Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 2 JUIN 2026 Président : Madame ATIA, Magistrat Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière Débats en audience publique le : 3 MARS 2026

GROSSE : Le 2 juin 2026 à Me Philippe DE GOLBERY EXPEDITION : Le 2 juin 2026 à Me Me Clotilde LESTELLE

N° RG 24/07422 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5YJC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [Y], demeurant 201 boulevard Michelet - La Cravache - Bât 12 - 13008 MARSEILLE

représentée par Me Clotilde LESTELLE, de l’AARPI AABL AVOCATSavocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

CABINET IMMOBILIER [N], dont le siège social est sis 20 avenue de la Corse - 13007 MARSEILLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice représenté par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [T] [B] intervenant volontaire né le 13 Janvier 1942 à ALGER élisant domicile chez son administrateur de biens le Cabinet [N], dont le siège social est situé 20 avenue de la Corse - 13007 MARSEILLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice représenté par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [P], [W], [R] [D] épouse [G] intervenante volontaire née le 02 Décembre 1945 à NANCY (54), élisant domicile chez son administrateur de biens le Cabinet [N], dont le siège social est situé 20 avenue de la Corse - 13007 MARSEILLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice représentée par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 5 janvier 2004, M. [T], représenté par le Cabinet S.A.D.A, a donné à bail à Mme [O] [Y] un local à usage d’habitation situé au 201 boulevard Michelet, bâtiment 12, dans le neuvième arrondissement de Marseille pour un loyer initialement fixé à la somme de 510 euros, outre 61 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, Mme [O] [Y] a fait assigner le Cabinet Immobilier [N] devant le Président du tribunal judiciaire statuant en référé aux fins de désignation d’un expert pour déterminer les causes d’insalubrité de l’appartement et des nuisances subies.

Selon ordonnance rendue le 4 octobre 2024, le Président du tribunal judiciaire a ordonné une expertise judiciaire et a fixé le montant de la consignation à verser par Mme [O] [Y] à la somme de 4.000 euros.

Le 17 juin 2024, M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [T] [B], élisant domicile chez leur mandataire, le Cabinet Immobilier S.A.D.A, ont fait signifier à Mme [O] [Y] un congé pour vente à effet du 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, Mme [O] [Y] a fait assigner l’Agence immobilière Cabinet [N], prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir : -déclarer non valide le congé dès lors que la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitime, -condamner la bailleresse à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 3 février 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mai 2025.

M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [T] [B] ont vendu leur appartement selon acte notarié du 23 septembre 2025.

A l’audience du 3 mars 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions n° 1, Mme [O] [Y] réitère ses demandes initiales.

Aux termes de leurs conclusions, le Cabinet Immobilier S.A.D.A, M. [Z] [G] et Mme [P] [D] épouse [G], intervenant volontairement à la procédure, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 demandent de :

-recevoir l’intervention volontaire de M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [T] [B], -constater la validité du congé délivré le 17 juin 2024 et le départ de Mme [O] [Y] le 3 février 2025, -débouter Mme [O] [Y] de ses demandes, -condamner Mme [O] [Y] à verser à M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [T] [B] les sommes de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [T] [B]

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [G] en application des articles 328 et 329 du Code de procédure civile.

Sur la validité du congé pour vente

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

La décision de vendre le logement en tant que motif justifiant le congé donné par le bailleur au locataire constitue, comme celle de reprendre le logement, un motif péremptoire.

Le congé pour vente peut néanmoins être contesté par le preneur pour le non-respect du délai de préavis, des raisons de forme ou de fond, telle que la fraude du bailleur. Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire.

La loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé la lutte contre les congés frauduleux en donnant au juge le pouvoir de vérifier, même d'office, la réalité du motif du congé. Le juge peut donc dorénavant effectuer un contrôle a priori.

La charge de la preuve d'une fraude pèse sur le preneur.

En l’espèce, le congé pour vente est délivré le 17 juin 2024. Le bail avait pris effet le 15 janvier 2004 pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction. Il arrivait à expiration le 14 janvier 2025, de sorte que le congé a bien été délivré six mois avant l’expiration du bail.

Le congé comporte les éléments relatifs à la vente et propose à Mme [O] [Y] de l'acquérir au prix de 115.000 euros.

En l’espèce, Mme [O] [Y] ne communique aucun élément sur les suites de l’expertise judiciaire.

Si la décision rendue le 4 octobre 2024 par le Président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé retient des désordres, à savoir l’existence de traces d’humidité dans l’appartement et la présence de rats dans la cave, aucun élément relatif à la matérialité de ces désordres n’est versé au débat. Dans ces conditions, Mme [O] [Y] ne rapporte pas la preuve du caractère frauduleux du congé pour vente, afin de permettre aux bailleurs de se soustraire à leurs obligations. Elle avance qu’ils refusent d’effectuer les travaux nécessaires depuis l’année 2020 mais ne justifie d’aucune réclamation à ce titre.

M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [T] [B] et le Cabinet Immobilier S.A.D.A indiquent que l’expert judiciaire déposent son rapport le 5 janvier 2026. Ce rapport n’est pas versé au débat et Mme [O] [Y] n’en fait pas état.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande d’annulation du congé pour vente.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier. Mme [O] [Y] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 14 janvier 2025 à minuit.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard de l’expertise judiciaire, des motifs de l’ordonnance du 4 octobre 2024 susvisée et des débats, M. [Z] [G] et Mme [P] [D] épouse [G] et le Cabinet Immobilier S.A.D.A échouent à rapporter la preuve du caractère abusif de la procédure initiée par Mme [O] [Y].

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [Y] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [G] ;

DÉBOUTE Mme [O] [Y] de ses demandes ;

DÉBOUTE le Cabinet Immobilier S.A.D.A, M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [T] [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [O] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [O] [Y] à verser à M. [Z] [T] [B] et Mme [P] [D] épouse [T] [B] une somme de cinq cents euros (500 euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION