Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L'EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00145 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WQM5 Minute : 26/00172

JUGEMENT D'ORIENTATION DU 28 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame ZIMMER, Juge GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son administrateur provisoire Maître [O] [V], dont l’étude est sis [Adresse 2]

représenté par Me Sylvie EX-IGNOTIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 155

DEBITEUR SAISI

Monsieur [Q] [P] [B] né le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 2] (MALI) demeurant [Adresse 3] [Localité 3] non comparant, ni représenté

CREANCIER INSCRIT :

Madame [C] [F] épouse [P] demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée

DEBATS : Audience publique du 26 mars 2026 Mise en délibéré au 28 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 26 septembre 2025, publié le 22 octobre 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 4] volume 2025 S n°192, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] (ci-après " le créancier poursuivant ") a poursuivi la vente des biens immobiliers appartenant à Monsieur [Q] [P] [B] (ci-après " le débiteur saisi ") situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte signifié à étude le 26 novembre 2025, le créancier poursuivant a fait assigner le débiteur saisi à l'audience d'orientation du 22 janvier 2026 devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Créteil afin d'obtenir la vente forcée de l'immeuble saisi.

Par exploit du 26 septembre 2025, le créancier poursuivant a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière à Madame [C] [F] épouse [P].

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution le 27 novembre 2025.

Suivant jugement du 26 février 2026, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné, avant dire droit sur la fixation de la créance et l'orientation de la procédure, la réouverture des débats à l'audience du 26 mars 2026 pour observations du syndicat des copropriétaires sur le taux légal des intérêts dont il a fait application pour calculer sa créance, et pour présentation, le cas échéant d'un nouveau décompte.

A l'audience du 26 mars 2026, le créancier poursuivant représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales conformément à son assignation. Concernant le montant de la créance, il produit un nouveau décompte arrêté au 25 mars 2026.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [Q] [P] [B], n'a pas comparu.

La partie présente a été informée que l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible

Aux termes de l'article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En vertu de l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c'est-à-dire que le créancier est muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S'il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

* Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires, créancier poursuivant, dispose d'un titre exécutoire consistant en un jugement réputé contradictoire rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 10 aout 2023, ayant condamné Monsieur [Q] [P] [B] à lui payer les sommes de :

- 3.950,41 euros au titre des charges de copropriété hors frais, au 1er trimestre 2023 - 880,11 euros au titre des provisions sur charges non échues au 1er trimestre 2023, - 588,66 euros au titre des travaux approuvés en assemblée générale,

Outre intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2022 sur la somme de 4.367,15 euros et sur le solde à compter de l'assignation,

- 300 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Q] [P] [B] a également été condamné aux dépens.

Cette décision, signifiée le 11 septembre 2023 à Monsieur [Q] [P] [B], est définitive, comme en atteste le certificat de non-appel du 21 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires produit une copie du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 décembre 2024, autorisant le syndic à procéder à la saisie immobilière des lots appartenant à Monsieur [Q] [P] [B].

* Sur le montant de la créance

Selon l'article L. 313-2 du code monétaire et financier, le taux de l'intérêt légal est, en toute matière, fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie. Il comprend un taux applicable lorsque le créancier est une personne physique n'agissant pas pour des besoins professionnels et un taux applicable dans tous les autres cas.

Ainsi, le taux d'intérêt légal applicable au syndicat des copropriétaires est celui qui s'applique aux créanciers professionnels, conformément aux dispositions de l'article L. 313-2 du code monétaire et financier, dès lors qu'un syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale, ne peut bénéficier du taux applicable aux personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels. En effet, le syndicat des copropriétaires n'étant pas une personne physique, il entre nécessairement dans la catégorie de "tous les autres cas", de sorte que l'application du taux légal "professionnel" est donc justifiée (Cour d'appel de Chambéry, 2e chambre, 17 avril 2025, n° 24/01336 - Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre, 14 mai 2024, n° 23/00854).

Par conséquent, dès lors qu'un syndicat des copropriétaires n'est pas un particulier n'agissant pas pour des besoins professionnels, mais bien une personne morale, le taux d'intérêt légal applicable doit être celui des " autres cas ", et ce, quand bien même n'agirait pas pour des besoins professionnels ou qu'il ait le statut de " non-professionnel ".

En outre, l'article L313-3 du code monétaire et financier dispose qu'en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Enfin, si le titre servant de fondement aux poursuites permet le recouvrement des frais de l'exécution forcée qui sont à la charge du débiteur, une partie ne peut poursuivre, par voie d'exécution forcée, le recouvrement des dépens d'instance par elle avancés qu'au vu d'un certificat de vérification ou d'une ordonnance de taxe exécutoires (Cour de cassation, 2e chambre civile, 17 mars 2016 - n° 15-10.564).

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires produit un nouveau décompte par lequel il démontre avoir recalculé sa créance en prenant en compte les intérêts au taux légal applicable aux personnes morales.

Il résulte donc de ce décompte que le créancier poursuivant justifie d'une créance liquide et exigible au sens de l'article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme de 8.407,34 euros en principal et intérêts, arrêtée à la date du 25 mars 2026, outre les intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 26 mars 2026, jusqu'au parfait paiement.

Il convient en effet de déduire du montant de la créance les dépens non justifiés d'un montant total de 646,93 euros.

2 - Sur l'orientation de la procédure

Suivant l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l'espèce, faute de demande de vente amiable, il convient d'ordonner, en application des articles R. 322-22 et R. 322-25, la vente forcée des immeubles situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu'en vertu de l'article R. 322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision.

Il convient également d'autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif en application de l'article R. 322-26 du code des procédures civiles d'exécution et de l'autoriser à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

3 - Sur les dépens

Il sera rappelé que compte tenu de la demande tendant à la poursuite de la procédure en vente forcée, la taxe des frais de poursuite sera réservée afin de parvenir à un montant global au moment de l'adjudication, ainsi que le prévoit l'article R. 322-59 du code des procédures civiles d'exécution.

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la vente forcée des biens visés au commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 26 septembre 2025 et publié le 22 octobre 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 4] volume 2025 S n°192,

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5], à la somme de 8.407,34 euros en principal et intérêts, arrêtée à la date du 25 mars 2026, outre les intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 26 mars 2026, jusqu'au parfait paiement,

DIT que la vente aura lieu à l'audience du jeudi 24 septembre 2026 à 9h30 salle A, B, I ou J, rez-de-chaussée, sur la mise à prix telle que proposée par le créancier poursuivant au cahier des conditions de la vente,

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h et 18h, par l'huissier territorialement compétent de son choix lequel pourra pénétrer dans lesdits biens avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d'avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l'avance,

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] à publier l'avis prévu à l'article R. 322-32 du code des procédures civiles d'exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXECUTION