Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [H] [F]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11388 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ6V

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 29 mai 2026

DEMANDERESSE CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEUR Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 mars 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 29 mai 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11388 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ6V

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2015, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [F] [H] un appartement sis [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [F] [H] le 06/08/2025 pour obtenir paiement d'une somme de 5746,81 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 24 novembre 2025, SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [F] [H] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, - Ordonner l'expulsion de Madame [F] [H] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d'exécution, - la voir condamnée à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme principale de 7708,14 Euros frais compris décompte arrêté au 12 novembre 2025 inclus avec intérêt à taux légal, - La voir condamnée à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges majorés de 10% jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l'article 1760 du Code civil, - La voir condamnée à lui payer une somme de 700 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - La voir condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût de l'assignation, la notification LRAR et les frais de commandement de payer.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 24 mars 2026 :

La SA CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, pour information indique que la dette s'élève à la somme de 7541,93 Euros hors frais dus au 13 mars 2026 inclus hors frais et maintient ses autres demandes.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d'appel, réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés :

L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ;

En l'espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l'intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l'absence de contestation sérieuse.

Sur la recevabilité de la demande :

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce la SA CDC HABITAT SOCIAL a produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'une clause prévoyant la résolution de plein droit d'un contrat de bail à usage d'habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 06/08/2025 à Madame [F] [H] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l'adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n'ayant pas été apurée dans les six semaines suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 7 octobre 2025 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Sur la demande d'une provision en paiement de l'arriéré locatif :

En vertu des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu'en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l'espèce La SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats lors de l'audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [F] [H] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d'occupation pour un montant de 7541,93 Euros au 13 mars 2026 inclus après déduction des frais ;

En conséquence Madame [F] [H] sera condamnée à payer à SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7381,22 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation, jusqu'à parfait paiement.

Sur l'indemnité d'occupation :

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [F] [H] jusqu'au départ effectif des lieux ;

Le bailleur sollicite une majoration de 10% sans pour autant apporter d'éléments sur un préjudice existant hors le constat des retards de paiement.

Par conséquent la défenderesse devra s'acquitter jusqu'au départ effectif des lieux d'une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande d'indemnité formée par SA CDC HABITAT SOCIAL sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Madame [F] [H] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d'appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra, mais dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 13 juillet 2015 entre SA CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [F] [H] d'autre part, emportant résiliation du bail à compter du 7 octobre 2025,

DISONS qu'à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 3] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Madame [F] [H] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

DISONS qu'il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Madame [F] [H] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 13 mars 2026 inclus, la somme provisionnelle de 7541,93 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation jusqu'à parfait paiement,

CONDAMNONS Madame [F] [H] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux,

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [F] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,