [B] ne peut donc être considéré comme un occupant sans droit ni titre de ces locaux et son expulsion ne peut être ordonnée pour ce motif.

M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K] seront déboutés de leur demande d’expulsion.

II) Sur la demande reconventionnelle de M. [R] [B]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [R] [B] déclare que, le 30 juillet 2025, Mme [J] [K], sœur de Mme [N] [K], a tenté de dégrader la serrure de l’appartement afin d’y pénétrer et de l’expulser en dehors de tout cadre légal. M. [R] [B] aurait ensuite été contraint de vivre pendant deux mois sans pouvoir fermer la porte de l’appartement, ce qui le contraignait à passer par la fenêtre et à ne pas pouvoir enlever ses ordures (nuisances olfactives quotidiennes).

M. [R] [B] sollicite le remboursement du changement de la serrure (130 €) ainsi que l’indemnisation de son préjudice évalué à 9.900 € (représentant 6 mois de loyer).

Toutefois, M. [R] [B] ne verse aux débats qu’une plainte déposée contre Mme [J] [K] le 27 août 2025 au sujet des faits du 30 juillet 2025 et une facture de serrurerie du 16 septembre 2025.

Avec ces seuls éléments, M. [R] [B] ne rapporte ni la preuve que les époux [K] sont à l’origine de la dégradation de la serrure ni la preuve de son préjudice de jouissance (incapacité d’utiliser la porte d’entrée, nuisances olfactives).

M. [R] [B] sera débouté de sa demande.

III) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [B] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que l’acte sous signature privé signé le 13 janvier 2023 par M. [R] [B] et Mme [N] [K] est un contrat de bail d’habitation portant sur l’appartement situé au [Adresse 5],

DÉBOUTE M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K] de leur demande d’expulsion,

DÉBOUTE M. [R] [B] de sa demande d’indemnisation de ses préjudices,

CONDAMNE solidairement M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K] aux dépens,

CONDAMNE solidairement M. [W] [K] et Mme [H] [Z] [Q] [S] épouse [K] à verser à M. [R] [B] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 juin 2026

La greffière La juge des contentieux de la protection