Demande tendant à la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé en violation des règles d'urbanisme

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N ____________

O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 26/01142 - N° Portalis DB3D-W-B7K-K76A

MINUTE n° : 26/00336

DATE : 03 Juin 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Olivier COMTE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [R] [Z], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Olivier COMTE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Frédéric CAGNOL, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 18 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à Me Frédéric CAGNOL et Me Olivier COMTE

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Frédéric CAGNOL - Me Olivier COMTE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 19 janvier 2026 à l’encontre de Madame [N] [U], à laquelle ils se réfèrent à l’audience du 18 mars 2026 et par laquelle Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] ont saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé aux fins, au visa des articles 808, 809, 145, 146 du code de procédure civile, 544, 678 et suivants du code civil, de : Ordonner une expertise judiciaire et commettre pour y procéder un expert inscrit près la cour d’appel d’[Localité 1], avec pour mission de : se rendre sur les lieuxconstater les non-conformités aux règles d’urbanisme et au permis de construirevérifier les distances, hauteurs, ouvertures et matériaux utilisésdéterminer les préjudices subis par les époux [Z]donner tous éléments techniques utiles à la solution du litige,Dire que l’expertise aura lieu contradictoirement entre les parties, avec convocation préalable de Madame [U] et de la commune de [Localité 2], Réserver les dépens à la charge de Madame [U], sauf meilleure imputation à l’issue de l’instance au fond ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2026, soutenues à l’audience du 18 mars 2026 et par lesquelles Madame [N] [U] sollicite, au visa des articles 9, 145 du code de procédure civile, 678, 679 et 1253 du code civil, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de : DEBOUTER purement et simplement Monsieur et Madame [Z] de toutes leurs fins, demandes et conclusions, CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée. Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. »

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

Les époux [Z] exposent : être propriétaires d’une maison de ville située [Adresse 3] sur la commune de [Localité 2], occupée par leur locataire Monsieur [I] [C], la maison voisine édifiée sur un étage étant la propriété de Madame [U] ;que les travaux entrepris par Madame [U] sur son fonds ne respectent pas les règles d’urbanisme sur plusieurs aspects, créent des vues droites sur le jardin des requérants sans respect des distances légales et une hauteur anormale du mur de clôture occasionnant une atteinte esthétique ainsi qu’un trouble de jouissance majeur aux occupants de leur maison ; qu’une expertise est nécessaire au vu des désordres, infractions urbanistiques et troubles de jouissance invoqués afin de constater leur réalité et d’évaluer les préjudices. Madame [U] objecte : qu’aucune des infractions aux règles d’urbanisme n’est démontrée ;que les vues droites instaurées par les travaux en litige respectent la distance légale ;que le trouble anormal de voisinage n’est manifestement pas avéré sur tous les aspects invoqués ; qu’en conséquence, les requérants n’ont pas d’intérêt légitime à solliciter la désignation d’un expert judiciaire pour apprécier l’existence de troubles inexistants et non indemnisables. Les requérants versent aux débats, outre des photographies des lieux et leurs démarches auprès de la Mairie pour signaler les infractions en matière d’urbanisme, le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 19 juin 2025. Il en résulte notamment la confirmation des travaux entrepris sur le fonds de Madame [U], avec notamment un mur en agglomérés édifié sur le mur en pierres déjà existant et séparant les propriétés, une surélévation de la maison, de nouvelles ouvertures en rez-de-chaussée.

En premier lieu, les époux [Z] ne produisent pas aux débats le dossier de permis de construire voisin, élément pourtant essentiel pour apprécier d’éventuelles contrariétés aux règles d’urbanisme. Les courriers adressés à la Mairie à ce sujet sont restés sans réponse. Il est rappelé que le non-respect des règles d’urbanisme n’intéresse les relations entre personnes privées que dès lors qu’il est susceptible de constituer une faute en lien avec un préjudice. Or, les requérants échouent à fournir un commencement de preuve concernant cet éventuel irrespect des règles d’urbanisme et par là ils n’établissent pas leur motif légitime de voir ordonner une expertise sur cette problématique.

En deuxième lieu, les requérants soutiennent que des vues droites ont été créées mais elles sont toutes mesurées par le commissaire de justice à 3,20 mètres au moins du mur séparatif. La défenderesse est ainsi fondée à soutenir l’absence de preuve de la violation manifeste de la distance de 19 décimètres imposée par l’article 678 du code civil pour les vues droites. Il n’existe pas davantage de motif légitime concernant la problématique des vues droites.

En troisième lieu, les requérants soutiennent que la construction voisine leur occasionne des troubles anormaux de voisinage. Il est notamment invoqué une atteinte esthétique et des troubles de jouissance, avec des vues directes sur leur fonds ainsi qu’une dévalorisation locative et patrimoniale. Les requérants précisent que les travaux voisins impliquent le non-respect des distances de recul, la surélévation du plancher d’un mètre par rapport au niveau autorisé, la création d’un étage complet au lieu d’une mezzanine partielle, la non-démolition du cabanon existant, la création de nouvelles vues, outre la surélévation du mur de séparation.

Les constatations effectuées par le commissaire de justice ne permettent manifestement pas de relier ces constructions à un préjudice potentiel, en termes de perte d’ensoleillement ou de perte d’intimité, alors que la défenderesse objecte à juste titre le caractère résidentiel de la zone dans laquelle sont situés les biens immobiliers, le caractère arboré de la séparation entre les fonds et la situation du bien de Madame [U] au Nord du bien des époux [Z].

Les seules récriminations portées par le locataire des requérants sur la modification de la construction voisine ne sont pas des éléments suffisants pour prouver un motif légitime de voir ordonner la désignation d’un expert sur de potentiels troubles de voisinage.

En dernier lieu, la surélévation du mur de séparation n’est pas contestée par la défenderesse, laquelle soutient avoir réalisé le mur en aggloméré à la demande du locataire Monsieur [C] afin d’éviter un vis-à-vis potentiel sur son jardin par les ouvertures créées en rez-de-chaussée, ce que confirme le procès-verbal de commissaire de justice. En l’absence d’utilité probatoire de la mesure d’instruction sur ce point, alors que les conditions de construction du mur sont connues, l’expertise sollicitée est inutile.

Les requérants sont défaillants dans la preuve du motif légitime de voir ordonner la désignation d’un expert au sens de l’article 145 précité. Il n’y a pas lieu à référé sur leur demande de ce chef.

Les époux [Z], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

L’équité commande de ne pas laisser à la défenderesse la charge de ses frais irrépétibles. Les requérants, n’ayant pas tenté de recourir à un mode amiable préalablement à l’instance, seront condamnés à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’ordonner une expertise judiciaire présentée par Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] et les DEBOUTONS intégralement de ce chef.

CONDAMNONS Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] aux dépens de l’instance.

CONDAMNONS Monsieur [F] [Z] et Madame [R] [Z] à payer à Madame [N] [U] la somme de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,