Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00904 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GRM6

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion 0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. SCALIS

C/

[C] [S]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé du 29 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 22 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE, en présence de Madame Barbara MAHIEUX-DESBORDES, Auditrice de Justice, GREFFIERE : Madame Audrey GUÉGAN, en présence de Madame [B] [R], greffière stagiaire,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 29 Mai 2026 :

Entre :

S.A. SCALIS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [C] [S] né le 28 Mars 1972 à [Localité 1] (89) demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 22 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 29 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 septembre 2016 à effet au 28 septembre 2016, la société [Adresse 3] a donné en location à [C] [S] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 226,22 €, outre une provision sur charges d’un montant de 38,39 €.

Le 9 septembre 2025, la société SCALIS (SA) a fait délivrer à [C] [S] un commandement de payer la somme de 3 829,33 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 décembre 2025, la société SCALIS (SA), venant aux droits de la société [Adresse 3] a assigné [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir : l'expulsion de [C] [S] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 5 140,40 € au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 22 avril 2026, la société SCALIS (SA), représentée par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la dette actualisée au mois de mars 2026 inclus s’élève à 10 041,42 € et qu’elle est opposée aux délais. Elle précise que le logement loué se situe à [Localité 2] et qu’aucun congé n’a été délivré.

[C] [S], assigné à étude, n’a pas comparu, n’est pas représenté et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d'appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats : que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 9 septembre 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [C] [S], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la société SCALIS (SA), ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte. Toutefois, la société SCALIS (SA), qui ne justifie d’ailleurs pas de sa qualité de partie au bail conclu le 26 septembre 2016 entre la société [Adresse 3] et [C] [S], ne justifie pas du mode de calcul du quittancement d’un montant de 3.055,84 € en date du 30 juin 2025, qui pourrait correspondre à l’application d’un supplément de loyer pour non justification d’avis d’imposition.

Or, sans tenir compte de ce supplément de loyer, [C] [S] était à jour du paiement de son loyer de 287,02 € au mois de mai 2025 inclus, son règlement d’un montant de 748,49 € le 10 août 2025 couvre le montant habituel de son loyer en juin et juillet 2025 tandis que son règlement d’un montant de 287,02 € le 15 septembre 2025 couvre le montant habituel de son loyer d’août 2025.

Par conséquent, le commandement de payer la somme de 3 829,33 € délivré le 9 septembre 2025 porte exclusivement sur des suppléments de loyers.

Ainsi, le manquement du locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas suffisamment établi au moment de la délivrance du commandement de payer et les conditions de résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire du bail ne sont donc pas réunies.

Par conséquent, il convient de débouter la société SCALIS (SA) de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SCALIS (SA), succombant au procès, sera tenue aux dépens de l'instance et il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉBOUTONS la société SCALIS (SA) de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS le société SCALIS (SA) aux dépens ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE