Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

N° RG 25/01101 - N° Portalis DB2I-W-B7J-C5IR N° Minute : POLE CIVIL 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

RÉPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le à : - Me Éric LAVIROTTE

DEMANDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LE [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par son syndic LA REGIE [I], immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE - TARARE sous n° 345 237 820, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Éric LAVIROTTE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [M] de naissance et lieu de naissance non mentionnés sur l’assignation et pièces) demeurant [Adresse 4] [Localité 2], défaillant, sans avocat constitué

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré Romuald DI NOTO, Juge

GREFFIER : Lors du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS : L’affaire, appelée à la mise en état du 22 Janvier 2026, a été clôturée le 4 Février 2026 et mise en délibéré, sans plaidoiries, au 31 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 779 alinéa 3 du Code de Procédure Civile date indiquée par le juge.

JUGEMENT : Prononcé le trente et un Mars deux mil vingt-six par mise à disposition au Greffe par Romuald DI NOTO, qui l’a signé avec Corinne POYADE, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [O] [Y] est propriétaire des lots n°164 et 184 au sein d’un bien immobilier situé [Adresse 5] – [Localité 3], l’immeuble étant soumis au régime de la copropriété.

Exposant que des charges de copropriété sont demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 4]" a fait délivrer à Monsieur [O] [Y] une première sommation de payer en date du 22 novembre 2023, pour un montant de 23.195,09 euros, puis une seconde en date du 27 mai 2025 pour un montant de 26.416,14 euros.

Par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses en date du 7 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]", représenté par son syndic en exercice, la SAS REGIE [I], a fait assigner Monsieur [O] [Y] devant le tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône afin qu’il soit condamné au paiement des sommes suivantes : 27.483,50 euros correspondant à un arriéré de charges de copropriété (échéance du 4e trimestre 2025 incluse), avec intérêts de droit à compter du 22 novembre 2023,2.500 euros à titre de dommages et intérêts,1.500 euros au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile,outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des deux sommations de payer les charges de copropriété signifiées les 22 novembre 2023 et 27 mai 2025. L’affaire était appelée une première fois à l’audience d’orientation du 4 décembre 2025 et renvoyée par le président à l’audience du 22 janvier 2026 afin de permettre à Monsieur [O] [Y] de se constituer et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 5] [Adresse 1]" de donner le cas échéant son accord sur une procédure sans audience.

Monsieur [O] [Y], bien que régulièrement cité, n’a pas constitué avocat dans la présente procédure, bien que la représentation soit obligatoire en raison du montant du litige.

Conformément aux dispositions des articles 778 et 779 du code de procédure civile et compte tenu de l’accord du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 4]" pour que la procédure se déroule sans audience, le président a déclaré l’instruction close le 4 février 2026 et a indiqué que les dossiers devaient être déposés avant le 3 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré sans plaidoiries au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes des articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel.

Sur les sommes dues relatives aux charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Suivant l’article 10-1 de la même loi, sont imputables au seul copropriétaire concerné, notamment, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Selon l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 4]" verse aux débats la matrice cadastrale de l’immeuble, démontrant que Monsieur [O] [Y] est propriétaire des lots n°164 et 184 (pièce n°1) au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6].

Il fournit également les différents procès-verbaux d’assemblée générale permettant de démontrer l’approbation des comptes de l’année précédente, l’acceptation des travaux par les copropriétaires et les charges relevant des différents lots de copropriétés (pièces n°4 à 9).

En outre, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 4]" justifie avoir transmis à Monsieur [Y] les appels de fonds (pièce n°10).

Ainsi, les charges de copropriété sont dues et doivent être payées par Monsieur [O] [Y].

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 4]" transmet un décompte en date du 25 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 27.948,10 euros.

Toutefois, il ressort de ce décompte que la somme sollicitée comporte des frais d’huissier qui doivent être compris dans les dépens, pour un montant de 718,01 euros (253,41 € +76,46 € + 388,14 €). Il convient donc de déduire cette somme puisqu’elle ne correspond pas à des charges de copropriété.

Monsieur [O] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 27.230,09 euros (27.948,10 € – 718,01 €), outre intérêts au taux légal à compter de la dernière sommation de payer, soit à compter du 27 mai 2025.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

***

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] n’a pas comparu à la présente procédure alors qu’il a été destinataire des sommations de payer, qu’il ne donne pas d’explication sur sa carence dans le paiement des charges de copropriété alors qu’il ne les conteste pas, qu’enfin, malgré la sommation de payer en 2023, il n’a pas apuré sa dette contraignant ainsi le syndicat à engager une procédure.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat la somme de 500 euros en indemnisation du préjudice ainsi causé.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une partie.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [Y] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les sommations de payer en date des 22 novembre 2023 et 27 mai 2025.

Sur l’article 700

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer aux autres parties la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner en tant que partie qui succombe, Monsieur [O] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 4]" la somme de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe, en premier ressort, après en avoir délibéré, conformément à la Loi, rend la décision suivante :

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 4]", représenté par son syndic en exercice, la SAS REGIE [I], la somme de 27.230,09 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété impayées, arrêté au quatrième trimestre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]", représenté par son syndic en exercice, la SAS REGIE [I], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] au paiement des dépens qui comprendront notamment les sommations de payer en date des 22 novembre 2023 et 27 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 8] [Localité 7]", représenté par son syndic en exercice, la SAS REGIE [I], la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge