Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

AFFAIRE N° RG 25/02092 - N° Portalis DBWW-W-B7J-DWZW

MINUTE :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 18 Mai 2026

DEBATS PUBLICS : 02 Février 2026

ACTE DE SAISINE : 03 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEURS

Monsieur [M] [R], demeurant 22 rue du Hameau - 75010 PARIS

Représenté par Maître FISHER, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [C] [S], demeurant 22 rue du Hameau - 75010 PARIS

Représentée par Maître FISHER, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [E] né le 14 Mars 1970 à NARBONNE (11100), demeurant 25 Route de Castelnaudary - B22 Lieu-Dit Terralbe - 11300 LIMOUX

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 septembre 2016 avec prise d’effet au 20 octobre 2016, Monsieur [M] [R] et Madame [C] [S] ont donné à bail à Monsieur [U] [E] un logement sis 25 route de Castelnaudary 11300 LIMOUX moyennant un loyer mensuel de 405 euros outre 75 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, un congé pour vente a été délivré à Monsieur [U] [E] pour le 19 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2025, une signification de vente a un prix inférieur mentionné dans le congé pour vente a été délivré à Monsieur [U] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 03 décembre 2025, Monsieur [M] [R] et Madame [C] [S] ont fait assigner Monsieur [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Carcassonne aux fins de voir : - Valider le congé délivré à Monsieur [E] [U] le 30 mai 2023, - Constater que Monsieur [E] [U] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 20 octobre 2025 ; - Prononcer l'expulsion de Monsieur [U] [E] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire, - Condamner Monsieur [U] [E] à leur verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi jusqu’à ce que les lieux soient rendus disponibles conformément à l’article 1240 du code civil, - Condamner Monsieur [U] [E] à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Monsieur [U] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du congé pour vente et de l’acte de signification de la vente à venir à un prix inférieur.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 02 février 2026.

Monsieur [M] [R] et Madame [C] [S], représentés, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation à laquelle il sera renvoyé pour un exposé plus ample des moyens de faits et de droit développés conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [E] régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’absence du défendeur

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines (42 jours) avant l'audience.

En l’espèce, Monsieur [M] [R] et Madame [C] [S] justifient avoir notifié l’assignation à la Préfecture le 04 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 02 février 2026.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la validité du congé

En application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable en la cause, le bailleur peut délivrer à son locataire un congé pour vendre, lequel doit comporter un certain nombre de mentions, notamment, l'objet de la vente, les conditions ainsi que son prix, et ce, à peine de nullité. Ce congé vaut offre de vente au locataire qui a deux mois pour accepter ou non. Dans la négative, le locataire dispose d'un préavis de six mois à l'issue duquel, il est déchu de plein droit de son titre d'occupation du local. Il appartient ainsi au juge en cas de contestation d'un congé pour vendre délivré par le bailleur d'en vérifier sa validité à travers le contrôle de la réalité du motif du congé et du respect des obligations imposées au bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. 

En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient également aux juges du fond saisis d'une contestation de congé, lorsque cela leur est demandé, de rechercher si le congé n'a pas été délivré frauduleusement.

En vertu de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve de l'intention frauduleuse pèse sur le locataire.

En l’espèce, le congé a été délivré par les bailleurs par courrier recommandé avec accusé de réception le 30 mai 2025 dans le respect du délai de préavis de six mois avant la date d’anniversaire du bail le 20 octobre 2025.

Il est indiqué sur le courrier recommandé donnant congé que le congé est donné aux fins de vente du bien pour une somme de 77.900 euros. Aucune autre formalité n'étant requise s'agissant de la validité du congé, il sera constaté que le congé respecte les formes et délais légaux requis, de sorte qu'il est régulier en la forme. Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le congé qui lui a été délivré. En conséquence, il convient de dire que le congé pour vente est régulier tant sur la forme que le fond. Sur la demande d’expulsion En application de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. Au visa de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. En l’espèce, Monsieur [U] [E], qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 20 octobre 2025. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions légales susvisées et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Sur la demande d’indemnité d’occupation Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, afin de préserver les intérêts des propriétaires, il convient de dire que Monsieur [U] [E] est redevable à l'égard de Monsieur [M] [R] et Madame [C] [S] d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 20 octobre 2025 et jusqu'à libération effective des lieux, d'un montant équivalent à celui des loyers actuels, outre les charges. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [U] [E] supportera ainsi la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, frais de procédure compris. Sur l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur [M] [R] et Madame [C] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit en la matière.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre relatif au bail conclu le 07 juin 2016 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé 25 route de Castelnaudary 11300 LIMOUX délivré le 30 mai 2023 à Monsieur [U] [E] ;

CONSTATE que depuis le 20 octobre 2025, Monsieur [U] [E] est occupant sans droit ni titre dudit logement, ORDONNE la libération des lieux sis 25 route de Castelnaudary 11300 LIMOUX; DIT qu'à défaut pour Monsieur [U] [E] d'avoir spontanément libéré les lieux situés 25 route de Castelnaudary 11300 LIMOUX, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et ce, en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à verser à Monsieur [M] [R] et Madame [C] [S] une indemnité mensuelle d'occupation du montant du loyer et des charges et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [U] [E] aux entiers dépens de la présente procédure ; CONDAMNE Monsieur [U] [E] à verser à Monsieur [M] [R] et Madame [C] [S] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Mande et Ordonne

- à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ce présent jugement à exécution - aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main - à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis :

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le Président et par le Greffier.